（2013）丰民初字第18062号
裁判日期: 2013-11-13
公开日期: 2015-06-26
案件名称
北京瑞来隆安泰物业管理有限公司与温康泰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京瑞来隆安泰物业管理有限公司,温康泰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第18062号原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司，住所地北京市西城区红土店南里小区7号楼2－4－1室。法定代表人赵亚衡，董事长。委托代理人文川，男，1986年11月3日出生。委托代理人王会军，男，1982年8月8日出生。被告温康泰，男，1954年10月9日出生。原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司（以下简称隆安泰物业公司）与被告温康泰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王延军独任审判，公开开庭进行了审理。原告隆安泰物业公司的委托代理人文川、王会军，被告温康泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆安泰物业公司诉称，根据北京市人民政府令1995年第21号的关于《北京市居住小区物业办管理办法》中第八条之规定，在物业管理委员会成立之前，该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期物业管理，根据中华人民共和国国务院令2003年第379号发布的《物业管理条例》中第三章的规定，开发建设部门有权指定物业管理企业进行前期物业管理，同时中国铁路物资北京有限公司、中国南车集团公司将刘家窑东里×号楼委托给我公司进行物业服务并签订了物业服务合同。我公司一直履行与开发单位签订的物业委托合同上约定的职责，为小区业主提供良好的物业服务，小区业主在接受了物业服务的同时也应该履行其交纳相应物业费的义务，但被告自2011年1月1日至今无故拖欠。我公司要求被告支付2011年1月1日至2013年12月31日的物业费5482.08元，并承担滞纳金1096.42元，案件受理费由被告负担。被告温康泰辩称，我一直在小区居住，以前没有交过物业费，现在原告让我交物业费，物业费怎么计算出来的不清楚，他们去我们家敲门要物业费，我不知道怎么回事不能给，他们管理的特别不好。综合以上理由，我不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2008年3月10日，中国南方机车车辆工业集团公司（甲方）、中国铁路物资北京公司（乙方）与隆安泰物业公司（丙方）签订《物业管理服务合同》，约定：“根据甲乙丙三方于2007年元月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商达成如下协议：一、同意原协议约定的管理责任和管理内容及服务标准，管理期限继续延续到2009年1月31日；二、年度的物业管理面积为7600平米，物业费总额为110000元／年，按照南方55%物资45%的支付比例于当年4月底一次付清；三、本协议一式六份，三方各持两份，其正文及附件具有等法律效力，初不可抗力因素外，双方不得单方面违约；四、未尽事宜可再订立补充协议，作为本协议的组成部分，本协议与原有协议的组成部分，本协议与原协议有抵触部分，以本协议为准”。2009年6月，中国南方机车车辆工业集团公司（甲方）、中国铁路物资北京公司（乙方）与隆安泰物业公司（丙方）签订《物业管理服务合同》，约定：“根据甲乙丙三方于2007年元月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商达成如下协议：一、同意原协议约定的管理责任和管理内容及服务标准，管理期限继续延续到2010年1月31日；二、年度的物业管理面积为7600平米，物业费总额为100000元／年，按照南方55%物资45%的支付比例于当年6月底一次付清；三、本协议一式六份，三方各持两份，其正文及附件具有等法律效力，初不可抗力因素外，双方不得单方面违约；四、未尽事宜可再订立补充协议，作为本协议的组成部分，本协议与原有协议的组成部分，本协议与原协议有抵触部分，以本协议为准”。2010年11月，中国南方机车车辆工业集团公司（甲方）、中国铁路物资北京公司（乙方）与隆安泰物业公司（丙方）签订《物业管理委托合同续签协议》，约定：“根据甲乙丙三方于2007年1月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商达成如下协议：一、同意原合同约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限由2010年1月31日延续至2012年1月31日；二、甲方年度的物业管理面积为3007.27平米，物业费45047.87元／年，乙方年度的物业管理面积为2727.97平米，物业费40929.32元／年，年度费用当年6月底前一次付清；三、本协议一式六份，三方各持两份，本协议具有同等法律效力；四、未尽事宜可签订补充协议，作为原合同的组成部分，本协议与原合同有抵触部分，以本协议为准”。后中国南车集团公司（甲方）、中国铁路物资北京有限公司（乙方）与隆安泰物业公司丰台分公司（丙方）签订《物业管理委托合同续签协议》，约定：根据甲乙丙三方于2007年1月24日签订的《物业管理委托合同》第六章之约定，经三方协商，同意原合同约定的管理责任、管理内容和服务标准，管理期限由2012年1月31日延续至2014年1月31日；甲方和乙方年度的物业费待面积核定后按1.42元／平米／月支付。温康泰系坐落丰台区刘家窑东里×号楼×号房屋登所有权人，房屋性质为房改房（成本价），建筑面积54平方米。温康泰系中国铁路物资公司退休职工，其未交纳2011年1月1日至2013年12月31日的物业费2741.04元。在审理中，温康泰表示物业费支付应签订物业服务合同，与隆安泰物业公司未签订合同，故不同意交纳物业费。温康泰称隆安泰物业公司管理存在瑕疵，但未提供证明其主张的证据。上述事实，有物业管理委托合同、物业管理服务合同、物业管理委托合同续签协议、双方当事人的陈述等相关证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。隆安泰物业公司与中国南方机车车辆工业集团公司、中国铁路物资北京公司签订了物业管理委托合同，并依协议对北京市丰台区刘家窑东里8号楼进行了实际管理，温康泰作为×号楼业主在接受服务后，理应交纳2011年1月1日至2013年12月31日的物业费，不应拖欠。关于温康泰提出隆安泰物业公司管理存在瑕疵的辩解，无据佐证，本院不予采信。但隆安泰物业公司在收取物业费后，应本着对小区业主负责的原则，对其管理小区存在的问题进行改进，改善小区的环境。因隆安泰物业公司与温康泰就违约责任问题进行约定，故对隆安泰物业公司要求温康泰支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决如下：一、被告温康泰于本判决生效后十日内给付原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司二○一一年一月一日至二○一三年十二月三十一日的物业费二千七百四十一元零四分；二、驳回原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告温康泰负担（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。审判员 王延军二〇一三年十一月十三日书记员 李 颖