（2013）南市民一终字第1349号
裁判日期: 2013-11-13
公开日期: 2014-10-31
案件名称
(2013)南市民一终字第1349号上诉人郭东任、郭东臣与被上诉人南宁市甜蜜糖机设备分蜜机厂土地承包经营权出租合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭东任,郭东臣,南宁市甜蜜糖机设备分蜜机厂
案由
土地承包经营权出租合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民一终字第1349号上诉人（一审原告、反诉被告）：郭东任。上诉人（一审原告、反诉被告）：郭东臣。两上诉人的共同委托代理人：曾镜彪。被上诉人（一审被告、反诉原告）：南宁市甜蜜糖机设备分蜜机厂。负责人：杜维江。委托代理人：彭佩妮。委托代理人：曹华贵。上诉人郭东任、郭东臣因与被上诉人南宁市甜蜜糖机设备分蜜机厂（以下简称甜蜜机厂）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月26日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月23日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人郭东任、郭东臣的委托代理人曾镜彪，被上诉人甜蜜机厂的委托代理人彭佩妮、曹华贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年8月18日，郭东任、郭东臣（甲方）在取得了南宁市兴宁区三塘镇四塘社区居民委员会的同意后与甜蜜机厂（乙方）签订了一份《租地合同》，约定：甲方把南宁兴宁区三塘社区那珠长山岭面积亩租给乙方使用管理（建厂房、仓库、种花草树木、养殖等）。租赁期限从2009年10月18日至2029年10月17日止。租金前五年每年每亩为1200元（即2009年10月18日至2014年10月17日为每年每亩1200元）；2014年10月18日至2019年10月17日租金为每年每亩1250元；2019年10月18日至2024年10月17日租金为每年每亩1500元；2024年10月18日至2029年10月17日的租金为每年每亩以相邻相应的出租地价为依据由双方协商确定；甲方给乙方二个月的建设期，建设期内不计租金；付款方式定为一次性交二年租金，下次租金必须提前一个月支付，如有违约，甲方有权终止合同；甲方在出租的土地前面保证留有道路，乙方建厂或生产经营中甲方必须保证乙方从乡村公路到所租场所原有的车辆道路通行权，甲方应当积极协助和提供方便，乙方享有无偿通行权；乙方有权在所租赁的土地上建筑固定设施，利用土壤资源、植树造林，或其它综合开发利用等；财产处置：1、乙方不按时交清租金，拖欠超过两个月的；2、乙方因各种原因无法承担中途退出，以上情况，租赁关系解除，乙方有权处置其生产机械设备，生产材料、产品、车辆、办公用品、家用电器及花草树木等，地上附着物（围墙、道路、房屋）给甲方所有，乙方不能破坏。此外，合同还就其他事项进行了约定。合同签订当天，甜蜜机厂按照1200元／年／亩的租金标准向郭东任、郭东臣交纳了2年的租金9600元，双方约定待甜蜜机厂在其租赁的土地上建好围墙、道路、房屋等固定设施之后再根据双方确定的租赁面积补交租金。同一天，李清亦与郭东任、郭东臣签订了一份和上述合同内容完全一致的《租地合同》，李清所承租的土地与甜蜜机厂承租的土地相邻相连。之后，甜蜜机厂在该租赁土地上建起了围墙并使用该场地至今。2011年10月18日之后，甜蜜机厂因与郭东任、郭东臣就租赁土地面积的确定事宜产生争议，一直未能向其交纳租金至今。南宁市兴宁区三塘镇四塘社区居民委员会的主任张庆贤就双方合同履行过程中的租赁土地面积未确定的事宜，约郭东任、郭东臣和甜蜜机厂到租赁场地进行现场调解。2011年11月20日，甜蜜机厂向李清出具了一份《授权书》，委托李清代理其参加当地社区委员会主持的现场调解，一并与郭东任、郭东臣协商确定租赁土地边界和租赁面积的问题。2011年11月21日，李清接受甜蜜机厂的委托与郭东任到场调解。双方先就李清所承租的土地面积进行协商，张庆贤针对合同上空缺的亩数进行调查之后让双方按丈量结果4.85亩填入合同，但郭东任提出他自行丈量的结果是5.3亩，在李清作出让步同意按照5.3亩填入合同后，郭东任又提出租金要提高为每年每亩2500元，且要将合同期限缩短为10年，李清当即反对郭东任提出的这两个要求，随后郭东任离开调解现场。次日，李清向郭东任、郭东臣发出通知，请其尽快确定其租用的土地面积，以便其交付租金。2011年12月23日，郭东任向南宁市国土资源信息中心提交了界线测量的申请，但后因其未缴费的原因未能测量成功。2012年6月21日，李清向四塘社区居民委员会递交报告，请求社区居民委员会派工作人员出面丈量其租用的土地面积，以便为合同履行提供依据。次日，该社区主任张庆贤电话联系甜蜜机厂，告知其已经联系了郭东任、郭东臣。李清到了租赁场地之后，张庆贤再次联系郭东任、郭东臣，郭东任、郭东臣以有事为由拒绝到该场地调解。同年7月13日，郭东任、郭东臣在甜蜜机厂承租场地的大门处粘贴了《解除租赁合同通知书》。诉讼过程中，郭东任、郭东臣申请对涉案土地的实际租赁面积进行测绘，后撤回了上述申请。一审法院组织双方当事人到兴宁区四塘那珠坡长岭坡租赁土地进行现场勘查，双方一致认可的涉案土地上甜蜜机厂用围墙圈围起来的土地面积为4.08亩。另，郭东任、郭东臣还主张围墙外与水塘相连的3m×52.9m的面积土地也应算入甜蜜机厂承租的土地面积。一审法院经审理认为：双方签订的《租地合同》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，合同双方当事人应当恪守履行该合同。本案合同的特殊之处在于，合同租赁土地的面积在合同订立之时未确定，双方约定待甜蜜机厂在其租赁的土地上建好围墙、道路、房屋等固定设施之后再行确定面积。基于此，双方应当本着诚信原则按照上述约定履行合同。而当合同履行到第二年底甜蜜机厂需要开始继续交租金的时候，双方就租赁土地面积的确定事宜产生了争议，在此过程中，由于甜蜜机厂所租用的土地与李清所租用的土地相邻相连，且两人与郭东任、郭东臣签订的租地合同内容完全一致，故甜蜜机厂委托李清代其与郭东任、郭东臣协商处理此事系其行使民事权利的行为，而李清在接受甜蜜机厂的委托之后亦根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充”的规定一直积极主动的与郭东任、郭东臣协商此事，希望与郭东任、郭东臣协议补充确定其与甜蜜机厂所承租的土地面积，但郭东任、郭东臣一直采取的是消极的回避态度，导致此事一直拖延至今。因租赁土地的面积系本案合同的必要条款之一，只有当这一条款确定下来之后，作为承租人的甜蜜机厂方能依据这一条款继续履行其交纳租金的合同义务。因此，甜蜜机厂从2011年10月18日之后未向郭东任、郭东臣交纳租金并非甜蜜机厂的过错，亦非甜蜜机厂恶意违约，郭东任、郭东臣不能因此而享有合同解除权，现其诉请确认合同于2012年7月13日解除并请求甜蜜机厂清空租赁场地交还给郭东任、郭东臣，无事实和法律依据，不予支持。而甜蜜机厂反诉请求继续履行该合同，表明了甜蜜机厂仍然有依约履行合同的意愿，故其该项请求合法有据，予以支持。对于郭东任、郭东臣诉请甜蜜机厂交纳租金的问题。诉讼过程中，一审法院组织了双方当事人到租赁土地进行现场勘查，双方一致认可的讼争土地上甜蜜机厂用围墙圈围起来的土地面积为4.08亩，因此甜蜜机厂应当按照这一面积及合同约定的租金标准向郭东任、郭东臣交纳租金。由于甜蜜机厂在合同履行的前两年系按照4亩的面积向郭东任、郭东臣预交租金的，现租赁面积确定之后，甜蜜机厂理应按照确定的面积向郭东任、郭东臣补交前两年的租金。综上，甜蜜机厂应向郭东任、郭东臣交纳的租金计算为：1200元／亩／年×（4.08亩-4亩）×2年＋1200元／亩／年÷365天×4.08亩×598天（2011年10月18日至本案判决之日即2013年6月6日）=8213.39元。至于郭东任、郭东臣主张围墙外与水塘相连的3m×52.9m的面积土地也应算入甜蜜机厂承租的土地面积的问题，本案中，郭东任、郭东臣将一块空旷的土地出租给甜蜜机厂使用，并允许甜蜜机厂在该土地上建起围墙、房屋等固定设施，而且还约定双方待甜蜜机厂建好之后再行确定租赁面积，从双方的这一约定来看，郭东任、郭东臣同意甜蜜机厂将其实际使用到的土地用围墙圈围起来，故甜蜜机厂所租用的土地面积应以围墙内的范围为准，郭东任、郭东臣的上述主张不符合合同约定，亦与事实不符，不予采信。至于甜蜜机厂反诉郭东任、郭东臣恢复租赁土地的用电问题，由于甜蜜机厂提交的证据不足以证实其租赁场地上的电线被剪断系郭东任、郭东臣所为，故对甜蜜机厂的该项请求，亦不予支持。对于甜蜜机厂反诉郭东任、郭东臣赔偿经济损失的问题。甜蜜机厂主张其因郭东任、郭东臣的行为导致其期待利益受损，但甜蜜机厂未能提交相应证据对其主张予以证明，故甜蜜机厂的该项反诉请求无事实依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条之规定，判决：一、甜蜜机厂支付郭东任、郭东臣截止至2013年6月6日的租金8213.39元；二、驳回郭东任、郭东臣的其他诉讼请求；三、郭东任、郭东臣与甜蜜机厂于2009年8月18日签订的《租地合同》（租赁面积为4.08亩）继续履行；四、驳回甜蜜机厂的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，共计100元，由郭东任、郭东臣负担50元，甜蜜机厂负担50元。上诉人郭东任、郭东臣不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，导致判决错误。一审法院对以下事实认定不清：一、双方因被上诉人未按时支付租金而开始产生争议，并非因土地面积的确定事宜产生争议。按照合同约定，被上诉人应当于2011年9月18日支付第二期租金，但由于被上诉的原因，到期仍未支付应付租金，上诉人多次催缴未果。按照合同约定，不按时交清租金，拖欠超过两个月的，租赁关系解除，因此，2011年11月18日后，上诉人告知被上诉人双方的租赁关系依合同已经解除，当时被上诉人也没有对解除租赁关系提出异议。被上诉人自从承租土地后，除了砌好墙基后就没有添置任何设施，并未真正使用土地，或许被上诉人已经有意放弃续承租土地，所以才发生到期未付租金的行为，因此对于上诉人催缴租金也一直置之不理，既使上诉人提出租赁关系解除，也无所谓。直到上诉人提起诉讼，被上诉人方与李清联合起来，以面积不确定无法支付租金为由进行抗辩。二、一审法院对被上诉人提交的证据4中的调解情况说明的真实性予以认定，理由是上面有南宁市兴宁区三塘镇四塘社区居民委员会调解人张庆贤签署的“情况况属实”并加盖有公章，上诉人认为不妥。该调解情况说明的内容是被上诉人自己书写，而非张庆贤所写，这份证据不属于书证，应当属于证人证言。根据民事诉讼证据规定，证人应当出庭作证，张庆贤无正当理由不出庭作证，证言依法不能作为定案依据。被上诉人提交证据4，是为了证明其不是有意拖欠租金，而是因为无法确定面积所致，不属于违约。且不论根本没有证据4想证明的客观事实存在，即使存在，那也是发生在被上诉人已经拖欠租金超过两个月之后，岂能以此说明被上诉人此前没有违约三、一审法院认为，本案的特殊之处在于，合同租赁土地的面积在合同订立之时未确定，双方约定等被上诉人在其租赁的土地上建好围墙、道路、房屋等固定设施之后再行确定面积。事实是双方在合同订立时商定基本上按4亩计付租金，被上诉人也是这么实际履行的，以后确定土地面积只是作为届时多还少补之用，而对于何时确定土地面积并没有明确约定。再说，被上诉人早就建好了相关设施，如果真要确定面积再付租金，不可能等到过了支付租金期限才主张，显然不合常理。双方原则上是认可每期按4亩来计付租金的，测量土地只是待定事项，并无明确时间，双方都清楚实测面积与约定计付租金的4亩租金差别不大，只多不少，按4亩计付租金不会损害被上诉人的利益。一审法院称当合同履行到第二年底、被上诉人需要继续交租金的时候，双方就租赁土地面积的确定事宜产生了争议，在此过程中，被上诉人根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定一直积极主动的与上诉人协商此事，更是无稽之谈。被上诉人积极主动要求确定面积之说不合常理，应该说上诉人主动要求确定面积才更合情合理，毕竟面积确定后，被上诉人不会少付租金，但一审法院却想当然地认定上诉人一直采取消极、回避的态度，显然是本末倒置。上诉人就算是有回避的行为，那也是被上诉人已经造成了恶意拖欠租金导致租赁关系解除的事实之后才发生的，怎么能说被上诉人无过错非被上诉人恶意违约？四、本案中，依照合同约定，双方签订的合同已于2011年11月18日解除，被上诉人一直未结算应付租金及交回租赁场地，上诉人于2012年7月13日再次主张合同解除。根据合同法相关司法解释，如果当事人对合同解除有异议的，应当在解除合同通知到达之日起三个月内起诉，三个月以后才起诉的，人民法院不予支持。不管是2011年11月18日的解除通知，还是2012年7月13日的解除通知，被上诉人均未在有效期间内向人民法院起诉，合同解除依法已经生效，一审法院对此不予确认，显属错误。综上，请求二审法院判决撤销一审判决第一、二、三项，确认上诉人与被上诉人签订的《租地合同》于2012年7月13日解除，被上诉人清空租赁场地交还上诉人，并从2011年10月18日起计付租金直至清空租赁场地交还上诉人之日止。本案的一、二审诉讼费用由上诉人承担。被上诉人甜蜜机厂答辩称：一、一审判决认定甜蜜机厂未能按时交纳租金并非甜蜜机厂的过错，是正确且符合客观事实的。租赁面积作为租赁合同的必要条款，直接关系到承租人支付租金金额的问题，但双方签订的《租地合同》只确定了租金的计算方式，未确定甜蜜机厂承租场地面积的大小，因而也未能确定租金金额。这是由于在租赁合同签订时，约定需要与同一天租赁相邻土地的李清划清边界和确定租赁土地的面积大小后，方才知道甜蜜机厂实际承租的面积。因此，双方签订的《租赁合同》属于《合同法》第六十一条规定的“合同主要条款约定不明的合同”，这需要在合同履行中双方相互配合、共同确定租赁面积，进而确定交纳租金金额。合同签订后，甜蜜机厂为此一直积极地与郭东任、郭东臣协商，希望尽快明确双方以及相邻的另一名租户李清的租赁土地边界。但因为对方主观故意拖延，致使在本案诉讼发生之前，都无法明确租赁土地的边界和面积，甜蜜机厂也无法明确知道自己应当承担的租金金额。因此，未交租金并非甜蜜机厂的过错，亦非甜蜜机厂的恶意违约，郭东任、郭东臣不能因此享有合同解除权。二、一审判决采信南宁市兴宁区三塘镇四塘社区作出的《调查情况》是合法准确的。甜蜜机厂提交的证据4《调查情况》属于公文书证，郭东任、郭东臣将其理解为证人证言是完全错误的。根据司法对证据的分类和区别，公文书证是指国家机关、企事业单位、人民团体在法定的权限范围内所作的文书，并以此文书作为证明案件有关情况的书证；而证人证言只是证人就所了解的案件事实向当事人和人民法院所作的陈述。因此，界定《调查情况》属于公文书证还是证人证言，关键在于该《调查情况》是否由南宁市兴宁区三塘镇四塘社区依职权作出的书证。南宁市兴宁区三塘镇四塘社区根据我国《城市居民委员会组织法》成立的组织机构，根据我国《城市居民委员会组织法》第三条“居民委员会任务”的相关规定，调解民间纠纷是居民委员会的法定职责所在。在郭东任、郭东臣不愿意界定甜蜜机厂与另一名租户李清的土地边界和面积时，甜蜜机厂委托李清向南宁市兴宁区三塘镇四塘社区请求介入调解双方的纠纷。南宁市兴宁区三塘镇四塘社区为此在法定权限范围内所作出的《调解情况》、并在该《调解情况》上加盖居委会的公章，这属于单位行为并非居委会工作人员的个人行为。根据司法对证据的分类和界定，这完全属于公文书证，并非证人证言。三、《租地合同》依法应当继续履行。甜蜜机厂从来没有收到过郭东任、郭东臣所谓的解除合同的通知，郭东任、郭东臣以所谓粘贴解除通知的方法，没有任何事实法律依据。根据我国《民事诉讼法》的相关规定，即使是人民法院采用报纸公告的方式送达法律文书，也是在穷尽其他所有送达手段后方能使用的方式。甜蜜机厂从没有收到郭东任、郭东臣有关解除合同的通知，因而根本不产生任何解除合同的效力。甜蜜机厂愿意按照测量后的面积缴付租金。甜蜜机厂承租土地后，已投入了大量的人力精力财力，在租赁土地上也种植了桉树等经济作物，如在甜蜜机厂没有恶意违约的前提下单方解除租赁合同，将导致甜蜜机厂合法权益受到损害，这对于甜蜜机厂来说是不公平、不合理的。本案争议焦点是：1、被上诉人未按期交纳租金是否存在过错，双方签订的《租地合同》是否已于2012年7月13日解除；2、被上诉人是否应当清空租赁场地交还给上诉人，租金应当如何计算。上诉人郭东任、郭东臣对一审判决查明的如下事实有异议：一是“双方约定待被告在其租赁的土地上建好围墙、道路、房屋等固定设施之后再根据双方确定的租赁面积补交租金。”有异议，内容是客观存在，但主体应该是三方约定，还有另一个承租人是李清；二是“甜蜜机厂在其租赁的土地上建起了围墙并使用该场地至今。”有异议，甜蜜机厂只是建设了部分围墙，其余的只是建设了墙基，围墙并没有完全建好，且场地至今未使用；三是“2011年10月18日之后，双方就租赁土地面积的确定事宜产生争议”有异议，是因为租金交付引起的争议，发生纠纷的时间是2011年9月18日，2011年10月18日满足解除合同的条件，甜蜜机厂认为是租赁场地面积不明确，实际是甜蜜机厂没有交付租金；四是“南宁市兴宁区三塘镇四塘社区居民委员会的主任张庆贤就双方合同履行过程中的租赁土地面积未确定的事宜，约双方到租赁场地进行现场调解。2011年11月20日，甜蜜机厂向李清出具了一份《授权书》，委托李清代理其参加当地社区委员会主持的现场调解，一并与郭东任、郭东臣协商确定租赁土地边界和租赁面积的问题。2011年11月21日，李清接受甜蜜机厂的委托与郭东任到场调解。双方先就李清所承租的土地面积进行协商，张庆贤针对合同上空缺的亩数进行调查之后让双方按丈量结果4.85亩填入李清的合同，但郭东任提出他自行丈量的结果是5.3亩，在李清作出让步同意按照5.3亩填入合同后，郭东任又提出租金要提高为每年每亩2500元，且要将合同期限缩短为10年，李清当即反对郭东任提出的这两个要求，随后郭东任离开调解现场。”有异议，没有现场调解的事实；五是“2012年6月21日，李清向四塘社区居民委员会递交报告，请求社区居民委员会派工作人员出面丈量其与被告租用的土地面积，以便为合同履行提供依据。次日，该社区主任张庆贤电话联系李清，告知其已经联系了郭东任、郭东臣。待李清到了租赁场地之后，张庆贤再次联系郭东任、郭东臣，郭东任、郭东臣以有事为由拒绝到该场地调解。”有异议，根本没有发生调解的事实。对于上诉人的异议，本院认为：对于第一处异议，由于双方当事人皆在二审中确认，涉案土地上围墙圈围起来确定的面积即为承租面积，虽然存在三方约定的事实，但就本案而言，一审法院表述两方约定也并无不妥；对于第二处异议，经现场勘察，涉案土地系用围墙、墙基圈围固定土地面积，一审判决表述用围墙圈围土地，欠缺准确性，本院依法予以纠正。至于场地是否使用至今的问题，据现场勘察可知，被上诉人在涉案土地上种植了桉树，因此上诉人主张被上诉人未利用场地，与事实不符；对于第三处异议，由于本案确实属于租赁面积不确定导致租金无法支付，而本案租金支付方式为两年一交，因此一审法院认定甜蜜机厂于2011年10月18日以后未交纳租金也并无不妥；对于第四、第五处异议，虽然上述事实皆由另案当事人李清事先拟好内容，但不仅张庆贤在其上签名，南宁市兴宁区三塘镇四塘社区居民委员会也在“情况属实”上加盖公章，认可上述事实，可见该证据并非单纯书面证言。根据我国法律规定，调解民间纠纷是居民委员会的法定职责，南宁市兴宁区三塘镇四塘社区为此在法定权限范围内在相关材料上加盖居委会公章，因此该证据还属于居委会依照职权制作的公文书证，不需出庭作证，且上诉人虽然否定该事实，但并未提供证据加以证实，故上诉人该异议不成立。被上诉人甜蜜机厂对一审查明的“同年7月13日，郭东任、郭东臣在甜蜜机厂承租场地处粘贴了《解除租赁合同通知书》”有异议，理由是没有看到上诉人粘贴《解除租赁合同通知书》。对此，本院认为，甜蜜机厂以未看到为由否定上述事实，理由不充分，本院不予采纳。对上诉人提出的涉案土地系用围墙、墙基圈围固定土地面积的异议主张，本院依法采纳，纠正一审查明的该事实。由于上诉人其他部分异议以及被上诉人的异议皆不成立，故本院对一审查明的其他事实予以确认。本院另查明，涉案土地为集体土地所有权，该地为郭东任、郭东臣所承包经营，后其于2009年8月18日与甜蜜机厂签订合同，将该地租赁给甜蜜机厂使用，合同签订当日，甜蜜机厂支付郭东任、郭东臣现金9600元。二审审理过程中，本院组织双方当事人到租赁场地进行现场勘察，双方当事人皆确认甜蜜机厂租赁涉案土地后，在土地上种植桉树。经现场勘察，甜蜜机厂种植桉树约有80多棵，大部分土地闲置，长满了杂草。甜蜜机厂承租的土地四至，除了一边界限以马路为界，其余则以墙基、围墙为界。郭东任、郭东臣主张围墙于2010年上半年建成，甜蜜机厂则主张2011年建成，虽然双方当事人对围墙建成时间各执一词，但皆确认围墙、墙基圈围固定的面积即为实际租赁面积。还查明，双方当事人皆确认合同约定的“待甜蜜机厂在其租赁的土地上建好围墙、道路、房屋等固定设施之后再根据双方确定的租赁面积补交租金”，是指双方丈量确定租赁面积后，交纳补差面积部分的租金，以及确定以后支付租金的数额。本院认为：本案租赁标的物为集体所有土地，上诉人作为涉案土地承包人，依法将土地承包经营权出租给被上诉人经营，因此，本案案由应当为土地承包经营权出租合同，一审法院认定本案案由为租赁合同纠纷有误，本院依法予以纠正。首先，关于合同的效力问题。根据现场勘察情况来看，双方当事人皆确认涉案土地上种植了桉树，虽然只是在部分土地上种植了桉树，但并未对土地进行撂荒，且土地也未用于非农建设，可见，甜蜜机厂的行为并未违反我国法律法规的有关规定。郭东任、郭东臣虽然主张甜蜜机厂承租土地的目的和主要用途是为了迁厂，但从现场勘察情况来看，土地上并不存在厂房、机器设备等生产设施，也即本案并无证据证明甜蜜机厂擅自将土地用于非农建设。郭东任、郭东臣还主张甜蜜机厂种植树木超出了其经营范围，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（一）》第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”，超出经营范围经营并不影响合同效力。鉴于《租地合同》是双方当事人真实的意思表示，内容也未违反我国有关法律行政法规的禁止性规定，故《租地合同》合法有效，双方当事人均应严格遵守。其次，关于被上诉人是否存在过错，讼争合同应否解除的问题。虽然双方签订的《租地合同》中租赁面积为空白，租赁面积不明确，但双方又作出补充约定，约定待甜蜜机厂在租赁的土地上建好围墙等固定设施之后再根据双方确定的租赁面积补交租金，且双方皆明确，围墙圈围所固定下来的土地面积即为租赁面积。因此，本案中，对于租赁面积这一合同必备条款，当事人并非没有约定或者约定不明确，而是约定一旦围墙建好，则租赁面积确定。由于当事人未能对租赁面积共同测量，导致租赁面积不明，但并不代表有关租赁面积条款的约定不明，一审判决认定租赁面积条款不明确，与事实不符，本院依法予以纠正。围墙建好后，双方当事人应该本着诚实信用原则，严守合约的精神对围墙圈围的面积进行丈量，明确土地面积，从而据此明确第二期及以后的租金数额。虽然双方当事人对围墙建成时间各执一词，但根据双方的陈述，最迟2011年围墙已经建好，也即对于第二期及以后的的租金数额，双方当事人已经完全可以通过丈量土地面积，予以明确。被上诉人委托另案当事人李清两次联系南宁市兴宁区三塘镇四塘社区居民委员会主任张庆贤主持调解，但上诉人拒不配合，导致双方一直对土地面积无法达成共识，进而无法明确租金数额，才导致被上诉人未按期交纳租金。由于被上诉人未按期交纳租金的原因系上诉人的过错造成，被上诉人对此并无过错，故上诉人不能以被上诉人拖欠租金为由解除合同。上诉人主张其通知被上诉人解除租赁关系后，被上诉人才要求确定土地面积。对此，本院认为，上诉人一方面主张双方之间的合同已经于2011年11月18日解除，另一方面又主张2012年7月13日再次解除合同，如果第一次解除生效，则不能再次解除合同，该主张显然自相矛盾，本院不予采纳。上诉人还主张，在未明确实际面积之前，双方同意按4亩来计付租金，以后确定的土地面积只是作为多退少补之用，被上诉人逾期则构成违约，上诉人也可据此解除合同。对此，本院认为，一方面上诉人并未提供证据证实该主张，根据“谁主张、谁举证”规则，上诉人应当承担举证不能的法律后果；另一方面，双方二审确认合同约定的“待甜蜜机厂在其租赁的土地上建好围墙、道路、房屋等固定设施之后再根据双方确定的租赁面积补交租金”是指租赁面积确定后，确定以后支付租金的数额，根据双方二审对该合同条款的理解来看，租赁面积显然是作为第二期以及此后支付租金的依据，并非按照4亩来计付租金。此外，第一期租金采取现金支付方式，在未确定租赁面积的情况下，被上诉人也无法按照4亩标准直接存入上诉人的银行帐户。综上，上诉人关于确认合同于2012年7月13日解除并要求被上诉人清空、交还租赁场地的上诉请求，无法律依据，本院不予支持。最后，关于租金如何计算的问题。由于双方当事人继续履行《租地合同》，故被上诉人应当按照合同约定，一次性支付两年租金，上诉人主张计算至场地清空交还之日，本院不予支持，但一审判决计算至一审判决作出之日不妥，本院依法予以纠正。被上诉人应当支付上诉人从2011年10月18日至2013年10月17日的租金数额为：1200元／亩／年×2年×4.08亩=9792元，加上从2009年10月18日至2011年10月17日期间的租金差额（1200元／亩／年×（4.08亩-4亩）×2年=192元），则被上诉人支付上诉人租金总额为：9792元＋192元=9984元。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，处理基本正确，对一审判决有误部分，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第44号民事判决第二、三、四项；二、变更南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第44号民事判决第一项为：被上诉人南宁市甜蜜糖机设备分蜜机厂支付上诉人郭东任、郭东臣自2011年10月18日至2013年10月17日期间租金9792元，补交自2009年10月18日至2011年10月17日期间租金差额192元，以上租金数额共计9984元。二审案件受理费100元（上诉人郭东任、郭东臣已预交），由上诉人郭东任、郭东臣负担；一审案件受理费的负担按照一审判决执行。上述债务，义务人应于本判决送达之日起15日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 张雪梅审 判 员 高翔宇代理审判员 唐荣娜二〇一三年十一月十三日书 记 员 梁志洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十三条：土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（一）》第十条：当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。 关注微信公众号“”