（2013）临兰商初字第3116号
裁判日期: 2013-11-13
公开日期: 2017-10-31
案件名称
柯振清与王宗菊租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
临沂市兰山区人民法院
所属地区
临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柯振清,王宗菊
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第二百二十七条
全文
山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2013）临兰商初字第3116号原告柯振清，女，1985年5月10日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。被告王宗菊，女，1984年8月10日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托代理人凌宗伟，1983年3月14日生，汉族，居民，住临沂市兰山区，与被告系夫妻关系。原告柯振清与被告王宗菊租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王伟鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告柯振清、被告王宗菊及其委托代理人凌宗伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯振清诉称，原、被告于2012年10月1日签订租赁合同，被告于2012年10月1日支付第一年店铺租金一万九千元整给原告，因附近店铺租金涨幅太大，原告于2013年6月1日告知被告店铺租金会增加，被告得知后说考虑，但直到2013年9月15日才告知不再租赁该店铺。在此期间，被告没有履行合同条款，被告没有支付任何房屋租金，未提前3个月告知原告不再继续租赁此店铺并且在房租租金到期日2013年9月30日没及时搬离此店铺，直到2013年10月7日也未搬出此店铺，现原告请求法院判令解除该房屋租赁合同并由被告偿还原告房屋租赁违约金9469元以及被告所欠的水电费254元，并由被告承担本案的诉讼费用。被告王宗菊辩称，第一，她要求的房租不合理；第二，她私自加锁，并扣押我的物品不合法，导致我的直接损失。经审理查明，原告柯振清租有兰山区半程镇农行南的门面房两间。2012年10月1日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将其中一间门面房转租给被告王宗菊使用，另一间由原告自用。被告于合同签订当日即支付第一年的房租19000元给原告。原告于2013年6月1日告知被告房屋租金会涨到30000元，对此被告并未同意。2013年9月15日被告通知原告可以解除合同，但原告需支付被告装修费6000元，原告对此亦不同意。2013年10月2日双方合同约定的第一年租期届满时，原、被告因租房事宜发生纠纷，原告以防止被告私自搬离不再支付欠款为由在被告租赁的房屋门上加了锁。2013年10月8日，原告诉至本院，要求被告支付水费3元，电费251元，超期2个月的房租7500元。另查明，原、被告签订的房屋租赁合同书中载明：“一、甲方同意将原租赁的房屋的一间（坐落于半程镇农业银行南第三间楼下房屋58平方米）出租给乙方作为营业场所。二、合同签订时效是三年，三年房租不变，每年一万九千元，一年一付。三、甲方将上述房屋交付给乙方使用后，乙方必须在开始计租之日起按年应付的租金按合同签订的日期向甲方交纳。水电费等均由乙方自行承担。四、租赁期限自2012年10月1日到2015年10月1日，合同计租之日为2012年10月1日开始。2012年10月1日收取第一年房租一万九千元，一次性付清。租赁期满后，乙方有优选租赁权。房租价格随市场房价浮动而变动。甲、乙双方可根据情况进行协商。……九、违约责任：1、乙方未提前三个月通知甲方擅自不租的，甲方有权没收押金全部，甲方需提前三个月通知乙方擅自不租给乙方的，甲方除退还给乙方全部押金。2、乙方须依约交付租金，如有拖欠租金，则甲方可加收滞纳金，滞纳金从拖欠日起按日加收5%，拖欠时间达1个月以上的甲方提前解除合同收回房屋，并有权追收乙方所欠租金及滞纳金。3、租赁期间，如一方确有特殊原因要求解除合同时，须提前一个月通知对方。”还查明，原告于2013年10月19日将涉案房屋与相邻的原告经营的房屋的内墙打通并对被告的物品进行了清点，上述物品现仍在原告处存放。再查明,2013年10月1日第一年租期届满时至本案开庭前，被告并未支付第二年的房租。上述事实，主要是依据相关书证、当事人的陈述予以认定，并均已收集、记录在卷。本院认为，原告自愿与被告签订房屋租赁合同书，将位于兰山区半程镇农行南的一间门面房出租给被告，被告于合同签订当日即支付第一年的房租19000元给原告，以上事实及双方合同不违反法律规定且原、被告均无异议，本院依法予以确认。原告于2013年6月1日告知被告房屋租金会涨到每年30000元，被告未同意，2013年9月15日被告通知原告可以解除合同，但原告需支付被告装修补偿费6000元，原告亦不同意。对此，本院认为，根据双方签订的房屋租赁协议第二条：“合同签订时效是三年，三年房租不变，每年一万九千元，一年一付”，原告于第一年租期内通知被告涨房租明显违背上述约定，其后被告要求原告支付装修补偿费即可解除合同原告亦未同意，故双方在第一年租期内即2013年10月1日前并未对合同变更或解除达成合意，双方的房屋租赁合同继续有效。在2013年10月1日第一年租赁期限届满至本案开庭时，被告并未依约支付原告第二年的租金19000元，应当视为不愿继续租用原告的房屋，与原告要求解除合同的诉讼请求相一致，故对原告解除与被告的房屋租赁合同的诉讼请求本院应予支持，被告所有的现存于原告处的物品原告应予以返还。关于超期租金，本院认为，根据合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”，2013年10月2日在双方对房屋租金以及协商解除合同等事项存在争议时，原告在要求被告搬离未果后，擅自在被告的店面加锁，并未给被告留有支付租金的合理期限，其在门外加锁的行为明显影响了被告对该店面的继续使用，并且致使被告无法将货物从店内搬出，被告已失去了对该店面的实际支配权，故对2013年10月2日以后不应由被告承担该门面房的租金，因此对于原告要求被告支付2个月的房租7500元的诉讼请求本院不予支持，被告应承担的超期租金为104.1元（2天*19000元/365天）。对于原告主张的水电费共计254元符合双方合同约定且被告无异议，因此本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二、第二百二十七条，判决如下：一、解除原告柯振清与被告王宗菊签定的房屋租赁合同，被告于本判决生效后五日内将原存放于屋内的物品搬走；二、被告王宗菊于本判决生效后十日内支付给原告柯振清房屋租金104.1元、水电费254元，共计358.1元；三、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临沂市中级人民法院。审 判 员 王伟鹏二〇一三年十一月十三日代书记员 王前之 微信公众号“”