（2013）海民初字第25370号

裁判日期: 2013-11-13

公开日期: 2015-06-26

案件名称

程慧琼与裴青房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

程慧琼,裴青

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款

全文

北京市海淀区人民法院民事判决书（2013）海民初字第25370号原告程慧琼，女。委托代理人伍大生，北京市常鸿律师事务所律师。被告裴青，男。委托代理人李军，北京市欧亚律师事务所律师。原告程慧琼与被告裴青房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王尧峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告程慧琼及其委托代理人伍大生与被告裴青之委托代理人李军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告程慧琼诉称，2005年5月，我通过朋友介绍认识裴青，当时裴青声称与总参谋部军训和兵种部第一管理处合作建设位于北京市海淀区复兴路26号的经济适用住房项目，其中一部分房源在建好后由其负责销售，数量有限，可以提前付款购买。我为了购买裴青所称的住房，分两次向裴青付款20万元，裴青于2005年9月27日出具收条一份，收条载明：收到程慧琼交来的复兴路26号院31楼4单元26号房屋首付款10万元整。注：8月22日程慧琼交给公司10万元，截此共收到20万元首付款。收款人：裴青。支付首付款后，我一直等待裴青建房。后来我了解裴青与第三方的合作已经取消，我无奈要求裴青退还购房款。裴青又说他要在西山开一个项目，我考虑西山项目环境好，离我爱人上班地方近，如果在那买房也可以，所以就没有要求裴青退款。之后，因裴青西山项目也没有进展，我提出要求裴青退款，但裴青以购房款已经做其他使用，暂时无力还款为由要求延期还款。我考虑到大家都是朋友，理解裴青的难处，所以没有催款太急。此后我又多次与裴青沟通，裴青一直以暂时无款要求缓期支付作为理由，导致款项至今未能退还给我。我认为，裴青承诺出售住房给我，但因其与第三方的合作取消导致裴青无房可卖，系因裴青自身原因所致，裴青应当承担不能交付房屋的违约责任。故我诉至法院请求判令：1、裴青立即退还我支付的购房首付款20万元及利息损失114560元（以20万元为基数，按日万分之二自2005年9月27日起计算至起诉之日，即2013年9月9日，共计2864天），合计314560元；2、诉讼费用由裴青承担。被告裴青辩称，我不同意原告的诉讼请求。原告陈述与事实不符。收条中的复兴路26号院的经济适用房不是我与总参军训和兵种部第一管理处的合作建设项目，而是我所在的北京中房正同置业有限公司与总参军训和兵种部第一管理处的合作项目。我不是本案的适格主体，原告与我之间不是借款关系，根据原告提交的证据收条中的内容显示：收到原告交来的房屋首付款，但并不是我个人收到。收条第二项我是起到证明人的作用，证明原告缴纳了房屋首付款。因此我收到的是房屋首付款，而不是我向原告个人的借款。另外，我开具收条的行为，是履行职务的行为。根据收条的内容可以证明，本案应该是房屋买卖合同关系。根据合同法的规定，合同相对方应该是原告与我所在的北京中房正同置业有限公司，我个人不能作为房屋买卖合同的主体。因此，我与原告之间不存在买卖合同关系，我所出具收条的行为是职务行为，责任应该由我所在公司承担。原告的起诉已经超过了诉讼时效，法院应该驳回，收条开具的时间是2005年9月27日，至今已经八年多了，原告也一直没有向我主张过权利，所以已经超过了诉讼时效。原告主张的利息不应该得到支持，因为本案是买卖合同纠纷，原告是基于我出具的收条起诉，收条中并没有关于利息的约定，所以原告要求我支付利息，没有合同约定和相关法律规定，不应该得到支持。经审理查明，程慧琼与裴青系朋友关系。2005年，程慧琼找到裴青商谈买房事宜。2005年9月27日，裴青收到程慧琼给付的10万元，并给程慧琼打了一张《收条》，内容为：“收到程慧琼交来的复兴路26号院31楼4单元26号房屋首付款壹拾万元（100000元）整，以此收条换收据。注：8月22日程慧琼曾交给公司壹拾万元整（100000元）。截此共收到贰拾万元整（200000元）首付款。收款人：裴青。”之后，双方未再就房屋买卖事宜达成其他一致，亦未签订书面的房屋买卖合同。后北京市海淀区复兴路26号院31楼4单元26号房屋（以下简称诉争房屋）所在的建设项目取消，诉争房屋未建设竣工。另查，2011年，案外人叶良英曾向本院提起诉讼，要求确认其与裴青签订的房屋买卖合同无效，并要求裴青返还购房款及赔偿损失。2011年9月16日，本院作出（2011）海民初字第21249号民事裁定书，以叶良英系与北京中房正同置业有限公司签订《军队经济适用住房买卖合同》，并支付首付款及定金，叶良英与裴青之间不存在房屋买卖合同关系为由，裁定驳回叶良英的起诉。现上述民事裁定书已生效。2005年10月11日，北京中房正同置业有限公司注册成立，后更名为北京东方铭鉴置业有限公司。庭审中，程慧琼称2005年8月22日及2005年9月27日的首付款共计20万元都是裴青收取，并提供《收条》予以证明。裴青对《收条》的真实性予以认可，但认为2005年8月22日的首付款10万元系北京中房正同置业有限公司的财务收取，与其无关，而且称其已将2005年9月27日收到的首付款10万元交给了北京中房正同置业有限公司，其售房及收款行为均代表北京中房同创置业有限公司。北京中房同创置业有限公司是公司筹备阶段的名称，后注册成立为北京中房正同置业有限公司，属于履行职务行为，其个人与程慧琼之间不存在房屋买卖合同关系。为此，裴青提供总参谋部军训和兵种部第一管理处与北京中房正同置业有限公司于2005年10月18日签订的《总参谋部军训和兵种部26号商住项目建设协议书》、2005年5月31日裴青代表北京中房正同置业有限公司与案外人叶良英签订的《军队经济适用住房买卖合同》、收据、房屋租赁合同、总参谋部军训和兵种部第一管理处出具的函及《关于叶良英房屋买卖合同纠纷的声明》、《关于总参谋部军训和兵种部26号商住项目协议书的中止协议》、（2011）海民初字第21249号民事裁定书予以证明。程慧琼对裴青提交的上述证据的真实性未提出异议，但认为与本案无关，称裴青与其商谈房屋买卖事宜及收款时从未提到北京中房正同置业有限公司，更未说过代表公司收款，而且《收条》中也未加盖任何公司的公章。经询问，裴青称在与程慧琼商谈房屋买卖事宜及收款时均向程慧琼说过北京中房正同置业有限公司与第三方建房的事情，也说过代表公司收款的事情，而且认为程慧琼与北京中房正同置业有限公司签有书面的房屋买卖合同。程慧琼对裴青的上述陈述均不予认可。裴青就其上述主张未提供证据。关于诉讼时效问题，程慧琼称在支付首付款后，裴青没有交付房屋，也没有说明真实情况，直到2007年其才得知诉争房屋的项目取消了，之后，程慧琼相信并同意用已付的20万首付款购买裴青承诺的在西山建设的房屋，并一直相信裴青可以帮助其购买到房屋。裴青认可在西山有个建房项目，但否认向程慧琼承诺过帮助其购买在西山的房屋。上述事实，有双方当事人陈述、《收条》、（2011）海民初字第21249号民事裁定书等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效。根据查明事实，程慧琼与裴青就诉争房屋买卖事宜进行过协商，裴青收取了程慧琼给付的首付款20万元，但之后双方未签订书面房屋买卖合同，未就诉争房屋的总价款、价款给付方式及诉争房屋交付、过户等达成一致，亦未实际履行房屋买卖合同其他义务。因此，程慧琼与裴青之间的房屋买卖合同未成立，对双方自始没有法律约束力。据此，裴青收取的20万元应当返还给程慧琼，故程慧琼要求裴青退还购房首付款20万之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。虽然《收条》中有“以此收条换收据。注：8月22日程慧琼曾交给公司壹拾万元整（100000元）”的内容表述，但该内容未明确记载公司具体名称，而且裴青未提供证据证明在商谈房屋买卖事宜及收款时向程慧琼明确表示过其代表北京中房同创置业有限公司抑或是北京中房正同置业有限公司，亦未提供证据证明其将收取的20万首付款交给了北京中房正同置业有限公司，故本院无法仅凭《收条》认定裴青代表北京中房正同置业有限公司向程慧琼出售房屋并收取首付款，故而对裴青主张程慧琼起诉的被告主体不适格之抗辩，本院不予采信。由于双方之间的房屋买卖合同未成立，而且在支付20万元首付款后，程慧琼一直等待裴青建房，未积极与裴青就诉争房屋买卖后续相关事宜进行协商，其对合同未成立存在一定过错，因此，程慧琼要求裴青赔偿相关利息损失之诉讼请求，没有依据，本院不予支持。我国《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，在支付首付款后，程慧琼信赖双方之间的房屋买卖合同能够继续履行，其并不知道权利被侵害，在这种情况下，即使程慧琼未曾向裴青要求返还首付款，也并不代表其放弃向裴青追回20万元首付款的权利，因此，裴青主张程慧琼在交纳首付款之日起即应向裴青主张权利，并以首付款交纳时间作为起算点，认为程慧琼的诉讼请求超过诉讼时效之抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、裴青于本判决生效后七日内向程慧琼返还购房首付款二十万元；二、驳回原告程慧琼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千零九元，由程慧琼负担八百五十九元，已交纳；由裴青负担二千一百五十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服一审判决的上诉请求金额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　王尧峰二〇一三年十一月十三日书　记　员　　丁　珊搜索“”