（2013）咸民终字第01050号
裁判日期: 2013-11-13
公开日期: 2014-10-23
案件名称
乔桂桂与姚有政房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省咸阳市中级人民法院
所属地区
陕西省咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乔桂桂,姚有政,张佰宗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）咸民终字第01050号上诉人（原审原告）乔桂桂。委托代理人梁玉成。被上诉人（原审被告）姚有政。委托代理人段丽婷，陕西彬州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张佰宗。上诉人乔桂桂因房屋买卖合同纠纷一案，不服彬县人民法院（2012）彬民初字第00499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乔桂桂及其委托代理人梁玉成、被上诉人姚有政及其委托代理人段丽婷、被上诉人张佰宗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原告乔桂桂与被告张佰宗系夫妻关系，共同生活期间，于1987年修建坐东向西砖土木结构正房3间及坐北朝南偏房3间，1995年修建坐南朝北偏房2间及大门。2009年11月24日，被告姚有政与张佰宗签订房屋转让协议，约定以34000元的价格将乔桂桂与张佰宗共同共有的自建房屋、门楼、院墙整体转让给姚有政，并当天在彬县公证处办理了公证。办理公证时，按照公证机关要求提供共同共有人乔桂桂同意转让房屋的证明和村委会同意证明。两被告提供证明后办理了（2009）彬证民字第086号公证书。2009年农历10月28日姚有政搬进此房居住，当时张佰宗对房屋中存放的财物未清点。2012年年初姚有政拆除3间正房1间偏房准备重建，乔桂桂得知此事后，申请公证机关对公证书进行了复查，经公证机关调查认为当事人提供虚假证据骗取公证书，撤销了（2009）彬证民字第086号公证书。现原告乔桂桂起诉要求判令两被告签订的房屋转让协议无效，由姚有政赔偿损失。被告姚有政已拆除正房3间及坐北朝南偏房1间，拆下20根檩条、一些椽和青砖。原审法院认为，两被告签订的房屋买卖合同上没有乔桂桂的签字，且无其他证据证明房屋共有人乔桂桂知道并同意房屋买卖之事，应认定被告张佰宗私自处分夫妻共有房屋，其行为属无权处分，依照《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故两被告签订的房屋买卖合同应为有效合同。虽彬县公证处撤销了房屋买卖合同的公证书，但并未撤销买卖合同，故不影响房屋买卖合同原有的效力。姚有政辩称其行为构成善意取得，应取得所购房屋的所有权。乔桂桂与张佰宗系夫妻关系，夫妻关系具有很大人身依赖性，对外相互代表性较强，在农村中更甚，且姚有政2009年农历10月28日姚有政迁入此房居住至今，在此期间乔桂桂与张佰宗一直共同生活，对此未提出异议，故姚有政有理由认为乔桂桂与张佰宗一致同意出卖该房屋，应认定姚有政购买房屋时是善意的。房屋购买价格与本地农村房屋时价基本相符，且已经实际交付。农村房屋转让没有明确法律规定应当办理登记。姚有政的行为符合善意取得的构成要件，应认定姚有政取得房屋所有权。因房屋买卖合同有效，姚有政取得房屋所有权，故原告关于赔偿损失的诉请应予驳回，另，院内其他杂物被告张佰宗交房时未清点视为与院落一同转让。原审法院根据《中国人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、被告姚有政与被告张佰宗签订的房屋买卖合同有效；二、驳回原告乔桂桂其他诉讼请求。案件受理费1050元，由乔桂桂承担。宣判后，乔桂桂不服，向本院上诉称：两被上诉人恶意串通，该房产是夫妻共同共有，在转让时上诉人并不知情。依照规定房屋转让应当办理登记而未办理登记，姚有政作为三组村民，无权购买一组村民的房屋。姚有政在取得房屋时，虽然双方约定价款为34000元，仅仅支付了10000元，至今再未支付。原审法院审理期限长达13个月，违法故意拖延诉讼。原审适用法律错误，请求撤销原审判决，确认二被上诉人签订的房屋转让协议无效，由姚有政赔偿财产损失。姚有政辩称：在房屋买卖过程中，上诉人乔桂桂始终参与，不存在恶意串通。答辩人2009年农历10月搬进该房后，发现房屋破旧不堪，近几年修补该房花去4万余元，该房屋买卖合同有效，如今该房的主人应当是答辩人，而非上诉人。请求驳回上诉，维持原判。张佰宗辩称：姚有政是借用该房屋居住，并未卖给他。请求姚有政向其退还房屋。二审期间，乔桂桂向法庭提交了下列证据：1、户口登记簿一份，证明其家中还有另外7人，原审审理遗漏了当事人。2、村委会证明一份，证明其家中只有一处宅基。姚有政质证对证据1真实性认可，不认可其证明目的；对证据2不认可。张佰宗对以上证据无异议。本院审查认为，证据1真实、合法，但是不能证明上诉人的证明目的。证据2，该证据由村委会出具，所反映的关于张佰宗家中宅基一节与本案并无关联。经二审审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，2009年11月24日，姚有政与张佰宗签订了房屋转让协议，约定以34000元的价格将乔桂桂与张佰宗共同共有的自建房屋、门楼、院落整体转让给姚有政。该协议双方当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，故该协议合法有效，受法律保护。协议订立当天，张佰宗向姚有政出具了收条，该收条显示张佰宗已收姚有政10000元，以上事实证明双方之间形成房屋转让法律关系，而非张佰宗主张的借用或者“让姚有政看门”。本案证据显示张佰宗未经共同共有人乔桂桂同意，将夫妻共有的房屋转让给姚有政，但因夫妻关系具有很强人身依赖性，对外相互代表性较强，在农村地区更甚，张佰宗与姚有政两家在本诉讼发生之前关系要好，故姚有政有理由相信作为户主的张佰宗对该转让事务有代理权，加之姚有政出于善意，支付了对价且涉案房屋已实际交付，鉴于以上理由，乔桂桂以其不知情及张佰宗无处分权为由请求确认该房屋转让协议无效，对其请求不予支持。乔桂桂请求的房屋转让未办理登记一节，法律法规对农村房屋转让并未规定必须办理登记，故对其此节理由不予采信。关于乔桂桂上诉的作为三组村民的姚有政无权购买一组村民的房屋一节，因姚有政与张佰宗同属一个村的村民，而非城镇居民，其在本村买房并无不当。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，处理得当，依法应予维持。乔桂桂上诉并无依据，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由乔桂桂承担。审判长 陈军伟审判员 张作儒审判员 赵建辉二〇一三年十一月十三日书记员 刘 丹附相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：