（2013）来民二终字第55号

裁判日期: 2013-11-13

公开日期: 2019-01-14

案件名称

广西嘉美房地产开发有限责任公司、平果县中兴商贸有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区来宾市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区来宾市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

来宾市中兴商贸有限责任公司；平果县中兴商贸有限责任公司；广西嘉美房地产开发有限责任公司

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第五条；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第二项

全文

广西壮族自治区来宾市中级人民法院民事判决书（2013）来民二终字第55号上诉人（一审原告）广西嘉美房地产开发有限责任公司，住所地：来宾市前卫路与东二路交叉口东南侧。法定代表人李星怡，董事长。委托代理人陆哲，广西桂盟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）平果县中兴商贸有限责任公司，住所地：平果县城东街**。法定代表人胡克料，董事长。被上诉人（一审被告）来宾市中兴商贸有限责任公司，住所地：来宾市东二路**。法定代表人胡克料，董事长。二被上诉人共同委托代理人谢军，广西万合律师事务所律师。二被上诉人共同委托代理人黄婧慧，广西万合律师事务所律师。上诉人广西嘉美房地产开发有限责任公司（下称嘉美公司）因与被上诉人平果县中兴商贸有限责任公司（以下简称平果中兴公司）、来宾市中兴商贸有限责任公司（下称来宾中兴公司）租赁合同纠纷一案，不服兴宾区人民法院（2012）兴民初字第859号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年5月6日受理后，依法组成合议庭，于同年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人嘉美公司的委托代理人陆哲，被上诉人平果中兴公司和被上诉人来宾中兴公司的共同法定代表人胡克料及二公司的共同委托代理人谢军、黄婧慧到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。一审法院审理查明，2008年4月3日，嘉美公司（甲方）与平果中兴公司（乙方）签订了一份《商场租赁合同》，约定：由甲方将自行开发的位于来宾市南侧嘉美商业中心一、二、三层商场出租给乙方经营，租期十年。自2008年4月3日起算，其中45天为装修日不计租金。第一年租金为288万元，第二至第四年每年租金为330万元，第五至第七年每年租金为370万元，第八至第十年每年租金为410万元。该合同租金含由乙方和部分业主（即购买嘉美商铺的业主）签订的租赁合同的租金，此部分租金由乙方直接支付给业主。嘉美公司应收取的租金由平果中兴公司按季度支付，每季度5日前付清当季度租金。逾期支付的按欠付租金的日千分之一支付违约金。另外，乙方须向原告嘉美公司支付租赁物押金60万元。 2008年6月17日，嘉美公司（甲方）与平果中兴公司（乙方）签订《补充协议》，约定：双方于2008年4月3日签订的《商铺租赁合同》继续有效，双方继续履行。《商铺租赁合同》第一条第1-1项变更为：甲方同意将其位于广西来宾市交叉东南侧的来宾“嘉美商业中心”（原银座百货）房产及所有物业及设施出租给乙方使用。并根据本补充协议收取租金。租金范围包括：来宾嘉美商业中心一层整层（除已正经营的临街门面商铺外）二层整层（除现经营的美容院与原银座百货签订的五年期限未满，合同期满后归乙方使用，二层工会的450平米商铺由甲、乙双方各承担50﹪的租金）和三层整层商铺及嘉美商业中心所有物业及设施……2、租金计算及租金构成变更为：在原合同的基础上，第一年至第三年每年另加30万元（即第一年租金为318万元，第二年租金为360万元，第三年租金为360万元），第四至第六年每年另加40万元（即第四年租金为370万元，第五年租金为410万元……），第七至第十年每年加50万元。年租金包括：乙方与业主签订的返租租金+业主自主经营租金+租金+甲方物业及设备租赁费用（其中设备租赁费80万元）。3、合同押金变更为100万元。4、增加借款条款：由被告借给原告100万元，一年内还50万元，其余50万元在两年内从原告应得的租金中扣还。协议还约定了其他事项。双方法定代表人在协议上签了名，并盖上公章。在补充协议第二页，甲方标明指定的银行账号为：43×××55，开户行：中国建设银行，户名：李星怡。平果中兴公司除了与嘉美公司签订《商场租赁合同》外，同年四月份，还分别与购买嘉美公司商铺的谢永根等168户业主签订了《租赁合同》，作为确认方，嘉美公司在每份《租赁合同》上盖章确认。一楼168户业主铺面所占面积为1073.9平方米，自营业主铺面所占面积为37.32平方米；二楼业168户主铺面所占面积为1616.43平方米，自营业主铺面所占面积为319.46平方米，另有150平米的美容院；三楼168户业主铺面所占面积为774.23平方米，自营业主铺面所占面积为79.35平方米，另有450平方米的工会办公室。合同签订后，2008年6月18日，嘉美公司通知平果中兴公司、来宾中兴公司正式进入嘉美商业中心一、二、三层进行装修，并承租经营。为办理房屋权属登记，嘉美公司根据房产登记部门的要求，委托来宾市开源房产测绘有限公司对租赁物所在的“嘉美.聚和大厦”进行建筑面积实测。测绘单位于2009年2月16日出具《房产测绘成果报告书》。根据双方签订的合同、测绘成果报告及嘉美公司的销售情况，截止2012年4月25日，嘉美公司实际出租给被告经营的租赁物及面积为：第一层：商场建筑面积为4188.91平方米，其中合同外临街铺面面积913.39平方米，第一层实际租赁面积3275.52平方米，嘉美公司已销售面积1109.34平方米，属于嘉美公司所有的租赁物为2166.18平方米。第二层：商场建筑面积4407.57平方米，减去合同外美容院面积131.86平方米，减去第二层办公面积349.23平方米，第二层实际租赁面积3926.48平方米。嘉美公司已销售面积2463.92平方米。属于嘉美公司所有的租赁物为1462.56平方米。第三层：商场建筑面积4570.61平方米，减去第三层办公面积349.23平方米，第三层实际租赁面积4221.38平方米，第三层商场已售面积797.72平方米，属于嘉美公司所有的租赁物为3423.66平方米。合同履行过程中，被告依约交付了押金100万元，并依约向原告借款100万元。合同履行过程中，来宾中兴公司履行了合同约定的义务，即已向嘉美公司缴纳第一、二、三、四年度的部分租金外，嘉美公司还多次向被告借款，并在来宾中兴公司经营的商场领取购物卡及物品。来宾中兴公司向兴宾区总工会全额缴纳租金，来宾中兴公司也向168户业主支付了租金。 2012年3月28日，嘉美公司复函给来宾中兴公司要求支付嘉美商业中心楼顶广告牌位租金80万元（每年20万元）和嘉美商业中心二楼北面楼梯口一间房屋的租金20万元（每年5万元）。 2012年5月4日，嘉美公司以来宾中兴公司未付租金为由向本院起诉。一审法院认为，嘉美公司与平果中兴公司之间所签订的《商场租赁合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同，双方应当严格依约履行各自的义务。合同履行过程中，平果中兴公司除了已经支付了部分租金254万元外，嘉美公司或其法定代表人多次向来宾中兴公司借款，并到来宾中兴公司经营的商场领取购物卡及物品等。嘉美公司或其法定代表人正是基于双方租赁合同的存在，才得以多次向来宾中兴公司借款，或者领取购物卡和物品，所以借款和购物卡价值应当抵减租金。加上来宾中兴公司向168户业主缴纳的租金、应当扣减的自营业主的租金、缴纳兴宾区总工会50﹪的租金、装修期间的租金等部分，按照《商场租赁合同》及其《补充协议》约定的年租金的计算办法，即“年租金”包括：乙方与业主签订的返租租金+业主自主经营租金+租金+甲方物业及设备租赁费用（其中设备租赁费80万元）。相抵后，来宾中兴公司实际上已经超额缴纳了租金。关于嘉美公司要求来宾中兴公司支付嘉美商业中心楼顶广告牌位租金80万元和嘉美商业中心二楼北面楼梯口一间房屋的租金20万元的诉讼请求，因本案审理的是租赁合同纠纷，不属本案审查范围，不予审查。综上，嘉美公司的诉讼请求理由不充分，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回嘉美公司的诉讼请求。一审案件受理费270398元，诉讼保全费5000元，合计275398元，由嘉美公司负担。上诉人嘉美公司不服一审判决，向本院上诉称，一、被上诉人来宾中兴公司不是本案合同的当事人，一审法院将其列为被告是不妥的，应列为本案第三人。二、一审判决认定事实不清，证据不足。1、一审判决没有查明租金的起算时间。根据合同约定，本案租金的起算时间应当为2008年8月3日，平果中兴公司支付租金的时间为每季度的第一个月5前。租金的起算时间查明平果中兴公司是否构成违约的重要依据。一审判决没有查明，就认定平果中兴公司没有违约是错误的。2、按照合同约定，2008年8月3日至2012年8月2日年度，平果中兴公司应支付给上诉人租金3409422.43元，平果中兴公司实际支付2250300元，尚欠1159122.43元。平果中兴公司应于2011年5月8日前支付尚欠的租金，但直到2012年5月4日仍未支付，违约近一年。因此，一审判决认定平果中兴公司履行了合同约定的义务没有事实和法律依据。三、上诉人向平果中兴公司借款20万（不含李星怡个人借款23万元），欠购物款405168.50元（不含李星怡个人要的购物卡10万元及上诉人欠来宾中兴公司购物卡78500元），共计605168.50元。这些欠款，既未经双方核实确认，也未约定付款期限，不是到期债务；而平果中兴公司欠上诉人的租金是到期债务，故两者不能相抵。按合同约定，平果中兴公司借款100万元给上诉人，50万元自借支之日起两年内抵扣租金，另外50万元自借支之日起一年内归还。但平果中兴公司实际上仅有80万元作为租金抵扣，其余的借款均未明确用租金抵扣。在购物卡的货款中，上诉人同意用租金抵扣的货款只有300元，其余的并不同意抵扣。故一审判决认定借款和购物卡价款抵扣租金没有事实和法律依据。四、关于自营业主租金的问题。自营业主，是指购买了商铺自己从事经营活动的业主。因此，这此业主的商铺不产生租金问题。《补充协议》第三条约定的“每年的租金包括”中提到“业主自主经营租金”是双方为避免日后发生租金争议而设置的条款，这与《商场租赁合同》第四条第二款的约定是对应的。根据两条规定，平果中兴公司除应当支付给与其签订租赁合同的小业主外，其余租金应当支付给上诉人。一审判决认定应当扣除自营业主商铺租金没有事实和法律依据。五、关于李星怡的个人借贷能否认定为公司借贷及抵扣租金的问题。李星怡虽为上诉人的法定代表人，但其个人借款与公司无关，应由其自己承担责任。一审判决认定李星怡个人债务为公司债务，没有事实和法律依据。该认定是错误的。六、关于上诉人的合同解除权问题。按《商场租赁凳》第四条第二款约定，平果中兴公司逾期支付租金超过30日的，上诉讼仍要解除合同。平果中兴公司自2011年5月3日起就拖欠2010年8月3日至2011年8月2日年度第四季度租金120447.15元，也没有按约定支付2011年至2012年度的租金，违约时间360天。因此，上诉人有权解除合同。同时，根据平果中兴公司提交的证据证明，上诉人出租给其的房屋面积占整个商场面积的61.74%，而按其对合同的理解，上诉人不仅没有房屋租金，反而不得从设备租金中拿出相应的部分补助平果中兴公司。这样的合同明显严重损害上诉人的利益，损公平公正原则，无法实现上诉人的合同目的。依照《中华人民共和国合同法》第五条规定及公平公正原则，上诉人有权请求解除或撤销合同。七、关于平果中兴公司逾期支付租金的滞纳金问题。依据《商场租赁合同》4-2条款规定，平果中兴公司拖欠2011年5月3日至2012年8月2日租金的滞纳金742052.72元。八、此外，自2012年8月8日起平果中兴公司一直拖欠2102年8月3日至2013年8月2日年度租金至今。这部分拖欠租金的滞纳金也应当分段计算，直到平果中兴公司付清全部拖欠的租金。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，混淆法律关系，适用法律错误。请求二审法院在查明案件事实的基础上撤销一审判决，改判解除上诉人与平果中兴公司之间签订的《商场租赁合同》及《补充协议》，并判决平果中兴公司支付拖欠的租金1159122.43元及滞纳金742052.72元。二被上诉人辩称，一、根据租赁合同的约定及情势变更，原告不是请求解除合同的适格主体。根据合同约定，上诉人作为开发商不断地向外售出商铺，其所有的场地面积不断减少。现在上主失虽仍拥有“嘉美商业中心”部分场地的所有权，但已不是唯一的业主，故其不再是请求解除合同的适格主体。二、上诉人对其应得租金的计算方式错误。按合同约定，上诉人应得租金为年度租金总额-①业主的返租合同租金-②业主自主经营租金，而不是按其所有物业占总租赁物的面积比例来计算。三、根据双方长期以为形成的交易习惯，以债抵租是租赁合同维持至今的基础。《合同法》第九十九条规定当事人互负到期债务，标的物种类、品质相同的，可以相互抵销。首先根据《补充协议》，上诉人同意部分借款可在场地租金中扣除，也多次在各种收条上表明价款可从租金名扣除，故上诉人在二被上诉人处支取的借款、提货卡、月饼等礼品均可以相应抵扣租金。四、二被上诉人是家族企业，两公司的股东、法定代表人都一样，与上诉人签订合同的是平果中兴公司，实际使用商场和支付租金的是来宾中兴公司。这些事实上诉人是认可的。2008年8月3日至2012年8月2日年度，平果中兴公司应支付给上诉人租金1408万元，扣减支付给返租业主租金10528659.76元，平果中兴公司还实际现金支付租金2250300元，代上诉人支付来宾市总工会租金141666.50元、精功眼镜店租金5万元；同时合同履行期间，平果中兴公司借给上诉人20万元，上诉人还领取被上诉人的购物卡价款583668.50元，上诉人有以购物卡抵扣租金的意思表示，故上述款项也应抵扣租金；还有因存在自营业主，平果中兴公司无法得到总租金所包含的租赁面积，故自营业主的商铺所占面积的租金也相应扣减，这部分共计1037676元。综上，二被上诉人已超额支付上诉人租金711970.76元。上诉人主张被上诉人拖欠租金，并以此为由请求解除合同没有事实和法律依据。一审判决正确，请求予以维持。双方当事人二审期间均无新证据向本院递交。除上诉人对一审判决认定被上诉人依约借给上诉人100万元及被上诉人已支付租金254万元有异议外，双方当事人对一审判决认定的其他事实无异议。对双方无异议部分，经审理查明属实，本院予以确认。二审期间，平果中兴公司表示在本案中不再主张扣减自营业主租金。为计算方便，双方同意本案租金计算至2012年8月2日，同时双方确认2008年8月3日至2012年8月2日合同总租金额为1408万元，其中2012年5月3日-8月2日，上诉人应收租金为220384.61元。 2008年8月3日至2012年8月2日期间： 1、被上诉人支付返租业主租金10578659.76元。 2、以现金方式支付上诉人租金2250300元。其中： ⑴、2008年8月3日-2009年8月2日年度平果中兴公司应付租金973037.44元，来宾中兴公司实付1440300元，多付467262.56元； ⑵、2009年8月3日-2010年8月2日年度平果中兴公司应付租金833741.68元，来宾中兴公司实付1127262.56元（含上年度多付的467262.56元），多付293520.88元； ⑶、2010年8月3日-2011年8月2日年度平果中兴公司应付租金734461.23元； ⑷、2011年8月3日-2012年8月2日年度平果中兴公司应付租金868182.08元； ⑸、来宾中兴公司最后一次现金支付租金150000元，日期为2010年8月11日。 3、代上诉人交纳来宾市总工会租金141666.50元。 4、上诉人领取被上诉人购物卡价款487408.50元。 5、上诉人法定代表人李星怡2012年1月16日领取的购物卡价款10万元。 6、2012年1月1日至2012年8月2日，被上诉人应付上诉人来宾市总工会租金5万元。 7、2008年6月20日，上诉人向被上诉人借款20万元。另查明，上诉人法定代表人李星怡分别于2011年11月24日、26日，2012年1月10日向来宾中兴公司无息借款共计280万元，2012年4月28日上诉人向来宾中兴公司无息借款20万元。综合双方的意见，本案的争议焦点是： 1、来宾中兴公司的诉讼地位如何确定； 2、上诉人应得租金如何计算； 3、上诉人在二被上诉人商场领取的购物卡487408.50元、和李星怡2012年1月16日领取的购物卡10万元，是否可抵扣租金； 4、2008年6月20日，上诉人向被上诉人借款的20万元是否可抵扣租金； 5、精功眼镜店租金5万元是否应当扣减； 6、被上诉人平果中兴公司是否构成违约，上诉人请求解除合同是否应支持。本院认为，一、关于来宾中兴公司的诉讼地位如何确定的问题。《商场租赁合同》及《补充协议》的当事人虽是上诉人及平果中兴公司，但实际上是来宾中兴公司租赁、经营商场，且上诉人在出具的租金收条、收据、借条中都表述为“来宾中兴商贸公司”或“中兴公司”“中兴购物广场”，来宾中兴公司是本案的利害关系人。上诉人将来宾中兴公司列为被告，并诉请其承担民事责任，是上诉人作为原告的权利，并无不妥。二、上诉人应得租金如何计算的问题。《商场租赁合同》第四条第二款约定：合同租金含由乙方和部分业主（即购买嘉美商铺的业主）签订的租赁合同的租金，此部分租金由乙方直接支付给业主。《补充协议》第三条约定每年的总租金包括：乙方（平果中兴公司）与业主签订的返租租金+业主自主经营租金（自营业主）+甲方（与上诉人）租金+甲方物业及设备租赁费用（其中设备租赁费80万元）。《商场租赁合同》与《补充协议》不一致，《补充协议》是双方对租赁协议的重新约定，故应按《补充协议》确定双方的权利义务。二审期间，平果中兴公司同意不扣减自营业主租金，故上诉人应得租金为年度总租金减去返租租金。双方确认2008年8月3日至2012年8月2日合同总租金额为1408万元，来宾中兴公司支付返租业主租金10578659.76元，即上诉人应收租金为3501340.24元。三、上诉人在被上诉人商场领取的购物卡487408.50元、李星怡2012年1月16日领取的购物卡10万元，是否可抵扣租金的问题。自被上诉人2008年承租商场进行经营以来，双方互有经济往来，每年都发生上诉人甚至上诉人法定代表人李星怡以个人名义向被上诉人借款、领取购物卡。上诉人也曾表示其领取的购物卡价款抵扣租金，故应认定双方存在用购物卡抵扣租金的交易习惯。上诉人在二被上诉人商场领取的购物卡487408.50元及上诉人法定代表人李星怡领取的10万元购物卡应予抵扣租金。上诉人认为只应抵扣300元，与事实不符，不予采纳。四、2008年6月20日的借款20万元是否可抵扣租金的问题。双方在《补充协议》中约定被上诉人借款100万元给上诉人，上诉人在借款后一年内先还50万元，余下50万元分两年抵扣租金，即双方有将借款抵扣租金的意思表示。《补充协议》于2008年6月17日签订，故上诉人2008年6月20日向被上诉人借款的20万元可以抵扣被上诉人应交的租金。五、精功眼镜店租金5万元是否应当扣减的问题。被上诉人主张双方存在同意将该款抵扣租金的口头约定，上诉人予以否定，被上诉人未能提供证据证明双方存在回头约定，本院不采纳被上诉人该主张。六、关于被上诉人平果中兴公司是否构成违约，上诉人请求解除《商场租赁合同》和《补充协议》是否应支持的问题。上诉人应收租金为3501340.24元，2012年1月1日至2012年8月2日，被上诉人应付上诉人来宾市总工会租金5万元；被上诉人以现金方式支付上诉人租金2250300元，代上诉人交纳来宾市总工会租金141666.50元，应抵扣租金的购物卡价款587408.50元和上诉人2008年6月20日向被上诉人借款的20万元，即至2012年8月2日止，被上诉人实际欠上诉人租金371965.24元。上诉人主张被上诉人拖欠租金1159122.43元不是事实。如果再扣除2012年5月3日-8月2日期间的租金220384.61元，至上诉人提起本案诉讼，被上诉人实际欠上诉人租金为151580.63元。2011年8月3日-2012年8月2日年度平果中兴公司应付租金为868182.08元，而期间，上诉人法定代表人李星怡分别于2011年11月24日、26日，2012年1月10日向来宾中兴公司无息借款共计280万元，2012年4月28日上诉人向来宾中兴公司无息借款20万元。这些无息借贷事实说明了双方在合作过程中，关系是比较密切的，并互负债务。故至上诉人提起本案诉讼，被上诉人欠上诉人租金151580.63元，并不构成根本大性违约。上诉人据此请求解除《商场租赁合同》和《补充协议》，理由不充分，本院不予支持。双方同意本案租金计算至2012年8月2日，至2012年8月2日止，被上诉人欠上诉人租金371965.24元，依法应向上诉人支付该欠款。双方关系比较密切，被上诉人无息借款给上诉人，在双方互负债务的情形下，上诉人请求被上诉人给付违约金不符合公平原则，故本院不予支持上诉人该请求。综上，一审判决认定事实不清，判决错误，本院予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院部分支持；不成立部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销兴宾区人民法院（2012）兴民初字第859号民事判决；二、平果县中兴商贸有限责任公司于本判决送达之日起十日内支付给广西嘉美房地产开发有限责任公司租金371965.24元；三、驳回广西嘉美房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费、诉讼保全费共计275398元，由上诉人广西嘉美房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费270398元，由平果县中兴商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　韦远潇审　判　员　　卢　怡代理审判员　　侯永魁二〇一三年十一月十三日书　记　员　　张洪璐百度搜索“”