（2013）成民再终字第53号
裁判日期: 2013-11-13
公开日期: 2014-04-15
案件名称
卢强与成都博瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
卢强,成都博瑞房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民再终字第53号申请再审人（一审原告、二审上诉人）卢强。被申请人（一审被告、二审上诉人）成都博瑞房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市青羊区青羊大道***号（博瑞都市花园）。法定代表人胡强，董事长。委托代理人杨红军，四川公生明律师事务所律师。申请再审人卢强因与被申请人成都博瑞房地产开发有限公司（以下简称博瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2011）成民终字第4822号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2012年11月8日作出（2012）川民申字第1634号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭于2013年7月18日公开开庭审理了本案。申请再审人卢强，被申请人博瑞公司的委托代理人杨红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告卢强诉称，卢强于2005年12月24日与博瑞公司签订房屋买卖合同一份，购买该公司开发的“优品道”第16幢3单元5层10号房。卢强按约于2005年12月24日、12月31日分两次付清了购房全款共计768665元。博瑞公司于2007年6月书面通知卢强办理收房手续，卢强于2007年8月7日前往房屋所在地办理收房手续。在验收房屋的过程中，卢强发现对方交付的房屋存在明显质量瑕疵，于是在交房记录表中对所购房屋存在的质量问题进行了记载并要求博瑞公司维修完毕后重新交付。当日卢强按交房通知的要求交清了办理产权证所需的全部费用，并缴纳了2007年7月至9月的物管费822.99元，至此卢强已按约履行了全部合同义务。三年来卢强不断进行催促，但博瑞公司至今未对房屋进行整修并通知卢强验收，也未为卢强办理房屋产权证，其行为已严重违约。按合同约定，博瑞公司应在交房（2007年6月30日）后270日内（即2008年4月29日）为卢强办理房产证，博瑞公司至今未办理，应向卢强支付违约金84168.8元（768665元×0.1‰×365×3）。综上，请求判令博瑞公司：1、限期维修房屋并交付；2、限期为卢强办理房屋产权证；3、向卢强支付违约金84168.8元。一审被告博瑞公司辩称，博瑞公司对卢强交房验收表中提出的问题均已进行整改和维修，但卢强四年来未去查看，故其诉讼请求没有依据。博瑞公司只有义务办理房屋的大产权证，并协助业主办理分户产权。卢强未按要求提交办理产权证书所需的全部资料，故逾期办证的责任在卢强，博瑞公司无违约行为。卢强要求博瑞公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求已超过诉讼时效。卢强称办证截止时间为2008年4月29日，至卢强起诉之日已超过二年的诉讼时效。故请求驳回卢强的诉讼请求。原审法院经审理查明，卢强与博瑞公司于2005年12月29日签订《商品房买卖合同》及《优品道合同附件》一套，合同约定卢强以768665元的价格购买博瑞公司开发的位于成都市青羊区青羊大道99号优品道二期A区16栋3单元5楼10号的房屋一套，房屋面积为142.17平方米。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人从逾期之日起按已付房价款的万分之一每日向买受人支付违约金”。合同签订后，卢强于2005年12月24日和12月31日分两次缴清了房款768665元。2006年11月博瑞公司向业主发出《“优品道”收费一览表》，明确载明了办理产权需缴纳的费用、专项维修资金、物业管理费和其他常规费用。之后，博瑞公司通知卢强在2007年6月28日至6月30日交房，卢强于2007年8月7日收房并签署了《“优品道”交房验收表》，在《交房记录表》上对涉案房屋需要整改的位置和内容进行了登记。当日，卢强向博瑞公司缴纳了2007年7月至9月的物管费822.99元，专项维修资金3908.85元及办理房屋产权证的契税、产权登记费共计23140元。另查明，博瑞公司于2008年4月16日取得青羊区青阳大道99号16幢的房屋产权证书。涉案房屋至今未办理产权证。再查明，在法院主持下，双方当事人在涉案房屋现场确认卢强在《交房记录表》上登记的房屋瑕疵均已得到整改。原审法院认为，卢强与博瑞公司签订的商品房买卖合同及其附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务并享有合同权利。根据庭审查明的事实，卢强在缴清房款后，博瑞公司于2007年8月7日履行了交房义务，按照双方约定，博瑞公司应在商品房交付使用后270日内将办理产权登记的资料报产权登记机关备案办理房屋产权，但博瑞公司在向卢强收取了契税和办证费用后，却未告知卢强办证需提交的材料，导致卢强购买的房屋至今未办理房屋产权，博瑞公司的行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”之规定，博瑞公司应当承担违约责任。但卢强要求博瑞公司承担违约责任的请求权是一种债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“……可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”和《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，本案交房时间2007年8月7日是明确的，按照卢强、博瑞公司的约定，博瑞公司履行办证义务的期限也是确定的，即博瑞公司在2008年4月29日前未按约定为卢强办理房屋产权证书，卢强就应知其权利已被侵害，诉讼时效就已开始起算。按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，卢强要求博瑞公司支付迟延办理房屋产权证违约金的诉讼时效在2010年4月29日已届满，卢强未提供证据证明在此之前向博瑞公司主张过权利，故博瑞公司关于逾期办证的违约金的诉讼时效已届满的主张原审法院予以支持，对卢强要求博瑞公司支付逾期办证违约金84168.8元的主张，原审法院不予支持。另一方面，卢强关于要求博瑞公司限期为其办理房屋产权证书的诉请，原审法院认为，房屋产权证书的办理是物权登记行为，不适用时效问题的规定，故对卢强这一主张原审法院予以支持。至于卢强关于要求博瑞公司限期对房屋进行维修整改的诉请，双方当事人在原审法院的主持下已对房屋现场进行了核查，确认卢强在《交房记录表》上登记的房屋瑕疵均已得到整改，卢强关于“限期整改房屋瑕疵”的诉讼目的已实现，故对其相关诉讼主张原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决博瑞公司为卢强办理位于成都市青羊区青羊大道99号优品道二期A区16栋3单元5楼10号房屋的房屋所有权证书，驳回卢强其他诉讼请求。案件受理费1904元，减半收取952元，由博瑞公司负担。宣判后，卢强、博瑞公司均不服，向本院提起上诉。卢强上诉称，1、根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第六条的规定，本案逾期办证违约金的履行期限应为房产证交付完成（违约终止）之日，应以该日届满起算诉讼时效，而不是按原审法院判决的以办证履行期限届满之日（应为2008年3月27日，原审法院计算为2008年4月29日错误）计算。2、博瑞公司交房后一直在对卢强的房屋进行整改，直至本案一审诉讼期间才全部完成。卢强于2009年6月8日、2009年6月9日、2010年6月27日多次向博瑞公司主张权利，不应认定诉讼时效已过。故请求撤销原审判决第二项，改判博瑞公司向卢强支付全额逾期办证违约金84168.8元。博瑞公司答辩称，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，卢强请求逾期办证违约金的诉讼时效已过。博瑞公司于2008年4月16日取得了大产权证，只要卢强提交相关资料就可以办理房屋所有权证书。博瑞公司在交房时也通知了卢强，延期办证完全是卢强的责任，请求驳回卢强的上诉请求。博瑞公司上诉称，博瑞公司按期办理了优品道16幢的大产权证，只要卢强交齐全部资料，博瑞公司可随时为其办理分户产权证，卢强未按要求提交相关资料，应由其承担逾期办证的责任，一审法院认定博瑞公司违约错误。卢强答辩称，卢强在签订购房合同时已按博瑞公司的要求签署了办证委托书，提交了身份证复印件，在办理交房手续时又再次按博瑞公司的要求签署并提交了办证相关资料，并交清了办证契税和费用，但博瑞公司只对办证契税和费用开具了收据，应据此认定卢强提交了办证材料。本院二审查明的事实与一审查明事实基本一致。另查明，卢强于2011年6月2日向一审法院提起诉讼。本院二审认为，根据卢强与博瑞公司所签《商品房买卖合同》的约定，博瑞公司应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在双方签订的《补充协议（一）》中约定博瑞公司在该商品房交付、卢强交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由卢强承担的税费及相关应付费用后270日内为卢强办理房屋产权证书。根据上述约定可以认定，博瑞公司应当在合同约定的期限内将办理房屋所有权证的资料报登记机关备案，卢强应当负有交付办证所需证件、资料的义务，现卢强没有提交证据证明其履行了合同约定的义务，故未办理房屋所有权证的责任不能完全归责于博瑞公司。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，逾期办证违约金的诉讼时效期间，应以权利受到侵害时为起算点，即应自合同约定的办证期限届满之日起开始计算。博瑞公司于2007年8月7日履行了交房义务，按照合同约定其应在交房后270日内为卢强办理房屋产权证书，故博瑞公司为卢强办理房屋产权证书的时间应为2008年5月3日前，按照二年诉讼时效期间计算，本案诉讼时效届满的时间应为2010年5月2日，而卢强提起诉讼是在2011年6月2日，卢强没有提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，故卢强主张逾期办证违约金的诉讼时效已过，其主张应以房产证交付完成之日届满起算诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予支持。但卢强认为原审法院计算的办证期限届满时间为2008年4月29日错误的上诉理由成立，办证期限届满的时间应为2008年5月3日。卢强主张博瑞公司应承担逾期办证违约金的诉讼时效已过，其要求博瑞公司向其支付逾期办证违约金84168.8元的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。申请再审人卢强称，一、原二审法院依据自定的仅在其辖区内适用的内部“司法意见”认定本案逾期办证违约金之债已过诉讼时效是失当的。在办证逾期的项下，申请人享有两项权利，一是房产证的取得权，一是逾期办证违约金之债的债权。前者属物权范畴，不受诉讼时效限制，后者属债权，虽适用两年诉讼时效，但应从其自身履行期限届满之日起算。本案债权因取得权被侵害而产生，并按侵害天数计算，属继续性债权，即办证履行期限届满之日，对于本案逾期办证违约金之债而言，仅是违约金的起算之日，而非期满给付之日。此时违约金之债为零，债权尚未形成。二、本案应根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，认定逾期办证违约金之债的履行期限和诉讼时效期间。三、申请人在被申请人办证逾期后，一直向对方索要房产证主张权利。2009年6月8日及2010年6月27日申请人均向被申请人提出办理房产证的主张。在此情形下，原二审法院认定申请人的给付违约金主张超过诉讼时效是错误的。四、原二审法院认定申请人未向被申请人提交办证材料，违背常理。事实上，申请人早在签订《商品房买卖合同》时即已按开发商要求提交了办证所需的身份证复印件并签署了办证委托书。五、办证期限计算有误。原二审法院错误认定2008年5月3日为办证期限届满之日。申请人于2007年8月7日收房时，对方是按2007年6月30日起算交房日期，申请人也是按对方要求从2007年7月1日起开始缴纳物管费。因此，办证期限应从开发商确定的2007年6月30日交房之日的次日起算270天，其届满之日即为2008年3月27日。综上，请求撤销原审判决，改判被申请人博瑞公司向卢强支付逾期办证的违约金（自合同约定的房产证交付之日2008年3月27日起算，每日按已付房款的万分之一计，直至房产证实际交付完成之日止）。被申请人博瑞公司答辩称，原二审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院再审查明的事实与原一、二审认定的事实一致，本院再审予以确认。本院再审认为，本案争议焦点有二：一是致申请人卢强不能按合同期限取得所购房屋产权证是其自身原因造成还是博瑞公司的违约行为造成；二是卢强向博瑞公司主张逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于第一个焦点问题。根据双方所签《商品房买卖合同》及相关附件的约定，卢强委托博瑞公司代办房屋产权证，但卢强应在博瑞公司交付商品房时将办证所需的证件、资料以及应承担的税费等相关费用全部交齐。在案证据显示，卢强在博瑞公司交房时已向博瑞公司交付办证所需的相关费用。卢强称“在其收房时已将办证委托书及身份证复印件交博瑞公司，已交齐办证所需证件及资料”。博瑞公司称“除上述资料外，还有其他材料需要提交，但卢强并未提交”。对此本院认为，根据房地产交易习惯，当事人购房后，房屋产权证一般由开发商代办。买受人将办理产权证的事项委托开发商完成，因买受人前期不直接与房屋产权登记机关接触，在开发商不明确告知的情况下，买受人并不知晓在办证中需要提交何种资料、何时提交等。故买受人提交委托办证的证件、资料的时间及证件名称等应由开发商事先告知。本案中，并无证据证明博瑞公司已将卢强应提交的资料名称、种类及提交资料的时间明确告知卢强，故卢强的房产证不能按期办理的责任应由博瑞公司承担。关于第二个焦点问题。卢强与博瑞公司签订的购房合同及补充协议明确约定，博瑞公司应在交房后270日内为卢强办理房屋产权证，否则，博瑞公司应当承担违约责任，向卢强支付违约金。根据已查明的事实，博瑞公司于2007年8月7日向卢强交付房屋，博瑞公司则最迟应于2008年5月3日前为卢强办理房屋产权证。若博瑞公司未在此前办理，卢强从上述办证义务期间届满的次日起便应当知道自己的权利受到侵害，故其主张逾期办证违约金的诉讼时效期间应当从办证义务期间届满的次日起算。二审中本院已查明卢强于2011年6月2日向一审法院提起本案诉讼，已超过两年的诉讼时效期间。再审中，卢强提出其于2009年6月8日及2010年6月27日因户口迁移及购买车位等曾向博瑞公司提出过办理房产证的主张，但从其提交的判决书、上诉状、裁定书及“优品道车位入伙程序表”等证据的内容看，能够证明其购买车位、向博瑞公司提起诉讼主张办理车位产权及支付逾期办理车位产权证违约金等事实，但上述证据的内容并不能证明其于2009年6月8日及2010年6月27日向博瑞公司明确提出办理房屋产权证或给付逾期办证违约金的主张。卢强于2011年6月提起本案诉讼主张给付逾期办理房产证的违约金，且其提交的证据不能证明存在诉讼时效中止、中断的法定事由，故该主张因超过法定的诉讼时效，本院不予支持。综上，申请再审人卢强的申诉请求本院不予支持。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2011）成民终字第4822号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 戴 伟审 判 员 杨 桓代理审判员 陈 浩二〇一三年十一月十三日书 记 员 吉叶春红 来源：