（2013）成华民初字第2765号
裁判日期: 2013-11-13
公开日期: 2014-05-08
案件名称
四川欣兴物业有限责任公司与陈某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川欣兴物业有限责任公司,陈刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2013）成华民初字第2765号原告四川欣兴物业有限责任公司，住所地：成都市锦江区海椒市街13号2幢1单元1楼1号。法定代表人李直，经理。委托代理人杨渝军，北京市君泽君（成都）律师事务所律师，特别授权。被告陈刚。原告四川欣兴物业有限责任公司与被告陈刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川欣兴物业有限责任公司的委托代理人杨渝军、被告陈刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告四川欣兴物业有限责任公司诉称，原告是“上霖东方”小区物业管理公司。被告是该小区房屋业主，该房屋建筑面积66.93平方米，被告在2010年11月4日收房居住使用。原被告双方于2010年11月4日签订了《上霖东方前期物业服务协议》并已实际履行。被告自2013年1月至2013年8月共拖欠原告的物业服务费642.40元，并拖欠原告2013年7月至8月地下停车管理服务费100元，按照双方协议约定，被告还应承担上述拖欠费用的违约金462.53元，原告多次向被告催收无果，现请求判令1、被告支付原告物业服务费642.40元；2、被告支付原告地下停车管理费100元；3被告应承担物业费的违约金462.53元。被告陈刚辩称，原告对被告小区物业管理的身份存在质疑。原被告签订了《上霖东方前期物业服务协议》属实，对原告诉称被告未交纳物业服务费用的金额无异议，因车辆未在小区停放，对地下停车管理费不予认可，对滞纳金也不予认可，原告没有按照物业服务协议内容履行，原告何时整改好小区存在的问题，被告就何时交纳物业费。经审理查明，被告陈刚是“上霖东方”小区房屋业主，该房屋建筑面积66.93平方米。2010年11月4日，原被告签订了《上霖东方前期物业服务协议》，约定由原告提供前期物业管理服务事宜，商业用房按建筑面积每月每平方米收取物业管理费为人民币1.20元。交纳费用时间为上月26日至次月5日。该协议第九条D项约定：被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日按每天3‰交纳滞纳金。合同约定业主委员会与新选聘的物业管理企业签订正式的《上霖东方物业服务合同》生效之日起3日内办理本物业管理移交手续，物业管理移交手续经业主委员会确认。合同签订后，双方按照合同内容进行了履行。2013年4月，原告开始向小区停放车辆的业主收取车辆管理费50元。被告的车辆在小区内进行了停放，后被告未向原告交纳2013年1月至2013年8月的物业服务费642.40元，2013年7月至8月地下停车管理服务费100元，共计742.40元，原告多次向被告催收上述款项无果，遂以上述请求诉至本院。审理中，查明原告与开发商四川省东方住宅开发有限责任公司签订的《上霖东方前期物业合同》在成都市成华区房产管理局依法进行了备案登记。该备案合同第三项物业服务费标准载明：地面停车位收费为每位每月100元；地下停车库已购车位（库）收费为每位每月30元；属于全体业主共有地下停车库车位（库）收费为每位每月200元；属于开发建设单位所有权的地下停车库未出售车位（库）收费为每位每月240元。上述事实，有当事人信息身份证明；《上霖东方前期物业服务协议》；物业费清单；催交通知；照片、《前期物业合同备案表》；成都市第131号人民政府令；当事人的陈述等证据证明。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与被告签订的《上霖东方前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照协议内容履行。原告向被告方提供了物业服务，被告应按时向原告交纳物业服务费。原告主张收取的停车管理服务费应属于物业管理费范畴，根据前期物业服务的备案合同显示，原告主张的按月收取50元的停车管理费并未超出合同约定的范围，本院予以支持。被告实际使用了小区停车位进行停放车辆，被告应向原告交纳停车管理费。原被告合同中所约定的滞纳金实为违约金，因被告方未按约向原告支付物业管理费，原告主张被告支付违约金符合合同约定，因原告主张的违约金标准明显过高，根据公平原则，本院对其主张的违约金酌情予以调整。被告所提供的证据不足以证明原告在物业服务方面存在重大瑕疵，被告如果以此拒绝交纳物业服务费用，就会造成正常的物业服务水平无法维持，最终损害的是其他正常交纳物业管理服务费的业主的利益，故对被告拒绝向原告交纳物业费的主张本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈刚于本判决生效之日起十五日内支付原告四川欣兴物业有限责任公司2013年1月至2013年8月的物业服务费642.40元；2013年7月至8月的地下停车管理费100元，共计费用742.40元。二、被告陈刚于本判决生效之日起十五日内支付原告四川欣兴物业有限责任公司上述物业费的违约金45元。三、驳回原告四川欣兴物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已由原告预付），由被告陈刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈玲二〇一三年十一月十三日书 记 员 薛素 更多数据：