（2013）鲁民一终字第321号
裁判日期: 2013-11-14
公开日期: 2014-01-03
案件名称
于立亮与青岛三杰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛三杰房地产开发有限公司,于立亮
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）鲁民一终字第321号上诉人（原审被告）：青岛三杰房地产开发有限公司。法定代表人：张杰，董事长。委托代理人：庞国栋，山东齐鲁律师事务所律师。委托代理人：胡保刚，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于立亮。委托代理人：伊希文，山东劳谦律师事务所律师。委托代理人：刘慧，山东劳谦律师事务所律师。上诉人青岛三杰房地产开发有限公司（以下简称“三杰公司”）因与被上诉人于立亮商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2013）青民一初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人三杰公司的委托代理人庞国栋、胡保刚，被上诉人于立亮及其委托代理人伊希文、刘慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于立亮在一审中为证明其诉讼主张提交了如下证据：证据一、《青岛市商品房预售合同》，欲证明原告向被告三杰公司购买位于青岛市山东路7号乙《中央国际》三层面积为925.93平方米的房屋；证据二、（2012）青民一初字第58号民事判决书，欲证明原、被告双方因涉案《青岛市商品房预售合同》引起纠纷曾经诉讼，青岛市中级人民法院作出生效判决，认定双方合同有效，原告已经履行了支付购房款1500万元的义务，因标的物坐落位置约定不明不具备继续履行交付房屋的条件。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为不能证明原告的主张。被告三杰公司在一审中为证明其抗辩主张提交了以下证据：证据一、居间合同及委托承诺书一份欲证明原被告双方并无商品房买卖关系；证据二、青岛圣亚达投资有限公司支票存根及支票领取薄，青岛华中投资有限公司工商查询结果，欲证明青岛圣亚达投资有限公司领取的转账支票金额仅为350万元，原告据以主张的1500万元支票金额不实，也不能反映真实的交易关系。经质证，原告于立亮对上述支票存根及支票领取簿的真实性及内容不予认可。原审经审理查明，原、被告双方因买卖涉案商品房发生纠纷，本案原告于立亮曾诉至青岛市中级人民法院要求本案被告交付合同约定的房产并支付违约金。该案经原审法院审理作出（2012）青民一初字第58号民事判决，该判决已经发生法律效力。该判决查明：2011年9月30日，于立亮作为乙方与三杰公司作为甲方签订《青岛市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），合同约定乙方向甲方购买青岛市山东路7号乙中央国际三层房屋，规划用途为商业，暂测建筑面积为925.93平方米，层高4.5米。乙方购买该房屋每平方米建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为16200元，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1500万元。合同第11条约定，甲方定于2012年2月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同对于甲方违约责任约定，甲方如未在上述期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自上述第11条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：逾期超过90日的，超过90日的部分应当按照上述标准双倍计算违约金，合同继续履行，但乙方同意违约金最高不高于合同总价款的1%。合同附件一约定，乙方应当于合同签订之日10个工作日内一次性支付购房款1500万元；甲方全权委托圣亚达公司代理甲方收取购房款总额。该合同落款处甲方加盖三杰公司公章，并由周宗德签字，乙方由于立亮签字并按手印。2011年7月29日，圣亚达公司作为出票人出具中国建设银行转账支票一张，金额为1500万元，收款人华中公司。该支票经华中公司背书转让给于立亮。2011年10月9日，圣亚达公司出具证明一份。载明：因华中公司为偿付于立亮的借款，将我司（指圣亚达公司）出具的转账支票一张，支票号码为00257184，开户行是建行市南支行，账号为×××0014，金额为壹仟伍佰万元整，背书给于立亮；因该支票账户一直无款，使该支票无法兑现，并导致于立亮债权无法实现；现我司同意在本证明签署之日起的7个工作日内处理此问题，于立亮与三杰公司所签订的受让原我司所购买的房产而支付的款项给付日期同意予以延期；如我司未能在本约定时间内支付于立亮前述支票下所应支付的款项，我司在此确认，我司自愿同意以2011年9月30日，于立亮与三杰公司签订的受让原我司购买的房产的价款，予以抵顶，不再另外出具收据或签订协议，我司并将无条件协助办理相应产权证明手续，出具相应材料，双方互不追究任何责任。三杰公司周宗德出具《委托》承诺函一份。载明：三杰公司委托于立亮，将其青岛市山东路7号中央国际商业网点开拓发展（业务费用自负），业务不论是否成功，此事必然引起圣亚达公司对支付于立亮回购房款一事造成影响；现三杰公司承诺：由圣亚达公司将已购房范围内的部分房屋抵顶给于立亮，并于立亮与三杰公司签订的商品房预售合同中；证明中央国际三层部分商业网点925.93平方米，单价16200元／平方米，总价1500万元，合同真实有效。因于立亮介绍：刘总／马行长／杨总／澳大利亚客户，所以三杰公司在此承诺，合同签订后收到上述等公司第一笔购房上亿资金到位后，即支付回购房款1500万元，回购该房屋，另回购协议签订之日起（2011年9月30日至2011年12月30日），再支付每月80万元回购定金，回购定金总额为240万元，合计回购房款与回购定金总额为1740万元，此款无需经过圣亚达公司，直接支付给于立亮本人。该函落款处由周宗德签字，但未加盖三杰公司印章，亦未注明时间。另查明，2012年5月11日，三杰公司作为甲方，于立亮作为乙方签订《居间合同》一份。合同载明，甲方委托乙方负责就收购甲方在青岛市山东路7号乙（山东路与江西路交界处）的中央国际商业网点（以下简称商业网点）招商洽谈，并最终促成甲方与收购方签订《商品房买卖合同》；本合同有效期内，甲方可自行就上述商业网点展开招商洽谈；如甲方自行完成上述商业网点的招商并签订《商品房买卖合同》，则甲方不需要向乙方支付费用；向甲方介绍意向购买人之前应与甲方签订书面确认书，以证明该意向购买人系乙方引荐。对于乙方的义务，合同约定，商业网点的最终成交价格由甲方与收购方协商确定，与乙方无关；无论居间活动成功与否，乙方因居间而支出的费用由乙方自行承担。关于居间报酬的计算方法、支付时间和支付方式，合同约定，总居间报酬为2400万元；收购方与甲方签订《商品房买卖合同》生效并且收购方依合同足额向甲方支付全部购房首付款后3个工作日内，甲方向乙方支付居间报酬2400万元。合同还约定，本合同一式贰份，甲乙各执一份，本合同自双方签字之时起生效，有效期15个工作日，期满即行终止，本协议不再执行。同日，三杰公司给于立亮出具《委托承诺函》一份，明确于立亮的代理权限为：仅限于青岛市山东路7号中央国际商业网点的洽谈；期限为：自该函作出之日起15个工作日内有效。委托承诺函落款处加盖三杰公司公章，于立亮签字证明该函正本已经取走。2009年3月17日，青岛市国土资源和房屋管理局为三杰公司的涉案工程发放青房注字（2009）第015号《青岛市商品房预售许可证》，涉案房产包含于该证之中。庭审中，圣亚达公司向法庭提交《保证书》一份，载明：圣亚达公司于2011年10月8日出具了证明一份，证明书所称该公司转账支票（支票号为00257184，金额1500万元）实为本人所用，圣亚达公司实际并未借用该款，今要求该公司出具证明，是希望该公司能帮助本人在短时间内垫付本人对外借款，若该公司按照证明约定帮助本人还上借款或者因无法垫付而导致该公司财产损失，本人愿意承担一切还款和相应赔偿责任，并放弃要求圣亚达公司将本人与三杰公司于2011年9月30日签订的房屋购买合同无条件转移到自己名下的权利。该保证书落款处注明保证人签字：“于立亮”，并捺手印，时间为2011年10月8日。于立亮对该保证书中“于立亮”签字及捺印的真实性有异议，申请本院进行司法鉴定。本院依法委托青岛联科司法鉴定所对相关事项进行鉴定。经鉴定，该所出具（2012）文鉴字第95号《司法鉴定意见书》，结论为：检材落款时间为2011年10月8日，《保证书》中保证人签名处“于立亮”签名与提供的于立亮样本签名字迹不是同一人书写；签名上捺有指印一枚，经显微镜下进一步勘验，该指印为指尖上部所留、特征反应不足、不具备鉴定条件。于立亮预交鉴定费44000元。原审法院于2012年11月6日向三方当事人送达《司法鉴定意见书》，并指定异议期7天，各方当事人在本院指定的异议期内均未向原审提出异议。再查明，庭审中，于立亮向原审法院递交《关于查封房产具体位置、面积申请书》，确认于立亮向法庭所主张的房屋的具体位置为涉案项目A、B、C座裙房三层平面图竣工图中坐标C-01，1／A-d点、C-01，A-b点、A-b，C-02点、C-N，C-5点、C-14，C-M点、C-R，C-14点、C-R，C-17点、C-18，C-a点连线。三杰公司对此不予认可。原审向于立亮释明，双方在预售合同中未明确约定房屋位置，诉讼中三杰公司对于立亮指认的房屋位置不予认可，于立亮是否变更诉讼请求。于立亮坚持原诉讼请求，不变更。该判决认为，三杰公司作为涉案房屋的开发商，在取得预售许可证后与于立亮于2011年9月30日签订的《预售合同》合法有效。本案争议的焦点在于：第一、三杰公司与于立亮签订的预售合同是何性质；第二、于立亮是否已经履行相应的付款义务；第三、本案合同能否继续履行。关于第一个焦点问题，于立亮与三杰公司签订的预售合同采用青岛市工商行政管理局和青岛市建设委员会联合制作的预售合同范本，因此无论是合同的名称还是内容，均符合商品房买卖合同的特征。周宗德作为该预售合同三杰公司的代理人，其出具的与于立亮之间预售合同有关的文书可以代表三杰公司。因此，周宗德出具的《委托》承诺函，虽然没有加盖三杰公司印章，但对三杰公司具有法律效力。根据该《委托》承诺函的内容，三杰公司确认预售合同真实有效，因此，三杰公司与于立亮之间的合同性质属于商品房预售合同。关于第二个焦点问题，周宗德出具的《委托》承诺函主要包含两层意思，一是周宗德代表三杰公司，同意圣亚达公司将圣亚达公司从三杰公司购买的部分房屋抵顶给于立亮，二是承诺在符合一定条件下三杰公司愿意支付回购款1500万元，购回预售合同中已经出售给于立亮的房屋。三杰公司在预售合同附件一中授权该合同项下的购房款由圣亚达公司收取，而圣亚达公司给于立亮出具的《证明》表明圣亚达公司同意以自己对于立亮所负1500万元债务抵顶购房款，结合上述周宗德代表三杰公司出具的《委托》承诺函的内容可以认定，圣亚达公司对于立亮负有1500万元债务，圣亚达公司通过以房抵债的方式偿还该债务，三杰公司亦在《委托》承诺函中对于此种付款方式予以确认，因此于立亮虽然并未直接将购房款支付给三杰公司，但其通过以房抵债的方式付款已经各方同意，同时也符合预售合同关于付款方式的约定，故认定于立亮已经履行了支付购房款1500万元的义务。三杰公司和圣亚达公司均主张圣亚达公司与于立亮之间的债权债务关系虚假，但是圣亚达公司对其出具的中国建设银行转账支票的真实性无异议。该支票和圣亚达公司出具的《证明》以及周宗德代表三杰公司出具的《委托》承诺函等证据均可以证实，该债权债务关系真实存在。圣亚达公司向法庭提供的“于立亮”出具的《保证书》，经鉴定并非于立亮签字，故对于该《保证书》不予采信。三杰公司申请证人王某出庭作证，但证人王某与三杰公司尚有债权债务未履行完毕，因此与三杰公司具有利害关系，且其所作证言属于孤证，没有其他有效证据相佐证，故对其证言不予采信。三杰公司和圣亚达公司关于债权债务关系虚假的主张，缺乏证据支持，不予采信。关于第三个焦点问题，因三杰公司与于立亮在预售合同中对于标的物的坐落位置约定不明，在庭审中双方亦未能达成一致，而且涉案房屋所在的三层权属为整层登记，并未分割，因此本案在法律上不具备继续履行的条件。于立亮诉请交付房屋，虽经释明仍坚持原诉讼请求不变更，因此对于立亮的该诉讼请求不予支持，于立亮可依法另行主张相关的损失。故判决：驳回于立亮的诉讼请求。上述事实，有原审法院（2012）青一民初字第58号民事判决书以及双方当事人的陈述证实，已经庭审质证认证，可以认定。经原审法院主持调解，双方未达成协议。原审认为，鉴于生效判决已经认定于立亮与三杰公司之间的合同性质属于商品房预售合同，于立亮已经履行了支付购房款1500万元的义务。因双方在合同中对于标的物坐落位置约定不明，因此不具备继续履行交付房屋的条件。因此，原告于立亮有权要求解除合同。我国《合同法》规定，合同解除后当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。本案中，三杰公司作为出卖人，对不能履行交房义务存在过错，应当将购房款返还给于立亮并赔偿利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定判决如下：一、解除原告于立亮与被告青岛三杰房地产开发有限公司的《青岛市商品房预售合同》；二、被告青岛三杰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告于立亮购房款1500万元并支付利息（自2011年10月19日起至本判决生效之日按中国人民银行规定同期贷款利息标准计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费123800元，诉讼保全费5000元，均由被告青岛三杰房地产开发有限公司负担。上诉人三杰公司不服原审判决上诉称，一、上诉人与被上诉人并非存在真实的房屋买卖关系。被上诉人提交的《预售合同》，以证明其从上诉人处购买了价值1500万元的房产，但该合同对涉案房屋位置约定不明，合同未加盖骑缝章，也没有签署日期。被上诉人曾就该合同提起过诉讼，要求上诉人交付房屋，主张涉案房款已通过第三人圣亚达公司付清。2012年5月11日，上诉人与被上诉人签订《居间合同》，约定居间费为2400万元，被上诉人诉称的1500万元网点也包括在该销售范围内，如果预售合同是真实的，则《居间合同》不应包括被上诉人诉称的1500万元网点。二、上诉人从未收到过被上诉人支付的购房款1500万元。上诉人并没有授权圣亚达公司承诺购房人可以延期付款及以抵债方式抵顶房款，特别是该债务并不属于上诉人的债务，圣亚达公司及于立亮无权自作主张对冲于立亮的应付款。涉案房款1500万元并未付至上诉人处，更无从谈及返还的问题。三、不应直接以原案件判决作为定案依据。原案件判决的主文是驳回于立亮的诉讼请求。原案件判决未将本院认为部分的法律评价转化为判决主文，也就不具有既判力。请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人于立亮的诉讼请求。被上诉人于立亮答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。在本案之前，被上诉人于立亮因与上诉人三杰公司签订的《预售合同》纠纷曾提起诉讼，在该案中，于立亮要求三杰公司履行合同、交付房屋。青岛中院经审理作出了（2012）青民一初字第58号民事判决，该判决于2013年1月已发生法律效力。根据该判决认定的事实及判决意见，于立亮在该判决生效后，才另行提起本案诉讼。在本案中，于立亮请求解除与三杰公司之间的《预售合同》，要求三杰公司返还已付购房款1500万元并承担因无法交付房屋的赔偿责任。因《预售合同》项下的房屋已由生效判决认定在法律上不具备继续履行的条件，于立亮已履行了支付购房款1500万元的义务，而三杰公司作为出卖人不能履行交房义务存在过错，构成违约。二、三杰公司的上诉没有事实与法律依据，应予驳回。首先，《预售合同》已由生效的（2012）青民一初字第58号民事判决做出认定合法有效，于立亮与三杰公司基于《预售合同》形成的房屋预售合同关系真实、合法、有效。其次，《居间合同》内容中并未明确涉及到本案争议的《预售合同》项下925.93平方米的房屋，与本案争议事实无关且未实际履行，不能推翻《预售合同》、圣亚达公司《证明》、三杰公司《委托》承诺函的真实性，因此，该居间合同不能作为认定本案事实的依据。三、案外人圣亚达公司出具并背书转让给于立亮的支票，在（2012）青民一初字第58号民事判决已认定，三杰公司及圣亚达公司也均已认可支票及其票面记载及印章、背书属实，票面金额为1500万元，圣亚达公司在向于立亮出具的《证明》中也再次明确说明，确认支票的金额为1500万元。因此，三杰公司所述圣亚达公司法定代表人关于支票实际交易金额为350万元而并非1500万元的陈述，依法不能成立。三、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第9条的规定，一审判决以已经发生法律效力的（2012）青民一初字第58号民事判决所确认的事实作为依据进行判决符合法律规定。请求二审法院依法审查，驳回三杰公司的上诉请求，维持原判。本院查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人三杰公司与被上诉人于立亮是否存在真实的房屋买卖关系。二、被上诉人于立亮是否已向上诉人三杰公司支付涉案房款1500万元。三、原审判决直接以另案判决作为定案依据是否正确。关于第一个争议焦点问题。从上诉人三杰公司与被上诉人于立亮于2011年9月30日签订的《青岛市商品房预售合同》所约定的内容来看，首先，双方对所预售的房屋面积、单价、总价款、交房时间以及违约责任均约定明确；其次，从三杰公司周宗德出具的《委托》承诺函所载明的“现青岛三杰房地产开发有限公司承诺：由青岛圣亚达投资有限公司将已购房范围内的部分房屋抵顶给于立亮，并于立亮与青岛三杰房地产开发有限公司签订的商品房预售合同中”的内容亦可以佐证；第三，于立亮曾在本案之前就履行涉案的《商品房预售合同》起诉三杰公司的相关事实已被生效的（2012）青民一初字第58号民事判决予以认定。因此，三杰公司称其与于立亮之间并非真实的房屋买卖关系的上诉主张与事实不符，理由亦不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，根据2011年10月9日案外人圣亚达公司出具的《证明》所载内容来看，圣亚达公司将其出具的金额为1500万元的转账支票背书给于立亮，因该支票为空头无法兑现，导致于立亮债权无法实现。圣亚达公司同意在本证明签署之日起的七个工作日内处理此问题，并自愿同意以2011年9月30日于立亮与三杰公司签订的受让原圣亚达公司购买的房产的价款予以抵顶，不再另行出具收据或签订协议，并将无条件协助办理相应产权证明手续。结合周宗德代表三杰公司出具的《委托》承诺函的内容亦可以证实，圣亚达公司对于立亮负有1500万元债务，通过以房抵债的方式偿还债务。三杰公司在《委托》承诺函中对此种付款方式予以确认，并承诺在符合一定条件下三杰公司愿意支付回购款1500万元，购回预售合同中已经出售给于立亮的房屋。虽然于立亮并未直接将1500万购房款支付给三杰公司，但其通过以房抵债的方式付款已经三杰公司和圣亚达公司同意，且该事实及圣亚达公司出具的《证明》和三杰公司的《委托》承诺函亦被生效的（2012）青民一初字第58号民事判决所认定。因此，三杰公司主张从未收到于立亮支付的购房款1500万元的上诉理由不成立，本院不予支持。关于第三个争议焦点，山东省青岛市中级人民法院于2012年12月11日作出的（2012）青民一初字第58号民事判决已经发生法律效力，在没有相反证据足以推翻的情况下，原审法院以已经发生法律效力的（2012）青民一初字第58号民事判决所认定的事实作为定案依据作出判决并无不当。三杰公司主张本案不应直接以原案判决作为定案依据的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人三杰公司的上诉理由均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费111800元，由上诉人青岛三杰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张爱华审判员 刘卫红审判员 张 豪二〇一三年十一月十四日书记员 李 倩