（2013）浙甬民二终字第700号

裁判日期: 2013-11-13

公开日期: 2014-06-17

案件名称

曹国林与钮金杰建设用地使用权纠纷、买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省宁波市中级人民法院

所属地区

浙江省宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

曹国林,钮金杰

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第十八条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

浙江省宁波市中级人民法院民事判决书（2013）浙甬民二终字第700号上诉人（原审原告）：曹国林。委托代理人：杨根飞。上诉人（原审被告）：钮金杰。委托代理人：许见红。上诉人曹国林、钮金杰因建设用地使用权转让合同纠纷一案，均不服浙江省象山县人民法院于2013年9月18日作出的（2013）甬象民初字第1130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月25日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人曹国林的委托代理人杨根飞、上诉人钮金杰的委托代理人许见红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：丹城工程队系原丹城镇人民政府投资开办的集体企业，资产管理方为丹城资产公司。该工程队名下曾有一宗坐落于象山县丹城镇天安路西、丹峰路南，宗地编号为NX－01118002、土地使用证号为象国用［98］字第015007号、面积为2788.12㎡、土地用途为工业、权属来源为国有划拨的土地资产。1999年6月3日，因企业转制需要，丹城资产公司将其所属的丹城工程队名下的企业净资产（内含500㎡按商业用地、1066.62㎡按工业用地评估确定的土地资产），以底价1740000元，向其内部职工进行定向拍卖。原告参与竞拍并中标后，于当日与拍卖方签订一份拍卖协议，并公证。原告竞拍取得上涉土地资产后，使用权因故仍登记在丹城工程队名下，直至2010年1月18日才变更登记到原告名下，登记的土地用途为工业用地，权属来源为国有出让。期间，原告曾委托象山县建设规划设计处进行综合楼建筑工程设计。1999年8月，该处设计完成了象山县丹城建筑工程公司综合楼方案设计（系经未规划核准的设计草图），方案设计中明确：综合楼工程分为A楼和B楼，其中A楼为商住楼，建设用地系原告竞拍取得的上述500㎡中的部分用地，底层为商业用房、二至五层为住宅用房；B楼为商业楼。之后，原告因建房资金短缺，以象山县丹城建筑工程公司的名义，将其竞拍取得的上述500㎡建设用地，拟按集资建设商住房的形式对外分割转让。1999年10月8日，被告依据原告之前提供的上涉综合楼方案设计，经原告同意，签订一份以原告为甲方、被告为乙方的《集资建房协议书》，协议书载明的内容与原告诉请涉及的该协议内容一致。协议签订后，原告即将上述约定屋基地交付给被告。1999年12月，以上份设计草图为基础设计的方案一获规划核准，核准层数为五层，底层为商业、二至五层为住宅。之后，被告等建房户于2000年7月，统一委托原告进行综合楼建设工程规划申报，取得编号为2000－030综合楼项目《建设工程规划许可证》。同年9月又联合委托象山县丹峰市政建设有限公司进行工程施工建设，建成属于被告等建房户所有的A楼商住楼和属于原告所有的B楼商业楼。综合楼工程竣工后，被告等建房户即要求原告依照《集资建房协议书》约定，对各自房屋占用范围内的建设用地，负责办理用途变更（工转商住）及过户手续。为此，原告曾于2007年5月17日致函象山县人民政府，请求协助办理综合楼商住性质的权属证书，象山县国土资源局以不符象政发（2003）112号文件及（2004）4号会议纪要精神为由，不予办理。在竞拍取得的上涉土地资产，于2010年1月18日按工业用地国有出让方式过户至自己名下后，原告于同年3月19日提出综合楼整宗建设用地（含A楼、B楼）工转商（住）申请，于同年9月9日获象山县人民政府核准同意分割办理。之后，原告自行补缴了B楼建设用地用途变更出让金，登记取得了B楼的房地产权属证书。至于A楼的房地产权属证书，因需补缴用途变更出让金，才准办理。为此，原告于同年11月18日致函被告等建房户，要求其按规定自行补缴土地用途变更出让金，再配合办证。由此引起双方争议，并致被告等建房户受让的屋基地，至今仍未完成过户。2012年11月7日，本案被告曾向象山县人民法院提起诉讼，要求判令本案原告将其转让的上涉屋基地按商住用途过户登记到本案被告名下，案号为（2012）甬象民初字第1685号。象山县人民法院经审理，于2013年4月8日就该案作出一审判决，确认本案原告于判决生效后一个月内，将其转让的上涉屋基地按商住用途过户到本案被告名下。该案一审下判后，因双方均未提起上诉，现已生效。该判决同时确认过户所涉的建设用地用途变更出让金由谁承担及如何承担，因原告经释明后，仍坚持原诉讼请求，不同意变更，不予处理。对此，可由双方另案处理，但由此引起的判决履行不能，由其自负其责。2013年4月27日，象山县国土资源局就原告基于办理土地使用权改变用途补缴出让金目的，委托象山县天源地价评估服务中心对坐落于象山县丹西街道天安路西、丹峰路南，地号为25－001－118－0002、土地证号为象国用（2010）字第006**号、土地使用者为曹国林的国有土地使用权的评估结果进行了核定：一、评估目的：同上；二、评估期日：2013年4月17日；三、权属性质与使用权类型：国有出让土地；四、土地用途：工业用地改为商住用地；五、土地剩余年限：工业46.75年、商业36.75年、住宅66.75年；六、土地面积：土地使用权面积为（工业）783.44㎡、商业建筑面积为467.23㎡、住宅建筑面积为3102.12㎡；七、核准地价：（工业）地面地价为682元／㎡，地价总额为RMB534306.00元；（商业）楼面地价为10115元／㎡，（住宅）楼面地价为2789元／㎡，（商住）地价总额为RMB13377843.00元。八、有效期至2013年10月16日。另查明：被告自受让上涉屋基地后，现在其上共已建成六层商住用房一幢，总面积为333.315㎡，其中底层为商业用房，面积为43.2㎡；二至六层为住宅用房，面积为290.115㎡。联建时，原规划核准设计为五层框架结构，在嗣后的建设过程中，被告要求加层为六层，并承诺由此引起的后果自负。据上核定的地价，原告将涉案屋基地过户到被告名下时，需补缴土地用途变更（工转商住）出让金1246098.74元，其中底层商业用房需补缴出让金436968元（43.2㎡×10115元／㎡），二至六层住宅用房需补缴出让金809130.74元（290.115㎡×2789元／㎡）。原审原告曹国林于2013年7月25日诉至原审法院，请求判令：确认原审原告在将案涉屋基地按商住用途过户到原审被告钮金杰名下时，所需补缴的土地出让金，底层商用部分由原审原告承担，二至六层住宅部分由原审被告承担。原审法院经审理认为：因案涉屋基地转让过户所涉的土地出让金应补缴款项，拟由谁承担及承担的具体范围，取决于出让金的计收情形及计收方式。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者改变土地使用权出让合同规定的土地用途，应当重新调整土地使用权出让金，并办理登记。而依照《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第六条、第七条、第十条、第十一条规定，城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具地块面积、容积率等规划设计条件及附图，且不得擅自变更。经批准变更规划设计条件而获得的收益，受让方应当按规定比例上交城市政府。上述规定表明，改变国有出让土地证载用途及规划设计条件，均应纳入土地出让金计收情形范畴。本案中，原告出让取得国有工业宗地后，将其中的部分宗地以屋基地形式分割转让给被告等人时，既存在原告实际改变宗地用途及规划设计条件，按五层商住楼进行宗地建设的情形，又存在被告违反五层商住楼规划设计条件加层建筑的情形。因此，对该两种情形下应予补缴的土地出让金，依上规定，应当由原、被告各自分别承担。即原告应当按宗地转让时新核准的土地用途和规划设计条件（五层商住楼），承担土地出让金；被告应当承担违反五层商住楼规划设计条件加层建筑部分（第六层）的土地出让金。因为被告系按原告提供的《综合楼方案设计》草图确定的五层商住楼规划条件才受让涉案屋基地，嗣后核准的规划设计图虽对草图的部分细节作了调整，但对商住楼按五层建设的规划条件未作变更。而国土部门在计收出让金时，系按付款时宗地的实际使用性质、地块面积及宗地建设项目规划核准的容积率、建筑密度等设计条件确定出让金，而非按宗地净面积确定。因此，原告主张其将出让取得的部分国有工业用地，按商住用途的屋基地形式分割转让给被告等人时，仅需负担地上建筑物底层商用部分出让金，因与上述规定不合，不予采纳。（2012）甬象民初字第764号判决认定中，确认土地用途变更出让金由曹国林自行负担时，未涉及屋基地受让人在商住楼建设过程中，违反规划设计条件加层建筑的情形，而本案中据查确实存在此等情形。因此，本案就此作出的判决，虽与上案判决认定不一致，但不构成一案两判，此系对不同个案事实作出的据实判决。上案就此事项作出的判决认定与本案判决结果不一致时，应按本案判决结果履行。至于原告转让屋基地时实际收取的转让款，远少于其应补缴的出让金，是否构成庭审中所谓的转让结果的显失公平或构成转让时的重大误解，本案不作判断。因为本案系确认之诉，仅对诉求事项作出适法层面的司法确认，不涉及合同效力层面撤销事由成立与否的判断。据此，原审法院依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条，《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第六条、第七条、第十条、第十一条规定，作出如下判决：一、被告钮金杰基于受让屋基地建成的六层商住用房，办理屋基地转让过户时涉及的应缴出让金，其中五层（含五层）以下部分，由原告曹国林负担，第六层部分，由被告钮金杰负担；二、驳回原告曹国林的其他诉讼请求。本案受理费80元，按规定减半收取40元，由原告曹国林负担30元，由被告钮金杰负担10元。宣判后，原审原告曹国林、原审被告钮金杰均不服，分别向本院提起上诉。曹国林上诉称：一、上诉人转让的仅仅是屋基地，故应负担屋基地部分（即底层商业用房）的土地出让金，而不应同时负担二至五层的土地出让金。原判忽视建设项目必须经规划部门批准才准开展的前提条件，仅以规划批准的方案未改变五层规划条件为由，将设计草图视作正式规划，从而得出一至五层出让金均由上诉人负担的结论，属认定事实错误。二、上诉人在原审提供证据3的目的在于证明双方签订《集资建房协议书》在前，规划审批建造五层房屋在后的事实，意在否定钮金杰在前一诉讼中所举类似证据有诈，原判认为此证据仅证明六层加层问题，系采证错误。三、即使二至五层的土地出让金应由上诉人负担，那么钮金杰超出受让屋基地面积建设的二至五层部分共计超出120.744㎡所对应的出让金336755.02元也应由钮金杰自行负担。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。钮金杰答辩称：我方的上诉理由中已包含了对曹国林的答辩意见。钮金杰上诉称：一、补缴用途变更土地出让金的责任只能由曹国林承担。原审判决认定事实错误，无论是1999年8月的《综合楼设计方案》还是1999年12月经规划核准的《综合楼设计方案一》，均载明设计功能布局一层为商业、二至六层为住宅用房，立面图也表明系按照六层进行设计。故应当认定上诉人等用户系按照曹国林提供然后经规划核准的设计条件进行建设，并不存在违规加层的事实。曹国林竞拍取得的是工业用地，其在未申请变更土地用途之前按照商住用途地价转让土地，从而获得高额的转让地价，根据法律法规规定，应补缴改变用途的土地出让金。二、曹国林怠于申请办理土地使用权变更登记，拖延缴纳土地出让金，导致现在须补缴巨额土地出让金，并致使上诉人的合法权利难以保障，曹国林负有无可推卸的责任。三、原审判决对同一争议分别作出不同的判决，有违“一事不再理”的原则，程序违法，曹国林的起诉应予驳回。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回曹国林的诉讼请求或裁定驳回曹国林的起诉。曹国林答辩称：诉争土地使用权虽登记为工业用地，但我方是按照商业用地的地价接受转制方案，竞拍取得土地使用权。我方没有改变土地用途，只是没有及时补办手续而已。我方从规划部门查档取得的信息是1999年8月出过一张草图，仅仅是一ＸＸ面图，没有设计方案，正式的出图是在1999年12月，专家会审、规划局审批核准是在2000年1月，2000年7月设计院根据专家会审的意见对图纸进行了修改，最后确定图纸。所以2000年7月是设计院正式出图的日期。在二审审理期间，曹国林提供以下证据：1.（1998）76号象山审计事务所资产评估报告、土地评估报告附件各一份，拟证明在转制拍卖之前诉争土地就是商业用地，没有改变土地用途。2.象山县建设规划设计处设计的A楼修改图图纸一组，拟证明设计部门出图时间是1999年12月份，修改后正式出图时间是2000年7月份。钮金杰经质证，认为：对评估报告的真实性没有意见，在我方先起诉曹国林时，我方已经提供了评估报告，说明曹国林500平方米是以商业地价买来的，评估是按照商业地价评估，但是法院最后没有确认。原来案件认定500平方米土地的性质没有确认为商业用地，所以对土地出让金进行补交。图纸应当是真实的，对图纸变更的问题，即使经过有关部门审批或讨论决定，都不能改变原来在1999年8月份转让时曹国林已经向六户提供了设计方案，已经载明了具体是如何设计的，后面的修改大同小异。钮金杰提供以下证据：1.2009年6月5日象山县丹西街道办事处请示文件一份，拟证明诉争土地的出让金可以享受优惠政策，象山县丹西街道办事处已经向象山县人民政府提交了请示报告。2.2010年9月14日曹国林出具的承诺书一份，拟证明曹国林承诺A楼、B楼的土地出让金都由其补交。曹国林经质证，认为：对这两份证据的真实性没有异议。象山县丹西街道办事处文件正好印证了500平方米地块从一开始就是商业用地的事实。对承诺书，正是由于对出让的商业用地再以商业用途出让的，土地出让金的补交由谁承担，存在着不同的看法，所以才导致了一系列的纠纷。本院经审查认为，因双方当事人对上述证据的真实性均未提出异议，据此，本院对上述证据的真实性予以确认。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者改变土地使用权出让合同规定的土地用途，必须取得政府相关部门同意，并相应调整土地使用权出让金。曹国林于1999年6月竞拍取得诉争土地使用权，该土地的土地使用权证载明土地用途为工业用地。后曹国林于1999年10月8日与钮金杰签订一份《集资建房协议书》，约定曹国林按照《综合楼方案设计》（该方案设计明确：底层为商业用房、二至五层为住宅用房）标注的位置将部分屋基地转让给钮金杰，因此，曹国林以屋基地形式转让土地使用权时，系改变土地用途进行转让，该五层（含五层）以下部分须补缴的土地出让金，应由曹国林承担；但后在建设过程中，钮金杰擅自要求加层（为六层），对该第六层部分须补缴的土地出让金，应由钮金杰承担。原审法院据此判决曹国林、钮金杰分别承担上述应补缴的土地出让金，并无不当。曹国林认为钮金杰超出受让屋基地面积建设二至五层共计超出120.744㎡，但未提供证据证明。原审法院（2012）甬象民初字第764号案件判决虽确认土地用途变更出让金由曹国林自行负担，但该案未涉及钮金杰违规加层问题，因此，本案不属一案二诉。上诉人曹国林、钮金杰的上诉理由不足，本院均不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人曹国林、钮金杰各负担40元。本判决为终审判决。审　判　长　　黄永森审　判　员　　张宏亮代理审判员　　张颖璐二〇一三年十一月十三日代书　记员　　潘芬芬微信公众号“”