（2013）大民初字第10123号

裁判日期: 2013-11-13

公开日期: 2014-08-28

案件名称

张士宁与北京天地泰房地产经纪有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市大兴区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张士宁,北京天地泰房地产经纪有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

北京市大兴区人民法院民事判决书（2013）大民初字第10123号原告张士宁，男，1960年4月19日出生，北京市公安局大兴分局警察。被告北京天地泰房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区北三环中路甲29号3号楼11层1单元1102室（德胜园区）。法定代表人张杨，总经理。委托代理人刘风雷，男，1970年5月15日出生，该公司业务经理。委托代理人马海月，男，1990年3月10日出生，该公司业务主管。原告张士宁与被告北京天地泰房地产经纪有限公司（以下简称：天地泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员蒋怡琴独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告张士宁，被告北京天地泰房地产经纪有限公司委托代理人刘风雷、马海月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张士宁诉称：2013年4月9日，原告张士宁与被告天地泰公司签订了《房屋委托出租合同》，被告天地泰公司向原告张士宁交付了第一个季度的房租后，未按合同规定交付下一次的房租。经原告张士宁多次催要，被告天地泰公司以房屋未租或公司没钱等原因拒绝，迟迟不交付拖欠的房租。因此，根据《房屋委托出租合同》第六条、第十一条的规定，原告张士宁将房屋交付被告天地泰公司后，无论房屋实际出租与否，被告天地泰公司均应按约定的租金标准向原告张士宁交付租金，被告天地泰公司未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由的，原告张士宁有权单方解除合同。此外，根据该合同第十二条规定的违约责任，由被告天地泰公司向原告张士宁按月租金的200%支付违约金。故原告张士宁诉至法院，诉讼请求为：1、解除原、被告之间的房屋委托出租合同；2、被告天地泰公司向原告张士宁交付房租欠款（从7月16日到解除合同之日止，以每月租金2450元为计算标准）；3、被告天地泰公司向原告张士宁支付违约金4900元；4、被告天地泰公司向原告张士宁支付有线收视费（每月18元，从4月15日到解除合同之日止）、卫生费（每月5元，从4月15日到解除合同之日止）；5、被告天地泰公司赔偿损失550元；6、被告天地泰公司给付30天的看房费2450元；7、被告天地泰公司承担全部诉讼费用。原告张士宁向本院提交以下证据予以证明：1、房屋委托出租合同及附件；2、结婚证和孙××的身份证明；3、房产证；4、说明；5、收条等。被告天地泰公司辩称：不同意原告张士宁的诉讼请求。2013年4月9日，被告天地泰公司就大兴区永华北里8号楼104室房屋与原告张士宁签署《房屋委托出租合同》，因当时原告张士宁未向被告天地泰公司出示提交该房屋的任何证件，包括产权证、房主身份证、共有人同意出租的证明等，并且该房屋实际装修自然老化，空房无任何家电家具等情况严重影响使用。在签合同时原告张士宁答应维修和配齐物品，基于对原告张士宁的信任，被告天地泰公司将3个月的房租支付给了原告张士宁。后被告天地泰公司在实际出租期间，租户因安全因素，要求看该房的房产证，被告天地泰公司无法出示，导致该房无法正常出租，被告天地泰公司于2013年4月到5月期间，多次打电话给原告张士宁，但无法与其正常沟通。无奈之下，被告天地泰公司于2013年5月将原告张士宁诉至大兴区人民法院。大兴区人民法院受理后6月开庭调解。在庭上原告张士宁同意补齐所有关于房屋出租证明、证件，并维修房屋配齐物品，故被告天地泰公司再次信任原告张士宁，撤回起诉。可是在撤诉后，原告张士宁仍然未将证件交给被告天地泰公司。因此，根据《房屋委托出租合同》第十一条的规定，交付房屋不符合约定严重影响使用，不承担维修义务、致使无法出租房屋的。被告天地泰公司有权单方解除合同，因此被告天地泰公司无需继续支付租金，且该合同从签署开始之日应当就是无效的。在2013年大民初字第7007号案件中，被告天地泰公司已经和原告张士宁解除合同，后也将钥匙给了原告张士宁，但原告张士宁收到钥匙后拒绝签署退房协议。另，由于原告张士宁后提交的证据证明原告张士宁在2013年7月17日才将房产证、业主身份证明等相关证明交付被告天地泰公司员工王×手中。因此，该合同的生效日期是2013年7月17日，原告张士宁应当退回被告天地泰公司房屋租金，并承担违约责任。被告天地泰公司向本院提交以下证据予以证明：照片等。经本院庭审质证，双方当事人对原告张士宁提交的证据1房屋委托出租合同及附件、证据2结婚证和孙××的身份证明、证据3房产证、证据4说明的真实性均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。依原告张士宁的申请，本院依法调取了2013年大民初字第7007号案件部分案卷材料，双方当事人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：一、原告张士宁提交的证据5收条，证明原告张士宁已向被告天地泰公司交付了涉案房屋的共有人同意出租证明。被告认为该证据的真实性无法核实，但不主张这个收条是假的，亦不申请笔迹鉴定，并认可王×是被告天地泰公司的员工，负责涉案房屋的委托出租。故本院对该收条予以确认。二、被告天地泰公司提交的证据照片一组，证明涉案房屋存在问题，影响使用。原告张士宁对该证据的真实性和证明目的均不认可。本院认为，被告天地泰公司未明确该证据的来源、取得方式和拍摄时间，无法证明与本案的关联性，本院对该证据不予认定。经审理查明：2013年4月9日，原告张士宁与被告天地泰公司签订了《房屋委托出租合同》，将北京市大兴区永华北里8号楼104室交由被告天地泰公司代理出租。合同主要内容为：出租方（甲方）为原告张士宁，代理方（乙方）为被告天地泰公司。第一条双方提供相应证件：甲方提供证明房屋产权归属甲方的下列证件：1、产权证明；2、房主身份证；3、共有人同意出租的证明；4、其他有关证明等。乙方提供：1、营业执照；2、房地产经纪机构资质证书；3、房地产经纪人从业资格证书。第四条代理权限：乙方具体独家代理权限为：1、以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜；2、代甲方向承租方收取租金；3、监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其义务；4、甲方允许乙方在代理期内对房屋进行维修、维护、装饰、装修以及添置新物品；5、乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。第五条出租代理期限：（一）出租代理期自2013年4月15日至2014年4月15日，共计1年；（二）甲方应于2013年4月9日前将该房屋交付给乙方。第六条租金、佣金：租金标准为每月2450元，按季缴付；下次房屋租金，出租代理期内租金标准调整由双方另行书面约定，否则适用以下款项：1、甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金；2、如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有。第七条费用分担问题：甲方承担：供暖费（自供暖除外）、物业管理费等。乙方承担：1、水费；2、电费；3、电话费；4、燃气费；5、有线收视费；6、卫生费等。双方各自范围内的费用各自承担。第十一条合同的解除：经甲乙双方协商一致，可以终止合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付该房屋达3日且未征得乙方同意的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的；4、设施严重老化，供暖供电供气不足。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由；2、擅自改变房屋用途的。第十二条违约责任：出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，由此给乙方及代理客户造成的经济损失甲方应当承担赔偿责任；出租代理期内乙方提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金200%支付违约金。本合同经甲乙双方签字盖章后生效。合同附件包括《房屋附属设施、设备清单》。原、被告均确认房租交纳方式为按季预先缴付，4月15日之前交第一季房租，7月15日之前交第二季房租。签订合同后，原告张士宁将房屋交付给被告天地泰公司，被告天地泰公司将第一季房屋租金7350元交付原告张士宁。2013年5月，被告天地泰公司以发现该房屋的产权人为孙××，原告张士宁并非房屋所有权人为由，将原告张士宁诉至北京市大兴区人民法院，诉讼请求为：要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，原告张士宁退回被告天地泰公司交付的所有房租共7350元，原告张士宁承担违约金4900元，诉讼费由原告张士宁承担。在该案中，原告张士宁提交书面答辩状称：要求被告天地泰公司继续履行房屋租赁合同，继续交付合同期限内的房租22050元及利息，承担违约责任，支付违约金4900元，以及承担诉讼费。该案案卷证据中包括：孙××身份证1份、涉案房屋所有权证1份。2013年7月4日，被告天地泰公司向北京市大兴区人民法院撤回该起诉，撤诉申请书中载明：被告天地泰公司同意与原告张士宁继续履行合同，故向法院申请撤诉。后北京市大兴区人民法院准予撤诉。2013年7月17日，原告张士宁向被告天地泰公司交付相关涉案房屋证件，被告天地泰公司工作人员王×向原告张士宁出具收条，载明：”今收到张士宁交来孙××同意出租证明1件、孙××结婚证一件、孙××户口本一份。”后被告天地泰公司未再向原告张士宁支付房租。原告张士宁称，在4月15日左右，原告张士宁向被告天地泰公司交付了涉案房屋的相关证件，后被告天地泰公司才同意支付房租；8月18日，被告天地泰公司的工作人员王×曾向其主张解除房屋委托出租合同，并同意给支付1个月的看房费和两个月的违约金，相当于抵上一季度的房租，原告张士宁没有同意该解除条件；8月22日，被告天地泰公司又要求解除合同，并给付原告张士宁两把涉案房屋钥匙，仍是主张给原告张士宁1个月的看房费和两个月的违约金，相当于抵上一季度的房租，要求原告张士宁签退房协议，原告张士宁收取了钥匙，但仍未同意，也未签退房协议，且被告天地泰公司仍欠原告张士宁一把钥匙。被告天地泰公司称曾在7月末向原告张士宁主张解除合同，并将全部钥匙交付原告张士宁，原告张士宁未签退房协议，但是收取了房屋钥匙，4月份原告张士宁未交付涉案房屋的相关证件。被告天地泰公司对主张解除合同和退还钥匙的具体时间记不清楚，大概在7月末或8月份。现原告张士宁已收回房屋。另查，北京市大兴区永华北里8号楼104室房屋产权证上载明的房屋所有权人为孙××，原告张士宁与孙××系夫妻关系。上述事实，有房屋委托出租合同及附件、结婚证和孙××的身份证明、房产证、说明、收条、2013年大民初字第7007号案件部分案卷材料、以及双方当事人陈述意见等在案佐证。本院认为：原、被告双方签订的房屋委托出租合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告张士宁依约将房屋交付给被告天地泰公司，被告天地泰公司亦应支付相应的租金。被告天地泰公司无正当理由未支付第二季房屋租金的行为已达3个工作日以上，且已经单方主张解除合同并以返还钥匙的行为明确表示其不再履行合同，致使合同目的无法实现，故原告张士宁有权主张解除合同，关于原告张士宁要求解除房屋委托出租合同的诉讼请求，本院予以支持。根据房屋委托出租合同约定，出租代理期内被告天地泰公司提前终止合同的，应提前30日通知原告张士宁，并按月租金200%支付违约金。被告天地泰公司的单方提前解除合同并退还钥匙的行为，构成违约，应当承担相应的违约责任，因此，原告张士宁要求被告天地泰公司支付违约金4900元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告天地泰公司称由于原告张士宁未按合同约定交付房屋及相关证件，严重影响房屋使用，故不应当交付租金，并享有单方解除权的抗辩意见，本院认为，被告天地泰公司未提交充分证据证明原告张士宁未按合同约定交付房屋及相关证件并严重影响了房屋的使用，故本院对其答辩意见不予采纳。关于原告张士宁要求被告天地泰公司支付租金的诉讼请求，原告张士宁收到被告天地泰公司交还钥匙的时间应当视为被告天地泰公司腾房的时间，故租金应当计算至原告张士宁接收钥匙之日止。关于接收钥匙的时间，由于被告天地泰公司未能明确具体日期，本院采信原告张士宁的陈述，即2013年8月22日。因此，自2013年7月16日至8月22日，共计38天，按月租金2450元计算，被告天地泰公司应当支付原告张士宁租金3003元。关于原告张士宁要求被告天地泰公司支付有线收视费、卫生费和赔偿损失550元的诉讼请求，由于原告张士宁并未提交相关证据证明原告张士宁已经垫付有线收视费、卫生费，以及受到损失的相关事实，故对原告张士宁要求被告天地泰公司支付有线收视费、卫生费和赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告张士宁要求被告天地泰公司给付30天的看房费2450元的诉讼请求，由于在房屋委托出租合同中并未约定该看房费，原告张士宁的主张于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张士宁与被告北京天地泰房地产经纪有限公司于二〇一三年四月九日签订的房屋委托出租合同；二、被告北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张士宁租金三千零三元；三、被告北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张士宁违约金四千九百元；四、驳回原告张士宁其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费五十五元，由原告张士宁负担三十元（已交纳）；由被告北京天地泰房地产经纪有限公司负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　蒋怡琴二〇一三年十一月十三日书　记　员　　冯　倩微信公众号“”