（2013）城商初字第942号
裁判日期: 2013-11-13
公开日期: 2014-05-08
案件名称
青岛宜春不动产经纪有限公司与魏本磊服务合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市城阳区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛宜春不动产经纪有限公司,魏本磊
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第五十四条第一款，第四百二十七条
全文
青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）城商初字第942号原告青岛宜春不动产经纪有限公司。法定代表人楚宜杰，该公司总经理。委托代理人李雪花、代宝义，山东诚功（城阳）律师事务所律师。被告魏本磊，男，1986年12月11日生，汉族，住。委托代理人黄琴，女，汉族，1985年9月12日生。系被告妻子。原告青岛宜春不动产经纪有限公司（以下简称“宜春公司”）与被告魏本磊服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宜春公司委托代理人李雪花，被告魏本磊及其委托代理人黄琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告为购买房屋委托原告提供媒介信息服务。2012年12月10日，原告带被告看了青岛市城阳区兴阳路417号35号楼3单元701户房屋（以下简称“涉案房屋”），并与被告签订了《买受方看房确认书》（以下简称“确认书”），约定被告不得自己或通过第三方与原告介绍的出售方进行交易，否则视为原告已完成居间义务，被告应按照参考售价的2%向原告支付中介佣金，并按参考售价的1%支付违约金。后被告违反约定与出售方私自签约成交，未向原告支付中介佣金及违约金，原告现请求判令被告支付佣金16600元及违约金8300元。被告辩称，涉案房屋所有权人并未授权原告代理出售房屋，事后也未对原告代理权进行追认；被告在原告员工邱千惠的欺骗下签署了《确认书》，原告未就其设定的格式条款中对购房人明显不利的内容详细告知被告；原告未履行《确认书》第四条约定的需原告先促成合同成立的义务，无权获得报酬；被告看房后未经原告居间订立购房合同的原因在于原告提出的售房价格高于其他中介的出售价格。综上，请求法院驳回原告诉请。原告为证实其主张向本院提交的证据及被告质证意见如下：1、《确认书》1份，证明原告于2012年12月10日带被告看了包括涉案房屋在内的两套房屋，被告书面确认首次从原告处得知涉案房屋的售房信息，并承诺不得自己或通过第三方与原告曾介绍的出售方进行交易，否则视为原告已完成居间义务，被告应按参考售价的2%支付中介佣金，按参考售价的1%支付违约金。被告认可签字系本人书写，但认为签字时《确认书》的手写部分均为空白。另外，原告员工并未对其中的格式条款解释说明，也未给被告仔细阅读内容的时间，便误导和欺骗被告签字。2、房地产登记薄查询信息1份，证明涉案房屋已于2013年2月26日过户到被告名下。被告对该证据无异议。被告为反驳原告主张向本院提交的证据及原告质证意见如下：1、房屋买卖合同及收据各一份，证明涉案房屋系被告通过第三方中介合法购买，并支付中介费1万元。原告对该证据真实性不认可。2、《看房确认书》复印件一份，证明被告从青岛天润不动产经纪有限公司（以下简称“天润公司”）处首次获得涉案房屋的信息。原告认为该证据系复印件不予质证。3、证人范某出庭证言一份，证明原告工作人员邱千惠误导欺骗被告在空白确认书上签字，并未对其中的格式条款解释说明。原告认为证人与被告系同事关系并曾陪同被告看房，与被告存在利害关系，不认可误导欺骗被告签字，证人证明原告当天带被告看了涉案房屋。本院依职权调查了原告工作人员邱千惠及天润公司销售经理王存双并制作了询问笔录两份，原告对邱千惠的身份及陈述均无异议，但不认可王存双的身份及陈述。被告对王存双的身份及陈述无异议，但对邱千惠的身份及陈述有异议。对双方证据的认证情况：被告对原告提交的证据1、2真实性均无异议，本院予以采信；原告对被告提交的证据1-3虽不认可，但综合该三份证据及本院调查的王存双、邱千惠证言，能够互相印证，故本院对该三份证据及王存双、邱千惠证言真实性均予以采信。经审理查明，2012年11月10日，被告经天润公司工作人员王存双介绍获得涉案房屋信息，报价房屋85万，中介佣金按成交价的2%计算。同年12月10日，被告经原告工作人员邱千惠介绍再次获得包括涉案房屋在内的数套房屋信息，报价房屋83万，中介佣金按成交价的2%计算，并在看房前签署《确认书》一份，约定买方不得自己或通过第三方与原告曾介绍的出售方进行交易，否则视为原告已完成居间义务，买方按参考售价的2%支付中介佣金，按1%支付违约金。后经原告议价涉案房屋报价82万，被告遂于2013年1月2日在天润公司居间下，以81万元的价格与卖方成交，并交纳中介佣金1万元。原告现以被告违约为由诉至我院，要求被告按约定支付佣金及违约金。本院认为，本案的焦点在于被告是否构成违约。原、被告签订的《确认书》是由原告事先拟好，而后在居间活动中交给被告签字的，这种为了重复使用而预先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款，其性质属于格式条款。《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。《确认书》约定买方不得自己或通过第三方（或以自己亲友、公司的名义）与居间人曾介绍的出售方进行交易，其目的在于防止买方一方面利用居间人的信息和服务，另一方面又绕开居间人，使居间人得不到应得的报酬，是对居间人合法权益的正当保护，有利于促进中介公司的正常经营发展，有利于鼓励诚信交易，因此不属于《合同法》第三十九条规定的“免除或限制其责任条款”，不需在订立时由格式合同提供者提请对方特别注意并说明，且被告与天润公司签订的《看房确认书》中亦有类似的约定，被告作为具有完全民事行为能力的自然人，应当对其所签署的文书尽到审慎的注意义务，不能仅因原告未详细说明有关条款便认定约定无效。但《确认书》中约定的“违者视为居间人已完成居间义务，买方应按参考售价的2%支付中介佣金，参考售价的1%支付违约金”意味着中介公司带领买方看房后就能旱涝保收，而不论该中介公司报价是否偏高、服务质量如何，以中介公司有限的付出来永久限制买方的选择权，双方的利益是明显失衡的，根据《合同法》第五十四条的规定，该约定属于可变更或撤销的条款。被告构成违约的前提应当是被告恶意利用原告提供的房产信息以逃避中介费用。而本案中，原告并未取得涉案房屋的独家代理权，原房主将房屋信息通过多个中介挂牌出售，被告通过原告之外的其他中介以正当途径获得相同房源信息，并选择报价低的中介促成买卖合同成立，允许该种选择权的存在契合公平合理的法律精神，有利于鼓励中介公司以提供质高价优的中介服务取得竞争优势，促进二手房中介市场良性竞争，亦有利于保护买方合法的购房选择权，避免因信息不对称导致的不公平，因此被告行为并非属于恶意利用原告的房源信息，不构成违约，不能视为原告已完成居间义务，原告主张被告支付中介佣金及违约金本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，判决如下：驳回原告青岛宜春不动产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费423元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 高新德审判员 尹晓君审判员 郭克祥二〇一三年十一月十三日书记员 刘吉平 微信公众号“”