（2013）南民初字第5644号
裁判日期: 2013-11-13
公开日期: 2014-08-11
案件名称
黄建家诉南安深国投商用置业有限公司商品房销售合同纠纷一审判决书
法院
南安市人民法院
所属地区
南安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄建家,南安深国投商用置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初字第5644号原告黄建家，男，1962年4月19日出生，汉族，经商，住南安市。委托代理人洪劲曙、尤冠雯，福建柳溪律师事务所律师。被告南安深国投商用置业有限公司，企业住所地南安市成功路444号，组织机构代码：79378125-6。法定代表人林端生，系该公司董事长。委托代理人林华祥，男，1977年3月2日出生，汉族，该公司法务，住福州市。原告黄建家因与被告南安深国投商用置业有限公司（以下简称“深国投公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月23日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月8日公开开庭进行了审理。原告黄建家的委托代理人尤冠雯以及被告深国投公司的委托代理人林华祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建家诉称，2010年5月18日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧名为东方伟业（南安）城市广场第3幢4层401号商品房出售给原告，总价款为人民币536882元。合同第八条约定了交付条件及交房期限至2011年6月30日，但因被告原因该商品房实际到2011年11月28日才通过消防验收合格而符合交房条件，所以根据合同第九条“出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行”的约定，被告应赔偿原告逾期交房违约金人民币7892.43元。同时，合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内办理房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按原告已交房款日万分之一向原告支付逾期办证违约金。但实际上被告到2012年12月3日才通知原告前去办证。故被告应赔偿原告逾期办证违约金人民币22979.32元。又根据法律法规的规定，交付的商品房的供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施应当具备交付使用条件。但被告在2011年7月3日，却违反法律的规定，在向原告收取维修基金的同时，额外收取了燃气费3000元、闭路费380元、水表费700元，该些费用被告应返还给原告。为此，原告请求法院判令：1、被告支付给原告逾期交房违约金人民币7892.43元（违约金以原告已交房款人民币536882元的日万分之一计算，自2011年7月1日起计算至实际符合交房条件2011年11月28日止，合计逾期147日×53.69元／日=7892.43元）；2、被告支付给原告逾期办证违约金人民币22979.32元（违约金以原告已交房款人民币536882元的日万分之一计算，自交房后90日即2011年9月30日起计算至通知办理房产证2012年12月3日止，合计逾期428日×53.69元／日=22979.32元）；3、被告返还给原告煤气费人民币3000元、闭路费人民币380元、水表费人民币700元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告深国投公司辩称，1、本案涉案建筑工程项目于2011年6月28日验收合格，但因南安市人民政府对讼争建筑项目的设计方案进行局部调整，导致了该项目消防验收及办理产权证时间延迟，该延迟不应归责于被告，不应由被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任。2、2012年2月9日，原、被告签订《补充协议书》，该协议中，原、被告已就逾期交房达成补偿协议，并已实际履行，原告无权再追究被告逾期交房违约责任。同时，该协议将办理产权证相关手续的时间变更为2012年6月30日。该日期前，被告已具备协助原告办理产权证的各项条件，原告未按上述时间前来办理产权证相关手续导致的办证迟延，不应由被告承担逾期办证违约责任。3、原、被告于签订《商品房买卖合同》当日，同时签署的《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》（附件六）中，已明确房价不包括管道燃气配套建设费、有线电视初装费等费用。原告要求被告返还煤气费、闭路费、水表费没有事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案的争议焦点是：1、被告是否存在逾期交房、逾期协助办证的的违约行为？2、如果被告存在逾期交房、逾期协助办证的违约行为，是否应承担违约责任？3、被告是否应返还原告煤气费、闭路费、水表费？围绕上述争议焦点，原告向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》1份，证明原告向被告购买位于东方伟业（南安）城市广场第3幢4层401号商品房，并约定被告逾期交房、逾期办证应承担违约责任的事实；同时证明被告交房时间及存在逾期交房、办证的违约事实。2、《销售不动产统一发票》3份、《中华人民共和国税收通用完税证（耕契）》1份、《收款收据》1份，证明原告已经付清所有的购房款、契税等费用的事实，及证明被告收取原告煤气费3000元、闭路费380元、水表费700元的事实。对原告提供的上述证据，被告质证如下：对证据1的真实性、合法性无异议，但不能证明被告违约。对证据2的证据三性均无异议。围绕上述争议焦点，被告向本院提供如下证据：1、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》1份；2、《泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》1份；3、《房地产开发企业产权初始登记通知单》1份及《总产权证》1份；4、《南安市人民政府专题会议纪要》1份；证据1-4证明：1、涉案建筑工程项目于2011年6月28日验收合格；2、因涉案项目建筑设计方案局部进行调整，该项目于2011年11月28日通过消防验收；3、涉案建筑项目于2012年2月1日完成产权初始登记；4、交房及办证延后，系因政府部门调整建筑设计方案导致，不应由被告承担违约责任。5、《补充协议书》1份；6、《东方伟业（南安）城市广场办理住宅产权资料移交登记表》1份；证据5-6证明：1、原、被告已就交房迟延达成补偿协议，并已实际履行，原告无权再追究被告交房违约责任；2、被告已告知原告于2012年6月30日办理产权证相关手续，原告也已同意将办理产权证相关手续的时间变更到2012年6月30日，原告于2012年10月19日领取了办理产权证的相关资料，被告已按合同约定履行了协助办证义务，并无违约，被告不应承担违约责任。7、《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》（附件六）1份，证明原、被告双方签署的补充协议已明确，房价不包括管道燃气配套建设费、有线电视初装费等费用。对被告提供的上述证据，原告质证如下：对证据1、4的真实性、合法性均无异议，关联性有异议，证据1只能证明实际备案时间是2012年1月20日，不能证明被告的主张；证据4从会议记录显示并没有影响工程的进度，并且是要求要确保工程按时完工，因此不存在政府原因免除被告按时交付的责任。对证据2、3的证据三性均无异议，证据2进一步证明原告的陈述，2011年11月28日才通过消防验收，实际验收的时间是2011年11月28日之后。对证据5的真实性无异议，因内容有空白，对其合法性有异议，而按合同约定的交房时间再后延长90天是2011年12月30日，而不应是2012年6月30日，并且协议书是被告方提供的格式条款，应作出不利于被告方的解释。对证据6的证据三性无异议。对证据7的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，根据法律规定被告方应提供基础设施，房屋交给原告时应包括燃气管道等配套基础设施，且附件六不涉及水表费。根据原、被告的上述举证、质证，本院分析认证如下：原告提供的证据1《商品房买卖合同》，被告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以确认；该证据可以证明原告与被告签订商品房买卖合同及合同具体约定内容的事实，至于被告是否存在违约情形则应综合其他证据认定。原告提供的证据2《销售不动产统一发票》、《中华人民共和国税收通用完税证（耕契）》、《收款收据》，被告对其三性均无异议，故对其三性，本院予以确认；该证据可以证明原告已经支付了被告购房款人民币536882元（包括合同约定的购房款531333元以及面积补差价5549元）、煤气费3000元、闭路费380元、水表费700元。被告提供的证据1-7，原告对其真实性均无异议，故对其真实性，本院均予以确认。证据1《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、证据2《泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、证据3《房地产开发企业产权初始登记通知单》及《总产权证》，可以证明本案讼争房产于2011年6月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，于2012年1月20日经南安市住房和城乡建设局验收备案，于2011年11月28日经泉州市公安消防支队消防验收合格，于2012年2月1日完成产权初始登记。证据4《南安市人民政府专题会议纪要》可以证明2011年3月23日南安市人民政府就被告开发的东方伟业城市广场项目建设进行协调，但政府的协调并不能免除被告的违约责任。证据5《补充协议书》、证据6《东方伟业（南安）城市广场办理住宅产权资料移交登记表》，可以证明原、被告于2012年2月9日就讼争房产的逾期交房以及办理产权证的时间等签订补充协议，原告于2012年10月19日领取了办理产权证的相关资料。至于该《补充协议书》中约定的办理产权证的时间为“按合同约定的交房时间再后延长90天，即变更至2012年6月30日”，原、被告双方存在不同理解。原告认为《商品房买卖合同》所约定的交房时间为2011年6月30日，办证时间为交房之日起90日内，所以该《补充协议书》所约定的“按合同约定的交房时间再后延长90天”是以2011年6月30日为基准，在原办证时间90日的基础上再延长90日，依此计算变更后的办证时间应为2011年12月30日，而不是变更至2012年6月30日；被告认为“按合同约定的交房时间再后延长90天”是以双方同意的实际交房时间2011年11月28日为基准，在原办证时间90日的基础上再延长90日，依此计算变更后的时间虽然不是2012年6月30日，但因协议已明确约定“变更至2012年6月30日”，所以应以明确的日期为准。本院认为，因该《补充协议书》是被告制订的格式合同，而办证时间的推延是在减轻或免除被告逾期协助办证的违约责任，为此，当该《补充协议书》中约定的办理产权证的时间“按合同约定的交房时间再后延长90天”与“变更至2012年6月30日”出现不一致时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，应选择不利于格式条款制订的一方即被告来做解释，所以该《补充协议书》所约定的办理产权证的时间应为按合同约定的交房时间即2011年6月30日为基准，在原办证时间90日的基础上再延长90日，即变更至2011年12月27日，而不是变更至2012年6月30日。证据7《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》（附件六）可以证明原、被告于2010年5月18日就管道燃气配套建设费、有线电视初装费等签订一份补充协议。根据以上举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：被告深国投公司系依法注册成立的从事房地产开发和销售的有限公司，位于南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场系被告深国投公司开发建设的工程，其建设工程规划许可证号为建字第350583200800003，施工许可证号为350583200804140119，商品房预售许可证号为（南）房预售（2009）第001号。2010年5月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买址在南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场第3幢4层401号房，建筑面积148.41平方米，单价为每平方米人民币3580.17元，总房款为人民币531333元，首付161333元，余款370000元向中国银行南安支行办理商业贷款。出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）……。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金等。同日，原、被告并签订一份《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》，约定该商品房的售价不包括买受人办理房产交易的契税、鉴证费、房屋公共维修基金等政府相关部门规定应由买受人支付的费用，同时不包含管道燃气配套建设费、有线电视初装费以及办理按揭等费用。合同签订后，原告依约支付给被告合同约定的购房款人民币531333元，并于2012年10月19日支付了面积补差价5549元，合计536882元，并向被告缴交了煤气费3000元、闭路费380元、水表费700元等费用。2011年6月28日，本案工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2011年11月28日，本案工程经泉州市公安消防支队消防验收合格。被告并于2011年11月28日向原告交付了该商品房。2012年2月1日，本案建筑项目完成产权初始登记，各购房户可以申请商品房变更登记。2012年2月9日，原、被告签订一份《补充协议书》，针对被告逾期交房的行为，原告同意由被告代为交纳两年的物业管理费作为一次性补偿，且原告不再以未达到交房条件为由向被告提出任何要求。同时，双方同意将《商品房买卖合同》约定的办理产权证的时间变更至2011年12月27日。2012年10月19日，被告向原告交付了办理产权证所需的资料。综上事实，本院认为，被告依法取得房地产开发、销售资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场第3幢4层401号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告于2010年5月18日签订的《商品房买卖合同》、《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》以及2012年2月9日签订的《补充协议书》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同、协议。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2011年6月30日前将符合合同约定各项条件的商品房交付原告使用，而被告直至2011年11月28日才将符合合同约定的商品房交付原告使用；被告的该行为已构成违约，本应承担违约责任。但是，原、被告双方已自行协商，针对被告逾期交房的行为，原告同意由被告代为交纳两年的物业管理费作为一次性补偿，且原告不再以未达到交房条件为由向被告提出任何要求。故原告起诉请求被告支付逾期交房违约金人民币7892.43元，与双方的约定不符，本院不予支持。至于办理产权证的时间，虽然双方2012年2月9日签订的《补充协议书》约定办证的时间变更为2011年12月27日，但是被告在2012年2月1日完成产权初始登记后，直至2012年10月19日才向原告交付了办理产权证所需的资料，故被告的行为已构成逾期协助办证，应自逾期之日起即2011年12月28日起至2012年10月19日止，每日按原告已付购房款531333元（因面积补差价5549元于2012年10月19日才支付，故该部分款项不计算在基数内）的0.01％计算违约金给原告，即531333元×0.01％×297天=15781元。故原告请求被告支付逾期协助办证的违约金人民币22979.32元，对于符合法律规定的人民币15781元，本院予以支持；对于缺乏法律规定的其他部分，本院不予支持。原、被告双方在2010年5月18日签订的《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》虽然约定该商品房的售价不包含管道燃气配套建设费、有线电视初装费以及办理按揭等费用，但是并没有约定该费用由谁承担，而参照有关规定，管道燃气配套建设费属于房屋配套性质的建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取，故原告请求被告返还煤气费（即管道燃气配套建设费）人民币3000元，符合有关规定，本院予以支持；至于原告请求被告返还闭路费人民币380元、水表费人民币700元，则缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告南安深国投商用置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告黄建家逾期办证违约金人民币15781元。二、被告南安深国投商用置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告黄建家煤气费（即管道燃气配套建设费）人民币3000元。三、驳回原告黄建家的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币674元，由原告黄建家负担人民币312元，由被告南安深国投商用置业有限公司负担人民币362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长 卢君玉人民陪审员 黄淑卿人民陪审员 傅伊明二〇一三年十一月十三日书 记 员 倪丽端附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：