（2013）西民初字第18701号
裁判日期: 2013-11-13
公开日期: 2014-06-18
案件名称
孟廷桓与北京庄胜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟廷桓,北京庄胜房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十二条第一款
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民初字第18701号原告孟廷桓（曾用名孟雨），女，1980年6月2日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托代理人张安灏，北京德恒律师事务所律师。委托代理人钱星竹，北京德恒律师事务所律师。被告北京庄胜房地产开发有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人周建和，董事长。委托代理人张超英，女，1958年3月13日出生，汉族，该公司法务部职员，住北京市西城区。原告孟廷桓与被告北京庄胜房地产开发有限公司（以下简称庄胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘喆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孟廷桓的委托代理人张安灏、钱星竹，被告庄胜公司的委托代理人张超英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孟廷桓诉称，我与被告于2006年6月28日就被告开发的位于北京市宣武区（现西城区）宣武门外大街东侧第2层北京庄胜崇光百货商场（Ⅱ）××××号商品房预售事宜签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号Y285108），约定被告应于2006年6月1日前向我交付房屋，并约定如因被告原因导致我未能在商品房交付之日起360日内取得涉案房屋所有权证书的，我有权退房，被告应退还我全部已付款并按照银行存款利率给付利息。合同签订后，我依约支付了购房款717573元，并向被告预付了印花税款359元，房屋系全款购买，房款于2006年6月28日支付并取得了发票。但被告未能按照合同第二十条之约定在2007年6月1日之前取得涉案房屋所在楼栋权属证明，亦因被告的责任导致原告至今未能取得涉案房屋所有权证。鉴于上述事实，特诉至法院，要求判令解除双方签订的《北京市商品房预售合同》；被告退还购房款717573元、印花税款359元；被告按银行同期五年期存款利率标准支付2006年6月28日至实际给付之日止的欠款利息（截至到2013年7月17日，利息计算为209603.08元）；被告按银行五年期逾期贷款利率的1.5倍赔偿自2007年6月23日至实际给付之日止违约金（截至到2013年7月17日，违约金计算为470153.83元）；诉讼费由被告承担。被告庄胜公司辩称，原告所述签约情况、房屋坐落位置及房款数额属实。2006年6月28日，原告购买了××××号商品房并将全部房款717573元一次性支付我公司，我公司收到了原告的购房款和印花税款。我公司认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，本案原告的解除权已经消灭。原告已经实际取得了涉案房屋，并已出租收益，并无经济损失。因2008年7月1日施行的《房屋登记办法》中对于本案情形的商铺所有权登记条件进行了限制，造成房屋管理部门没有向我们核发大产权证和小产权证，北京至今也未出台政策解决相关情形，逾期办证并非我公司原因。我公司同意原告退房，我公司可以退还购房款和印花税并承担双方合同中关于初始登记的违约责任，不同意原告的其他诉讼请求。经审理查明：2006年6月28日，孟廷桓（曾用名孟雨）（买受人）与庄胜公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y285108，合同约定孟廷桓购买庄胜公司开发的庄胜城商业中心宣武区宣武门外大街东侧第2层北京庄胜崇光百货商场（Ⅱ）××××号房屋，该商品房单价为每平方米41220元，总金额717640元，该合同第二十条关于产权登记第（一）款初始登记约定，出卖人应当在2007年6月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明……；第（二）款转移登记约定，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理，（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理，（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。签订合同当日，孟廷桓向庄胜公司支付购房款时，庄胜公司对孟廷桓应付购房款717640元扣减67元，孟廷桓实际支付庄胜公司购房款717573元。孟廷桓另向庄胜公司支付有印花税359元。现庄胜公司尚未取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，孟廷桓亦未取得涉案房屋的房屋所有权证书。庭审中，双方一致确认庄胜公司于2006年6月28日向孟廷桓交付了所售房屋，孟廷桓将房屋委托北京庄胜崇光百货商场经营使用至今，由北京庄胜崇光百货商场定期向孟廷桓支付房屋租金。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》（合同编号Y285108）、购房款发票、印花税票及庭审笔录等在案佐证。本院认为：孟廷桓与庄胜公司签订的《北京市商品房预售合同》，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。庄胜公司未按照合同约定取得孟廷桓购买房屋所在楼栋的权属证明，进而导致孟廷桓未能取得该房屋的所有权证书，孟廷桓有权依据合同约定行使解除权。结合合同履行情况及在案证据，庄胜公司未能在双方约定的2007年6月1日前取得商品房所在楼栋的权属证明是致使孟廷桓无法取得转移登记的房屋所有权证的根本原因，故对于庄胜公司所述2008年7月1日后国家房屋登记政策调整致使其无法取得楼栋权属证明的抗辩，本院不予采纳。庄胜公司虽主张孟廷桓已丧失了商品房合同的解除权，但时至今日，庄胜公司仍无法在明确的期限内取得房屋所在楼栋权属证明，亦无法协助孟廷桓取得所购房屋所有权证，孟廷桓至今无法实现购买房屋取得房屋所有权的合同目的，故对于庄胜公司上述抗辩理由，本院不予采纳。因庄胜公司的违约行为导致了合同解除，庄胜公司应向孟廷桓退还购房款及代收的印花税款，故对于孟廷桓的该项诉讼请求，本院予以支持。合同中对违约金约定为孟廷桓不选择退房时庄胜公司再行支付，现孟廷桓选择退房，应适用合同对退房情形的约定条款，即由庄胜公司向孟廷桓支付购房款的利息，孟廷桓要求庄胜公司支付利息的主张，存在合同依据，本院予以支持，但是合同中约定的计算利息的利率不明确，本院依据公平原则确定自庄胜公司收到孟廷桓支付的全部购房款次日起，以中国人民银行公布的同期二年期定期存款利率计算，至庄胜公司实际付清购房款之日止。另，合同中已明确约定了庄胜公司对逾期办理产权转移登记所应承担的违约责任及适用违约金条款的条件，故孟廷桓另行要求庄胜公司按照中国人民银行五年以上贷款利率的1.5倍计算支付违约金的主张，有违双方约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：一、解除原告孟廷桓与被告北京庄胜房地产开发有限公司二〇〇六年六月二十八日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y285108）。二、被告北京庄胜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孟廷桓购房款七十一万七千五百七十三元。三、被告北京庄胜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孟廷桓印花税款三百五十九元。四、被告北京庄胜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孟廷桓利息（以七十一万七千五百七十三元为基数，自二〇〇六年六月二十九日始，至实际付清之日止，按中国人民银行同期二年期定期存款利率计算）。五、驳回原告孟廷桓的其他诉讼请求。如果被告北京庄胜房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千六百九十元，由原告孟廷桓负担三千零七十八元一角四分（已交纳）；由被告北京庄胜房地产开发有限公司负担五千六百一十一元八角六分，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 喆二〇一三年十一月十三日书记员 葛明柱 微信公众号“”