（2013）三中民终字第00185号

裁判日期: 2013-11-13

公开日期: 2014-06-13

案件名称

陈跃杰与王学义房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈跃杰,王学义

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2013）三中民终字第00185号上诉人（原审原告）陈跃杰，男，1965年12月21日出生。委托代理人赵丹，北京市国韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王学义，男，1953年9月27日出生。上诉人陈跃杰因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第10830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案上诉人陈跃杰及委托代理人赵丹、被上诉人王学义均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。2012年12月，陈跃杰诉至原审法院称：2004年，北京市朝阳区来广营乡人民政府（以下称来广营乡政府）因实施绿化隔离地区旧村改造项目，对陈跃杰及陈跃杰母亲吴玉书所有的北京市朝阳区来广营北村X号宅基地进行腾退，并于2004年11月10日签订了《房屋腾退补偿协议书》。根据补偿协议书之规定，按照被腾退房屋中人口数，陈士贤、吴玉书、陈跃宏、陈跃明、陈跃杰、张爱利、陈智为共同被安置人，各自享有一定面积的补偿平米数。2004年11月13日，吴玉书与北京朝来绿色家园房地产开发有限公司（以下称朝来公司）签订《朝来绿色家园房屋买卖合同》，购买了北京市朝阳区来广营乡X号房屋（以下称X号房屋）。该房屋为农村“小产权”房屋，“小产权证明”登记的楼房产权人为陈跃杰。2005年2月26日，陈跃杰与王学义签订《房屋买卖协议》，以56万元将该房屋出售给王学义。此后陈跃杰得知，王学义既非被拆迁腾退户，亦非本集体经济组织成员，按照相关政策法规之规定，王学义根本无权购买该房屋。由于该房屋为农村“小产权”房屋，不允许上市交易，双方签订的《房屋买卖协议》根本无法履行。陈跃杰认为，双方于2005年2月26日签署的，位于北京市朝阳区来广营乡X号房屋《房屋买卖协议》，因违反法律的强制性规定而无效，为了维护陈跃杰的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，望法院予以支持。故此起诉要求：1.确认双方2005年2月26日签署的《房屋买卖协议》无效。2.判令王学义腾退房屋。3.判令王学义向陈跃杰支付房屋使用费47万元（自2005年2月26日起至王学义实际腾退之日止，以每月5000元暂计算至2012年12月26日）。王学义辩称：不同意陈跃杰的诉讼请求。双方于2005年2月26日签订的房屋买卖合同是真实有效的，房屋已经进行了交接，由王学义进行了装修并实际使用至今。此协议已经签订了7年多，已经过了诉讼时效。原审法院经审理认为：陈跃杰、王学义签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于陈跃杰主张合同无效的理由，其中，陈跃杰认为王学义既非被拆迁腾退户，亦非本集体经济组织成员，王学义无权购买X号房屋。对于该主张，陈跃杰未能举证证明X号房屋系禁止上市交易房屋，该主张没有依据，法院不予采信。对于陈跃杰主张X号房屋为农村“小产权”房屋，不允许上市交易一节，“小产权房”并非法律概念，其内涵和外延均不明确，X号房屋虽在双方交易时未取得产权证，但今后只要取得了产权证就可以办理过户手续，在买受人未对此提出异议的情况下，陈跃杰以此为由主张合同无效没有依据。X号房屋并非占用集体经济组织宅基地建设的农村房屋，而属绿化隔离改造地区安置房屋，该房屋虽因历史原因尚未取得产权证，但并非禁止上市交易，陈跃杰未能举证证明双方交易违反法律和行政法规的强制性规定，其要求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效并进而要求王学义腾退房屋、支付房屋使用费的诉讼请求违背诚实信用原则，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2013年8月作出判决：驳回陈跃杰的全部诉讼请求。判决后，陈跃杰不服，上诉至本院称：我与王学义之间的《房屋买卖协议》所涉及房屋既无产权证书且权属不明，该协议违反法律强制性规定，应属无效。故请求二审法院依法改判，确认该房屋买卖协议无效，并判令王学义腾退诉争房屋。王学义同意原判。经审理查明：2004年北京市朝阳区来广营乡政府因实施绿化隔离地区旧村改造项目，对北京市朝阳区来广营北村X号宅基地进行腾退。2004年11月10日，来广营乡政府作为腾退人（甲方）与吴玉书、陈跃杰作为被腾退人（乙方）签订了《房屋腾退补偿协议书》，约定：乙方应安置人口7人，分别是陈士贤、吴玉书、陈跃宏、陈跃明、陈跃杰、张爱利、陈智，乙方选择定向购房安置，待购房手续完善后由售房单位结算差价。2004年11月13日，吴玉书与朝来公司签订《朝来绿色家园房屋买卖合同》，约定：吴玉书购买X号房屋，建筑面积143.41平米，单价每平米3194元，总价款458051元。2004年11月24日，来广营乡政府为陈跃杰制发了《来广营乡朝来绿色家园楼房产权证明》，其中记载X号房屋产权人为陈跃杰。2005年2月26日，陈跃杰与王学义签订《房屋买卖协议》，以56万元将X号房屋出售给王学义，同时约定“今后来广营乡在办理国家土地局承认的产权时，如果有需要陈跃杰出面出具相应的手续时，陈跃杰有责任协助王学义办理相应手续”。此后王学义向陈跃杰支付了购房款，陈跃杰向王学义交付了房屋，王学义入住至今。上述事实有当事人陈述及提交的相关证据材料在案佐证。本院认为：根据本案查明的事实，陈跃杰作为诉争X号房屋出卖人，持有北京市朝阳区来广营乡政府出具的《来广营乡朝来绿色家园楼房产权证明》，而该证明亦显示陈跃杰系该房产权人，在此情况下王学义与其签订的《房屋买卖协议》符合法律规定。该协议系出自双方真实意思表示，在王学义支付购房款，陈跃杰实际交付房屋后，诉争房屋的买卖行为已经成立，诉争房屋虽未依法办理产权登记并不违反法律、行政法规效力性强制性规定。原审法院考虑诉争房屋的性质及历史状况，未支持陈跃杰要求确认与王学义之间的《房屋买卖协议》无效，继而腾房的诉讼请求，并无不当。需要指出，陈跃杰主张诉争房屋属“小产权”房屋，不允许交易。对此本院认为，其主张的“小产权”房屋并非法律概念，无相应法律依据，且现无证据证明诉争房屋禁止交易上市、今后无法办理合法的产权登记手续。故陈跃杰的上诉理由，本院无法支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元、二审案件受理费70元，均由陈跃杰负担（均已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　王东军代理审判员　　解学锋代理审判员　　张　明二〇一三年十一月十三日书　记　员　　刘　爽 微信公众号“”