（2013）甬东民初字第344号

裁判日期: 2013-11-13

公开日期: 2014-02-11

案件名称

宁波和信物业发展有限公司与宁波世邦酒店管理有限公司、宁波世邦物业发展有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市江东区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁波和信物业发展有限公司,宁波世邦酒店管理有限公司,宁波世邦物业发展有限公司,袁燕芬,王于,周超

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

宁波市江东区人民法院民事判决书（2013）甬东民初字第344号原告：宁波和信物业发展有限公司。法定代表人：陈刚。委托代理人：傅浙东、汤婵玉。被告：宁波世邦酒店管理有限公司。法定代表人：张甬艳。委托代理人：钟景德。被告：宁波世邦物业发展有限公司。法定代表人：袁健江。委托代理人：黄灵超、黄靖靖。被告：袁燕芬。被告：王于。被告：周超。被告王于、周超的委托代理人：王少峰。原告宁波和信物业发展有限公司与被告宁波世邦酒店管理有限公司（以下简称世邦管理）、宁波世邦物业发展有限公司（以下简称世邦物业）、袁燕芬、王于、周超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月7日立案受理。依法由审判员谢琼适用简易程序于2013年4月2日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，由审判员张晓霞担任审判长，与审判员谢琼、人民陪审员梅碧玉组成合议庭，于2013年9月25日公开开庭进行了审理。原告宁波和信物业发展有限公司的委托代理人傅浙东、汤婵玉、被告世邦管理的委托代理人钟景德、被告世邦物业的委托代理人黄灵超、被告袁燕芬、被告王于、周超的委托代理人王少峰到庭参加二次庭审，被告王于、周超到庭参加2013年4月2日庭审。案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告宁波和信物业发展有限公司起诉称：原告与被告世邦管理于2011年12月签订房屋租赁合同二份，约定原告将其经营管理的宁波市江东区徐戎路348号房屋出租给被告世邦管理，租赁期限分别为2011年11月1日至2012年10月31日、2012年11月1日至2013年10月31日，并约定租赁期内被告世邦管理有擅自转租、转让、转借或者改变房屋用途等情形的，原告有权单方终止协议，收回房屋，如一方违约或违反国家、地方相关规定，另一方有权提前解除协议，责任方应赔偿违约金每天100元等。合同签订后，原告将涉案房屋交于被告世邦管理使用，但该公司却违约将房屋转租（转借）给被告世邦物业使用，而世邦物业又将房屋转租给被告袁燕芬、王于、周超使用，为此，原告于2012年12月31日向被告世邦管理发出律师函，要求解除双方间的房屋租赁合同，并要求其在一个月内腾退并交还房屋，该律师函同时也发给了被告世邦物业、袁燕芬、王于、周超。要求法院判令被告世邦管理从宁波市江东区徐戎路348号房屋内腾退，支付原告2012年11月1日至2013年1月31日的租金37500元以及按年租金300000元标准支付2013年2月1日至房屋实际腾退之日止的租金，并按每天100元的标准支付原告2013年1月1日起至实际腾退之日止的违约金；被告世邦物业、袁燕芬、王于、周超从宁波市江东区徐戎路348号房屋内腾退，并对被告世邦管理所要支付的租金、违约金承担连带清偿责任。被告世邦管理答辩称：其对原告主张的租金金额无异议，但对其余内容均有异议，首先，原告与被告世邦管理的租赁合同合法有效，原告要求解除缺乏依据；其次，被告世邦管理并未实际使用涉案房屋，因此原告要求其腾退缺乏依据；再次，原告主张的违约金过高。要求驳回原告的诉讼请求。被告世邦物业答辩称：其与原告不存在合同项下的权利义务，且目前其也未使用涉案房屋，因此无需承担任何责任。退一步讲，如果原告提出解除租赁合同，其亦应在六个月内提出异议，否则失去效力，要求驳回原告的诉讼请求。被告袁燕芬答辩称：涉案房屋是城乡建委委托原告出租的，原告亦曾出示过相关的授权委托书，且相关房屋没有房产证，被告袁燕芬接手房屋时，房屋又脏又乱，甚至没有水电，经其打扫并努力后生意有所好转，而原告却违约要收回房屋，被告袁燕芬不同意腾退。被告王于、周超答辩称：原告受城乡建委委托出租涉案房屋，因此根据合同法的相关规定，原告作为本案主体不适格。同时根据合同相对性而言，被告王于、周超并非合同的权利义务人，因此其不应成为本案被告。此外，原告解除房屋租赁合同的理由不能成立，要求驳回原告的诉讼请求。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1.原告提供其与被告世邦管理签订的房屋租赁合同二份、世邦物业与袁燕芬、王于、周超签订的租赁合同各一份、宁波市城乡建设委员会出具的证明和委托书各一份、明楼小区房屋移交协议复印件一份、宁波住宅小区综合验收合格证书复印件一份、建设用地规划许可证复印件一份、宁波市土地管理局（1992）0382号文件复印件一份、立项报告复印件一份、房产证一本、宁波市住房和城乡建设委员会出具的情况说明一份、照片一组，拟证明涉案房屋的所有权人为宁波市住房和城乡建设委员会，原告受其委托对房屋进行管理（包括出租），相关权利亦由原告享有；原告与被告世邦管理签订过房屋租赁合同，并就涉案房屋的租赁事宜予以了约定，后被告世邦管理将涉案房屋转租，被告袁燕芬、王于、周超系涉案房屋的实际使用人，同时原告指出上述合同中所涉及的房屋均为房产证中涉及的房屋，原告与被告世邦管理间的房屋租赁合同中所涉及的房屋包含了世邦物业与袁燕芬、王于、周超签订的租赁合同中所涉及的所有房屋，由于当时签订合同时尚未办理房产证，因此在原告与被告世邦管理签订的房屋租赁合同中将房屋坐落写为了348号，平方数写为了500平方米左右，后经相关部门的测绘，将涉案房屋的编号编为342、344、346、348号，而房屋的面积约568平方米，相关的房屋亦是袁燕芬、王于、周超目前在使用的房屋。经质证，被告世邦管理、世邦物业对原告与被告世邦管理签订的房屋租赁合同、世邦物业与袁燕芬、王于、周超签订的租赁合同、宁波市城乡建设委员会出具的证明、委托书、情况说明、房产证、照片的真实性无异议，认可原告与被告世邦管理间的房屋租赁合同中所涉及的房屋包含了世邦物业与袁燕芬、王于、周超签订的租赁合同中所涉及的所有房屋，但认为房产证中的编号与实际编号不能对应，且原告亦未提供土地使用权证、契证来印证房产证，同时指出当时世邦管理口头将其与原告签订的租赁合同中涉及的房屋转租给了被告世邦物业，根据合同中约定的房屋用途来看可以看出原告当时知晓并默认被告世邦管理的转租行为；而明楼小区房屋移交协议、宁波住宅小区综合验收合格证书、建设用地规划许可证、宁波市土地管理局（1992）0382号文件、立项报告系复印件，因此被告世邦管理、世邦物业对上述证据有异议。被告袁燕芬对其与世邦物业签订的租赁合同无异议，认可合同中的相关房屋系被告袁燕芬在使用，原告与被告世邦管理间的房屋租赁合同中所涉及的房屋包含了世邦物业与袁燕芬、王于、周超签订的租赁合同中所涉及的所有房屋，对其余证据均有异议，认为房产证中的面积与事实不符，相关证据都是伪造的。被告王于、周超对世邦物业与袁燕芬、王于、周超签订的租赁合同、房产证、情况说明、照片无异议，认可合同中涉及的房屋系被告王于、周超在使用，原告与被告世邦管理间的房屋租赁合同中所涉及的房屋包含了世邦物业与袁燕芬、王于、周超签订的租赁合同中所涉及的所有房屋，但认为原告作为诉讼主体不妥，因为诉讼主体不能转让；对其余证据均有异议。本院认为，因被告世邦管理对其与原告签订的二份房屋租赁合同没有异议，故本院予以认定。被告世邦物业与袁燕芬、王于、周超对他们之间签订的租赁合同的真实性无异议，被告袁燕芬、王于、周超认可合同中涉及的房屋系他们在使用，故本院对上述证据及事实予以认定。又因世邦管理与世邦物业均认可世邦管理口头将其与原告签订的租赁合同中涉及的房屋转租给了被告世邦物业，故本院对上述事实予以认定。房产证系相关部门出具，故本院对该证据的真实性予以认定。情况说明、委托书、证明盖有宁波市住房和城乡建设委员会的印章，故本院对上述证据的真实性予以认定。明楼小区房屋移交协议、宁波住宅小区综合验收合格证书、建设用地规划许可证、宁波市土地管理局（1992）0382号文件、立项报告系复印件，故本院不予认定。因世邦管理、世邦物业、王于、周超对照片的真实性无异议，故本院对该证据予以认定。2.原告提供律师函复印件一份，拟证明世邦管理于2013年1月1日收到原告邮寄律师函，函中表明原告与该公司之间的房屋租赁合同已解除，且双方已就房屋腾退事宜进行交涉，相关函件亦送达给了其他被告。经质证，被告世邦管理认可其于2013年1月1日收到过律师函；世邦物业认可其收到过律师函；被告袁燕芬、王于、周超对上述证据有异议，否认其收到过律师函。本院认为，因被告世邦管理认可其于2013年1月1日收到过律师函；世邦物业认可其收到过律师函，故本院对律师函及上述事实予以认定。因被告袁燕芬、王于、周超否认收到过律师函，且原告亦未提供其他证据佐证，故本院不予认定。3.被告袁燕芬提供委托书复印件一份、证明复印件一份、工商登记复印件、店面转让协议复印件各一份、收条复印件、私有非住宅调产协议复印件、拆迁安置协议复印件各一份、电费通知单复印件一份，拟证明城乡建委曾委托世邦物业对外经营涉案房屋，而被告袁燕芬在原告与被告世邦管理签订房屋租赁合同之前已就涉案房屋办理了营业执照，原告也曾帮助被告袁燕芬安装电线，由此看出原告知晓袁燕芬等人租赁房屋的事宜。经质证，原告及被告世邦管理、世邦物业对委托书、证明、店面转让协议、收条、私有非住宅调产协议、拆迁安置协议、电费通知单等证据均有异议，原告对工商登记表示其不清楚；被告世邦管理、世邦物业对工商登记的真实性无异议。被告王于、周超对上述证据无异议，并指出被告王于、周超确实是涉案房屋的实际使用人，且其也是一直都在缴纳电费的，而电费的收款收据中显示涉案房屋的开户名称为原告，由此看出原告知晓转租事宜。为证明其主张，被告王于、周超提供电费收款收据原件一份。经质证，原告及被告世邦管理、世邦物业、袁燕芬对王于、周超提供的证据的真实性无异议，但原告认为虽然电费开户名为原告，但不足以证明原告知晓转租事宜。本院认为，被告袁燕芬提供的委托书、证明、工商登记、店面转让协议、收条、私有非住宅调产协议、拆迁安置协议、电费通知单以及被告王于、周超提供的电费收款收据不足以证明原告知晓转租事宜，故本院不予认定。4.被告袁燕芬提供B超单复印件四份、出院记录复印件一份、出院小结复印件二份，拟证明因原告原因致使被告袁燕芬生病。经质证，原告及被告世邦管理、世邦物业对上述证据有异议。被告王于、周超对上述证据无异议。本院认为，上述证据与本案缺乏必要的关联性，本院不予认定。5.依被告世邦管理申请，本院到宁波市公安局江东分局明楼派出所调取相关证据。经质证，原告对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关，并指出被告世邦管理的房屋租金支付至2012年10月31日。被告世邦管理、世邦物业、袁燕芬、王于、周超对证据的真实性无异议，世邦管理认可房租支付至2012年10月31日；被告世邦物业认可世邦管理通过口头租赁形式将涉案房屋出租给了被告世邦物业。被告袁燕芬、王于、周超表示他们不清楚世邦管理支付租金的情况，同时王于、周超指出他们已将房屋租金支付至2014年8月31日。本院调取的证据与本案缺乏关联性，故本院不予认定。鉴于原告和世邦管理均认可房租支付至2012年10月31日，故本院予以认定。本院经审理，认定事实如下：宁波市江东区徐戎路342号-348号（双号）房屋的所有权人为宁波市住房和城乡建设委员会，2006年1月起，宁波市住房和城乡建设委员会将上述房屋交由原告经营管理，原告有权自行确定房屋出租价格及租赁合同相关权利义务，并可以原告名义主张租赁合同项下的相关权利。2011年12月1日，原告与被告世邦管理签订租赁合同两份，其中一份租赁合同约定原告将宁波市江东区徐戎路348号（建筑面积500平方米）的房屋出租给被告世邦管理，租赁期限为2011年11月1日至2012年10月31日，年租金为120000元等；另一份租赁合同约定原告将宁波市江东区徐戎路348号（建筑面积500平方米）的房屋出租给被告世邦管理，租赁期限为2012年11月1日至2013年10月31日，年租金为150000元，分两期支付，每期75000元，首期租金即2012年11月1日至2013年4月30日在签约时付清，第二期租金于2013年4月11日前付清；其中合同第四条约定被告世邦管理如出现下列情形之一的，原告有权单方终止协议，收回房屋：1、擅自将房屋转租、转让、转借或改变用途；2、利用承租房屋进行非法活动的，危害公共利益；3、拖欠租金超过本合同约定期限；4、严重损坏房屋结构设施；5、其他严重损害原告权益的；第十二条第一项约定任何一方未能履行本协议规定的条例或违反国家、地方的有关规定的，另一方有权提前解除协议，责任方应偿付违约金每天100元；第二项约定被告世邦管理逾期交付租金，应及时如数补交，并支付违约金每天100元；逾期超过15天的，原告可单方终止协议的执行，已付履约保证金不再返还，并有权对房屋内的物品作出处理；第五项约定租赁届满、解除或因其他原因终止的，被告世邦管理应在租赁期届满五天内将承租房屋依原承租合同腾空退还给原告；如世邦管理依本协议腾空退还承租房屋逾期超过五天的，则逾期占用房屋期间世邦管理应按原租金的二倍支付原告租金，逾期支付的除应按实缴付两倍租金外，还应按每天100元支付罚金至房屋实际腾退交还房屋并付清所有占用费用之日止等。后被告世邦管理将其从原告处租赁的房屋以口头形式转租给世邦物业。被告世邦物业又将上述房屋分别转租给了被告袁燕芬、王于及周超，现相关房屋由被告袁燕芬、王于、周超在使用。被告世邦管理向原告支付房屋租金至2012年10月31日。被告世邦管理于2013年1月1日收到过原告邮寄的律师函一份，内容包括因世邦管理违约将房屋转租于世邦物业再行转租给袁燕芬、王于、周超等人，因此通知解除原告与世邦管理于2011年12月签订的关于江东区徐戎路348号房屋的租赁合同，并要求世邦管理在一个月内腾退房屋，并支付占用费用，逾期腾退的，逾期占用房屋期间按原租金的二倍支付租金等。本院认为，当事人应按约定履行自己的义务。本案中，由于宁波市住房和城乡建设委员会已将宁波市江东区徐戎路342号-348号（双号）房屋交由原告经营管理，并表示原告有权自行确定房屋出租价格及租赁合同相关权利义务，原告可以其名义主张租赁合同项下的相关权利等，因此宁波和信物业发展有限公司作为本案原告，主体适格。虽然相关租赁合同中涉及的房号与房产证有差异，但因签订合同时尚未制作房产证，而根据房屋的面积、照片显示内容以及双方陈述，本院认为原告陈述的租赁合同中所涉房屋即为房产证中涉及的房屋具有可信度，故本院予以采信。因被告世邦管理存在转租行为，且其亦未提供充分证据证明原告知晓其转租涉案房屋的事宜，因此原告有权依照约定解除房屋租赁合同，根据被告世邦管理收到律师函的时间看，原告与被告世邦管理于2011年12月1日签订的租赁期限为2012年11月1日至2013年10月31日的房屋租赁合同应自被告世邦管理收到原告发出的律师函时（即2013年1月1日）解除。由于被告世邦管理的租金支付至2012年10月31日，因此原告有权要求被告世邦管理按约定即年租金150000元标准支付2012年11月1日至2013年1月1日的房屋租金，故本院予以支持，该公司亦应将房屋返还给原告。又因被告世邦管理于2013年1月1日收到的原告邮寄的律师函中表示要求世邦管理在一个月内腾退房屋，因此在房屋交还前，被告世邦管理应按合同约定的租金即年租金150000元标准支付原告2013年1月2日至2013年2月1日的房屋占有使用费。虽然原告与被告世邦管理的房屋租赁合同中约定了违约责任，但因原告在房屋租赁过程中亦未尽到相关管理责任，因此原告要求被告世邦管理按原租金的双倍即年租金300000元标准支付房屋占有使用费，并支付违约金缺乏一定的依据，本院不予支持，被告世邦管理应按原年租金150000元标准支付原告2013年2月2日至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。因被告袁燕芬、王于及周超为涉案房屋的实际使用人，因此在房屋租赁合同解除的情况下原告有权要求被告袁燕芬、王于、周超从涉案房屋内腾退，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持；但因被告世邦物业、袁燕芬、王于、周超并非房屋租赁合同的相对方，因此上述四被告无需对租金及房屋占有使用费承担连带清偿责任。由于世邦管理、世邦物业未实际使用房屋，因此原告要求上述两被告腾退缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宁波世邦酒店管理有限公司支付原告宁波和信物业发展有限公司2012年11月1日至2013年1月1日的房屋租金25403.23元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告宁波世邦酒店管理有限公司支付原告宁波和信物业发展有限公司2013年1月2日至2013年2月1日的房屋占有使用费12500元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告宁波世邦酒店管理有限公司按年租金150000元标准支付原告宁波和信物业发展有限公司2013年2月2日至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，于本判决生效后十日内履行完毕；四、被告袁燕芬、王于、周超于本判决生效后十日内从宁波市江东区徐戎路342号-348号（双号）房屋内腾退；五、驳回原告宁波和信物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费885元，由被告宁波世邦酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。审　判　长　　张晓霞审　判　员　　谢　琼人民陪审员　　梅碧玉二〇一三年十一月十三日代书　记员　　顾　铭微信公众号“”