（2013）来民二终字第119号
裁判日期: 2013-11-13
公开日期: 2014-10-31
案件名称
上诉人来宾市恒业房地产开发有限责任公司因与被上诉人韦星宇商品房买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
广西壮族自治区来宾市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区来宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
来宾市恒业房地产开发投资有限责任公司,韦星宇
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）来民二终字第119号上诉人（一审被告）来宾市恒业房地产开发投资有限责任公司，住所地：来宾市××大道××号。法定代表人洪军，总经理。委托代理人许展亮，男，来宾市恒业房地产开发投资有限公司项目负责人。委托代理人韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。被上诉人（一审原告）韦星宇。委托代理人蒲俊杰，广西天际律师事务所律师。上诉人来宾市恒业房地产开发有限责任公司（以下简称恒业房地产公司）因与被上诉人韦星宇商品房买卖合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2013）兴民初字第65号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年8月19日受理后，依法组成合议庭，于同年2013年9月27日公开开庭审理了本案。上诉人恒业房地产公司及其委托代理人韦剑军、许展亮，被上诉人牟泉、谭启环及二人共同委托代理人蒲俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审审理查明，恒业房地产公司是一家从事房地产开发经营的企业，于2011年3月30日取得来房售字（2011）第003号商品房预售许可证。预售项目为：阳光西西里。201年11月23日，韦星宇与恒业房地产公司签订编号为20110033x商品房买卖合同》。合同其中约定：韦星宇购买恒业房地产公司开发的阳光西西里，面积共148.22平方米，每平方米价格3519.88元，总金额521717元，交房时间为2012年3月1日前。合同其中第八条约定：“出卖人应当在2012年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条交接约定：由于买人原因，未能按期交付的，出卖人同意按以下方式处理第（3）项载明：出卖人交接时取得《竣工验收合格备表》及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，买受人不得拒绝交房，在交房通知之日起10日内，买受人应及时与出卖人办理交房手续并接受该房。合同还对项目建设、销售依据面积差异处理、违约责任、商品房交接、保修等其他事项进行约定。签订合同之日，韦星宇付给恒业房地产公司全额购房款521717元，2012年3月1日商品房交付期限到后，恒业房地产公司没有如期交房。2012年6月19日，恒业房地产公司承建开发的商品楼房经相关部门验收合格。恒业房地产公司于2012年7月23日通知韦星宇于8月4日-10日交房。但交接时，恒业房地产公司却未能给韦星宇出示备案机构出具的《竣工验收合格备案表》，造成韦星宇对恒业房地产公司开发的商品房是否符合交付条件产生质疑，遂拒绝接收商品房。庭审中，恒业房地产公司向本院提供的证据有：建设工程质量竣工验收意见书、气象凭证、停水情况统计表、停水记录、交房公告、顺延交房公告，证实己方承建的商品房已通过有关部门验收，2011年1月1日-2011年5月31日降雨天数为64天，2011年6月1日-2012年2月1日降雨天数为78天，2012年2月1日-2012年6月30日降雨天数为55天，2010年8月开工-2012年6月30日止，停水29天，停电11天，辩解可作减除违约的天数。韦星宇对恒业房地产公司提供证据的来源无异议，但对恒业房地产公司界定的免责天数有异议，主张不能全部视作外因天数来免责。一审法院认为，双方当事人经协商签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容没有违反国家法律、行政法规的有关规定，属合法有效合同，依法应予保护。恒业房地产公司通知交房时，未能向韦星宇出示相关部门的《竣工验收合格备案表》，证明恒业房地产公司开发的商品房尚未达到交付使用的标准。双方在合同虽未明确约定必须出具《竣工验收合格备案表》，才达到交房条件，但根据我国《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条的相关规定，韦星宇要求恒业房地产公司出示《竣工验收合格备案表》是有理由的，也符号双方合同中第十一条第二款的第（3）项的约定处理方式。因此造成韦星宇不能如期使用商品房，恒业房地产公司依法应承担逾期交房的违约责任。恒业房地产公司辩解韦星宇累计的违约时间有误，未扣除造成工期延误的天数，但未能列举属合同期限内因发生停水、停电可界定为延误工期的具体天数，不予认定，应承担举证不能的法律后果。韦星宇已全额交付购房款521717元，依据合同的约定，恒业房地产公司逾期交房应支付的违约金为12416.80元（521717元×238天×0.0001）。但其诉请恒业房地产公司支付违约金11519.20元，应视为对自己民事权利的处分，予确认和支持。恒业房地产公司抗辩驳回韦星宇诉讼请求，证据不足，理由不充分，不予采纳。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、来宾市恒业房地产开发投资有限责任公司支付韦星宇逾期交房违约金11519.20元。上诉人恒业房地产公司不服一审判决，向本院上诉称，1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，房屋交房条件为“该商品房经验收合格”，而不是“综合验收合格”或“该商品房取得商品住宅音乐会使用批准文件”，按照《建设工程质量管理条例》第十六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工备案管理办法》第四条的规定，竣工验收备案的取得是在房屋已经验收合格之后办理的，而房屋的验收是由开发商会同施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位进行验收。上诉人于2012年6月29日组织相关单位对涉案商品房进行了验收，验收合格后通知业主于2012年8月4日收房完全符合法律和合同的规定。一审判决以上诉人取得房屋竣工验收备案表作为交房标准不符合合同约定，也不符合法律规定。2、上诉人逾期交房95天，按已交房款每日万分之一计算，上诉人应支付的违约金为4956.15元。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人支付给被上诉人违约金4956.15元。被上诉人韦星宇辩称，双方在合同中约定交房是按合同约定的第一种情况“经验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条和《建筑工程施工质量验收统一标准》第6.0.7条的规定，上诉人取得其当地建设管理机构发出的《建筑工程竣工验收备案证》，才具备交付商品房条件。上诉人仅以其自行组织验收的合格证作为交付条件，不应采信。上诉人至2012年10月16日才取得《工程竣工验收备案表》，不按照约定的期限和条件交房，依约应按每日已交房款万分之一的标准向被上诉人支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人二审期间均未提供新的证据。双方对一审判决认定的事实无异议，应予认定。对上诉人提出的停水、停电事实的异议问题。经审理查明，上诉人一审期间就停水、停电事实提供了兴宾供电公司的《2011年1月至12月份停电记录》、《2012年1月至6月份停电记录》、来宾市水务有限责任公司的《2011年5月至2012年5月星城中及其他片区停水记录》和2010年至2012年阳光西西里工期雨天统计表三份。本院认为，上诉人一审提供的这三个部门出具的证据，形式完整，内容明确，被上诉人未能提供相反证据证明这些证据的内容不真实，故应予以采信。根据上述证据，2011年11月23日至2012年3月1日，发生非上诉人原因停电、停水、下雨停工天数为18天，2012年3月1日至2012年3月19日因停水、下雨停工5天。另，双方签订《商品房买卖合同》的第八条交付期限第一款约定“出卖人应当在2012年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”；第十一条交接第一款约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第八条第二款还约定非上诉人原因造成停水、停电及下雨天可据实延期交房；第九条规定除第八条规定的特殊情况外……第一款第（1）项约定，逾期不超过90日的，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行，第（2）项约定，逾期超过90日后，买受人继续履行合同的，自第八约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。上诉人于2012年7月23日通过《来宾日报》公告2012年8月4日-10日交房。再，恒业房地产公司承建开发的商品楼房经相关部门验收合格的日期应为2012年6月29日。一审法院认定为2012年6月19日不当，应予以纠正。综合各方当事人的意见，本案的争议焦点是：1、上诉人是否构成交房违约。2、如何计算违约金。主办人认为，1、关于上诉人是否构成交房违约的问题。双方签订的《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，内容不违约有关法律规定，为有效合同。根据合同第八条第一款上诉人应将具备“该商品房经验收合格”条件商品房交被上诉人使用的约定，及第十一条第一款上诉人交房时还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》文件的要求。本案争议的商品房于2012年6月29日经相关部门验收合格，上诉人于2012年7月23日通过《来宾日报》公告同年8月4日交房，并能提供了交房时应提供的文件，履行了交房通知义务，故上诉人交房时间应认定为2012年8月4日。关于被上诉人提及交房必备《竣工验收备案表》问题，合同第十一条第二款《竣工验收备案表》是针对买受人原因未能按期交接时的处理方式，用以制约买受人的。又因双方在合同中未约定上诉人交房时必须提供《竣工验收备案表》，被上诉人主张上诉人交房时必须提供《竣工验收备案表》，理由不充分。合同期间因停水、停电、下雨停工18天，双方约定交房时间为2012年3月1日，上诉人可按合同约定延期至2012年3月19日交房，从2012年3月1日至2012年3月19日因停水、下雨停工5天，故又相应往后延期5天，故最终交房日期应为2012年3月24日。上诉人2012年8月4日交房，上诉人实际违约延期132天，构成违约。2、关于如何计算违约金的问题。上诉人交房违约，其应承担责任。上诉人逾期交房超过90天，根据合同第九条第一款第1项第（2）的约定，上诉人应按被上诉人已交房价款每日万分之一向被上诉人计付逾期交房违约金，共计6886.66元（521717元×132天×0.0001）。综上，一审判决以上诉人取得《竣工验收备案表》的时间为上诉人交房时间，并据此计算上诉人应支付的违约金，属认定事实错误，判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：变更来宾市兴宾区人民法院（2012）兴民初字第65号民事判决为：上诉人来宾市恒业房地产开发投资有限责任公司支付韦星宇逾期交房违约金6886.66元。一审案件受理费88元，二审案件受理费50元，共计138元，上诉人来宾市恒业房地产开发投资有限责任公司负担50元，被上诉人韦星宇负担88元。本判决为终审判决。审 判 长 韦远潇审 判 员 卢 怡代理审判员 侯永魁二〇一三年十一月十三日书 记 员 韦国庆相关法律条文：《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。 微信公众号“”