（2013）娄星民二初字第486号

裁判日期: 2013-11-13

公开日期: 2014-06-05

案件名称

邱念迪与众昊药业公司、第三人龙泰房产公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

娄底市娄星区人民法院

所属地区

娄底市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邱念迪,湖南众昊药业有限责任公司,娄底市龙泰房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

湖南省娄底市娄星区人民法院民事判决书（2013）娄星民二初字第486号原告邱念迪，男，汉族，1989年11月17日出生。委托代理人谭卫利，湖南通程律师事务所律师。被告湖南众昊药业有限责任公司（以下简称众昊药业公司）。公司住所地：娄底市湘阳街南侧。法定代表人戴继光，该公司董事长。委托代理人曾星球，湖南晨晖律师事务所律师。被告娄底市龙泰房地产开发有限公司（以下简称龙泰房产公司）。公司住所地：娄底市娄星区长青街王家小区*栋*楼。法定代表人陈敏，该公司董事长。原告邱念迪诉被告众昊药业公司、第三人龙泰房产公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年6月3日诉至本院。本院受理后，依法由审判员石婕担任审判长，与审判员周威、人民陪审员陈燕组成合议庭，由书记员吴细宁担任记录，于同年7月31日上午公开开庭进行了审理。原告邱念迪及其委托代理人谭卫利、被告众昊药业公司的委托代理人曾星球到庭参加诉讼。在审理过程中，原告要求将第三人龙泰房产公��的诉讼地位变更为被告，并变更了第二项诉讼请求，本院经审查后予以准许，给予了两被告相应的举证期限，并于同年9月2日上午再次公开开庭进行了审理。原告邱念迪之委托代理人谭卫利、被告众昊药业公司的委托代理人曾星球到庭参加了诉讼。被告龙泰房产公司经本院依法传唤，两次开庭无正当理由均未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告邱念迪诉称：2010年3月23日，被告众昊药业公司与原告签订了《集资建房承包合同》。根据合同约定，原告所建房屋为娄底市涟滨东街61号地块8栋381号住房，建筑面积为136.99平方米，总价款为人民币233842元。原告依约向被告龙泰房产公司支付了购房款等费用，并于2010年3月23日接收了该住房，并已装饰入住。按照合同约定，被告众昊药业公司应在房屋交付使用后一年内办理好房屋产权证和土地使用权证��2012年11月5日，被告又向原告等业主书面承诺，三个月内分批办理到位。然截止起诉之时，已超过了38个月，被告仍未能办理好两证并交付给原告。被告的违约行为已损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告众昊药业公司立即为原告办理并交付所购房屋的产权证和土地使用权证书，判令两被告共同赔偿因延期办证给原告造成的违约损失14809.99元（暂计算至2013年6月，此后的延期办证违约金每年按照购房款的2%支付至被告办理好两证并交付给原告之日止），并由被告众昊药业公司赔偿因其不履行承诺而给原告造成的差旅费、误工费、资料费损失1000元，本案诉讼费用由被告众昊药业公司负担。原告邱念迪为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、2010年3月23日原告与被告众昊药业公司签订的《集资建房承建合同》，拟证明①交房时，原告已付清尾款，故��以付清尾款的时间为实际交房时间；②被告众昊药业公司是合同的相对方，是本案适格的被告；加盖了龙泰房产公司涟滨新城项目部印章的收款收据，拟证明被告龙泰房产公司是涟滨新城项目的开发方，其履行了作为开发方收取全部款项的合同权利，各业主履行了付款义务，并且表明了具体的付款时间；3、《个人住房借款合同》及律师见证书，拟证明被告龙泰房产公司是涟滨新城项目的开发方，履行了作为开发方在按揭贷款过程中应履行的保证人义务；4、住宅质量保证书，拟证明被告龙泰房产公司是涟滨新城项目的开发单位，承诺履行作为开发方的质量保证义务；5、房地产开发项目单位工程竣工验收备案表，拟证明A、B两栋的实际竣工验收时间是2009年4月10日，备案材料和移送时间却拖延至2013年2月27日；6、2008年9月25日的规划许可证，拟证明涟滨新城原规��是两栋住宅；7、涟滨新城小区总平面图，拟证明2011年经娄底市规划局确认，涟滨新城存在违规超建的行为，导致两证迟迟不能办理；8、2012年6月13日的建设工程规划许可证，拟证明直到该日，才将涟滨新城项目的规划调至17029平方米，延期办证的主要原因就是被告违规超建；9、被告众昊药业公司向涟滨新城全体业主出具的承诺书，拟证明业主因被告未能办理并交付两证找被告沟通，被告作出承诺，但又一次违约。被告众昊药业公司辩称：本公司未能按合同约定期限为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证属实。目前涟滨新城8、9栋的产权证已经办理好，第10栋的产权证正在办理过程中，本公司会尽快为各位业主办理好相关权属证书。关于违约金，因延期办证存在多方面的客观原因，不能由被告众昊药业公司承担全部责任。且违约金数额应根据法律及双方签��的合同来计算，原告诉请的数额过高。原告要求的差旅费、误工费、资料费损失没有事实和法律依据，不能成立。综上，请求人民法院根据本案事实，依法公正作出裁判。被告众昊药业公司为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据：1、被告众昊药业公司的营业执照、组织机构代码证，拟证明该公司的身份，该公司不具备房地产开发资质；2、娄仲裁字（2009）47号裁决书，拟证明原、被告双方签订的《集资建房合同书》系无效合同，合同约定的违约条款已无效；3、土地使用权证，拟证明各业主的土地使用证已于2013年1月5日办理好，第8、9栋的房屋产权证亦已办好，第10栋的产权证正在办理中，很快就能办好；4、娄发改投（2006）506号文件，拟证明涟滨新城项目是集资建房，不是商品房，在开发过程中没有按商品房的规定和流程办理有关手续。被告龙泰房产公司辩称：1、众昊药业公司与龙泰房产公司是两家相互独立的公司法人，涟滨新城系众昊药业公司开发建设，与本公司无关；2、本公司与原告没有合同关系，不存在违约行为。综上，龙泰房产公司不需承担任何责任，请求人民法院依法驳回原告对本公司的诉讼请求。被告龙泰房产公司未向本院提交任何证据。在审理过程中，本院组织了原、被告对双方证据进行了质证。对原告所提交的证据，被告众昊药业公司质证认为：真实性均无异议，但1证不能达到其证明目的，因龙泰房产公司不是涟滨新城项目的开发商，也与该项目无关系。且认为延期办证的违约责任只能算一年；2证加盖了龙泰房产公司的印章，系因被告众昊药业公司委托该公司进行收款，涟滨新城项目的实际开发和建设均系被告众昊药业公司实施的，龙泰房产公司与众昊药业公司之间并无合作开发的协议；3证因涟滨新城部分业主在支付购房款时有困难，被告众昊药业公司为解决该部分业主的问题，委托了龙泰房产公司代为向银行申请按揭贷款，该借款合同是不合法、不规范的，不能证明龙泰房产公司是涟滨新城项目的开发商；4证是因办理产权证的需要而借用龙泰房产公司的名义出具；5-8证均与本案没有关联性。对被告众昊药业公司所提交的证据，原告邱念迪质证认为：1证真实性无异议；2证与本案无关联性，且与4证相互矛盾，不能作为法院的定案依据；3、4证未提交原件，真实性不能确定。在本案审理过程中，本院根据原告方的申请，从相关部门调取了如下证据：1、从娄底市建设局调取的涟滨新城A、B栋房地产开发项目单位工程竣工验收备案表；2、从娄底市国土局调取的土地审批手续、国有土地使用权出让合同等；3、从娄底市规划局调取的建设工程规划许可证、涟滨新城小区总平面图。对本院调取的上述证据的真实性，原告邱念迪以及被告众昊药业公司均无异议。被告龙泰房产公司无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交相关证据，视为对原告邱念迪以及被告众昊药业公司所提交的证据放弃质证权利。综合原、被告的举证、质证，根据证据的真实性、合法性、关联性原则，本院作如下分析、认证：原告邱念迪所提交的证据，被告众昊药业公司对其真实性没有异议，且符合证据的三性，本院予以采信；被告众昊药业公司所提交的证据，1证真实性原告没有异议，且符合证据的三性，本院予以采信；2证真实性原告并无异议，本院予以采信；3-4证虽未提交原件核对，但与其他证据相互印证，具有相应的证明效力；对本院所调取证据的真实性，双方当事人均无异议，且上述证据均符合证据的三性，本院予以确认。综��，本院依照所采信的证据，结合庭审调查，确认如下基本事实：2006年7月24日，被告众昊药业公司以拍卖（出让）方式取得娄底市涟滨东街61号、宗地面积为4895.8平方米土地的使用权，出让金为490万元，原土地使用单位为娄星区食杂果品公司。同年12月29日，娄底市发展和改革委员会根据被告众昊药业公司的申请，下发了娄发改投（2006）506号“关于湖南众昊药业有限公司建设商业门面、仓库和职工集资建房项目核准的通知”文件。2007年11月28日，众昊药业涟滨新城住宅楼项目正式开工，该项目的建设单位为湖南众昊药业有限公司，施工单位为娄底市第三工程有限公司。2009年4月10日，该项目经相关单位进行了竣工验收。在众昊药业涟滨新城住宅楼项目中，部分住房为被告众昊药业公司职工内部集资建设，部分住房由该公司投入到社会进行出售。2010年3月23日，原告邱��迪（乙方）以非被告众昊药业公司职工的身份，与该公司（甲方）签订了《集资建房承建合同》，从该公司购买了位于涟滨新城0008幢3单元8层1号住房，建筑面积为136.99平方米，单价为每平方米1780元，优惠10000元，折后总房款为233842元。原告选择在签订合同时一次性付清全部房款。甲方应当在商品房交付使用后一年内，办理好房屋产权证、土地使用权证，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由甲方按已付房款的2%向乙方支付违约金，甲方必须在延展期一年内将两证办好。原告按约支付了全部购房款，被告出具的收款收据上均盖有“娄底市龙泰房地产开发有限公司涟滨新城项目部财务专用章”。原告邱念迪称被告众昊药业公司已于2010年3月23日向其交付了涟滨新城小区第8栋381号住房，现已装修入住。但被告众昊药业公司未能按《集资建房承建合同》之约定，在商品房交付使用后一年内，为原告方办理好房屋产权证书及土地使用权证书。2012年11月5日，被告众昊药业公司向涟滨新城全体业主作出书面承诺，在三个月内分批将两证办理到位，但仍未能按承诺期限内将两证办好并交付给原告，故原告诉至本院。综合双方当事人的诉辩主张以及庭审查明的情况，本案的争议焦点为：一、龙泰房产公司作为本案的被告，主体是否适格？是否应当对原告承担违约责任？本院认为，在原、被告所签订的《集资建房承建合同》中，相对方仅为甲方众昊药业公司以及乙方邱念迪，虽然被告众昊药业公司承认在原告所交纳的购房款等收据上确实盖有“娄底市龙泰房地产开发有限公司涟滨新城项目部财务专用章”的字样，但并不能以此推定龙泰房产公司是上述合同的相对方，并要求被告龙泰房产公司对原告承担相应的合同责任；且涟滨新城住宅楼项目的立项单位以及建设方均系被告众昊药业公司，故龙泰房产公司并非本案适格被告主体，原告要求龙泰房产公司承担相应合同责任的诉讼请求，本院不予支持。二、原告要求两被告赔偿不能按约办证的违约损失14809.99元的诉讼请求能否成立？本院认为，按照《集资建房承建合同》约定，被告众昊药业公司应当在商品房交付使用后一年内，办理好房产证、土地使用权证登记手续，否则由被告众昊药业公司按已付房款的2%向原告支付违约金。原告称所购住房已于2010年3月23日交付，被告未提出异议。被告众昊药业公司未能按约将两证办好并交付给原告，理应向原告支付已付房款2%的违约金。被告众昊药业公司在支付违约金后应在一年的延展期内即2013年3月23日前将两证办好，但被告众昊药业公司仍未能办理好，其行为构成了再次违约，故本��认为对被告众昊药业公司的两次违约行为，应按已付房款的2%双倍支付违约金为宜。原告要求被告每年按已付房款的2%支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。故被告众昊药业公司应支付的逾期办证违约金为9354元。三、原告要求被告被告众昊药业公司赔偿差旅费、误工费、资料费损失1000元的诉讼请求能否成立？本院认为，原告邱念迪要求被告众昊药业公司支付差旅费、误工费、资料费损失1000元，未向本院提交任何证据，根据谁主张谁举证原则，应由原告承担举证不能的法律后果，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，原告邱念迪并非被告众昊药业公司的职工，双方所签订的《集资建房承建合同》也并不符合被告申报立项的内部集资建房条件，但该合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行��自的义务。原告邱念迪已按约支付了房款，被告众昊药业公司亦按约向原告交付了房屋，但未能在约定期限内为原告办理好房屋产权证、国土使用权证，此行为构成违约，故原告邱念迪要求被告众昊药业公司按合同约定办理并交付涟滨新城第8栋381号住房两证的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告龙泰房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院根据所查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告湖南众昊药业有限责任公司在本判决生效后三十日内为原告邱念迪办理好其所购的涟滨新城第8栋381号住房的产权证和土地使用��证并交付给原告；二、由被告湖南众昊药业有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告邱念迪逾期办证违约金9354元；三、驳回原告邱念迪对被告湖南众昊药业有限责任公司其他的诉讼请求；四、驳回原告邱念迪对被告娄底市龙泰房地产开发有限公司的诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告湖南众昊药业有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审　判　长　石　婕审　判　员　周　威人民陪审员　陈　燕二〇一三年十一月十三日书　记　员　吴细宁附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人��移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。更多数据：