（2013）湖安梅民初字第261号
裁判日期: 2013-11-13
公开日期: 2014-07-02
案件名称
安吉县孝丰百姓缘超市有限公司与万志伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安吉县人民法院
所属地区
安吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安吉县孝丰百姓缘超市有限公司,万志伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2013）湖安梅民初字第261号原告：安吉县孝丰百姓缘超市有限公司。法定代表人：王国庆。委托代理人：王晓波。被告：万志伟。委托代理人：杜康。原告安吉县孝丰百姓缘超市有限公司（以下简称“百姓缘超市”）与被告万志伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月29日立案受理后，依法由代理审判员卞子彦适用简易程序于2013年9月23日公开开庭进行了审理。原告百姓缘超市的委托代理人王晓波、被告万志伟的委托代理人杜康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百姓缘超市起诉称，2010年9月15日，原告下属单位安吉县孝丰百姓缘超市有限公司晓墅分公司（以下简称百姓缘超市晓墅分公司）与被告万志伟签订了一份租赁合同，合同约定，百姓缘超市晓墅分公司将坐落于梅溪镇墅兴路的营业场所面积约160平方米租赁给被告万志伟用于开设“快乐星休闲餐厅”，租赁时间自2010年9月16日起至2015年9月15日止，第一年、第二年租金为6万元，第三年起每年的租金相应递增。第一年租金支付的时间为合同签订时支付3万元，2011年2月15日前支付3万元，第二年起每年的租金均在当年8月16日前付清，如逾期支付的，则每逾期一天按应付租金总额的百分之一支付滞纳金。合同签订后，被告仅支付了第一年的租金，后经原告催讨，被告于2012年7月支付3万元，对拖欠的61500元一直未予支付。2013年5月30日，被告“快乐星休闲餐厅”停业，同时被告将租赁场所内的财产全部搬离。原告诉请法院判令：1.解除双方签订的租赁合同；2.被告支付拖欠的租金61500元；3.被告支付滞纳金5万元及解除合同违约金5万元；4.本案诉讼费由被告承担。后原告变更第二项诉请为：判令被告支付拖欠的租金13861元及占有使用费45501元。被告万志伟答辩称，1.原、被告间签订的租赁合同已在2012年8月解除，被告已搬离了租赁房屋并腾空；2.在被告经营期间，原告擅自关闭被告店门，对被告造成重大损失，应依法进行赔偿；3.在被告承租初期，曾向原告缴纳过1万元押金，至今未退；4.被告并不存在拖延支付租金的情况，原、被告间也没有达到因拖延支付租金而解除合同的情况发生。即使存在违约，原告诉请的滞纳金和违约金也过高。原告百姓缘超市为证明其主张，向本院提供如下证据：1.租赁合同一份，以证明百姓缘超市晓墅分公司将房屋出租给被告，约定租期自2010年9月16日至2015年9月15日，并约定了租金支付时间、金额及违约责任等内容的事实。被告质证对其无异议，但称租赁合同第一条明确显示甲方出租的是整体柜台，且快乐星餐厅的装修都是由被告自行装修的。2.确认书一份，以证明营业用房于2010年9月16日实际交付给被告，开业时间2010年12月5日为租金起算日的事实。被告质证无异议。3.照片三份，以证明营业用房是被告用于开快乐星餐厅的，被告在2013年5月腾空后，对里面的设施破坏较大的事实。被告质证对其证明目的有异议，称仅能证明餐厅目前损坏的状况，不能证明是由被告造成的损坏。4.证明一份，以证明被告在2013年5月实际搬离了店面的事实。被告质证对其三性均有异议，称证人应出庭作证。5.收款收据二份，以证明被告万志伟于2013年3月、5月分别缴纳了电费，从而证明被告实际使用房屋至2013年5月的事实。被告质证对其真实性有异议，称收款收据没有被告的签字，原告单方出具的收款收据无法证明被告的付款行为。6.照片八份，以证明原告不存在关闭被告店门的情况，且被告在搬离后，对店面的吊顶、天花板等都有很大损坏的事实。被告质证称照片中大门连通情况良好，但是在被告经营期间，原告将大门锁住，影响被告的经营，且照片仅能证明目前餐厅的损坏状况，但不能证明是由被告造成的。7.证人黄某的证言，以证明被告搬离店面的时间是2013年5月底，2013年6月被告将空调拆走，2013年7月中旬交还钥匙，且快乐星餐厅与超市之间的玻璃门一直是开通的，因双方协商不好，由原告单方派人对通道进行管理的事实。被告质证对其真实性有异议，称对证人的身份及证言持怀疑，且原告的法定代表人王国庆在电话录音中明确表示通道门是锁住的，证人陈述的派专人管理通道门与实际情况不符。8.证人仇某的证言，以证明被告实际搬离店面是在2013年5月底，且原告提供的两份电费收款收据是真实的事实。被告质证称证人仇某系原告公司的员工，其证言的可信性较低，应不予采信。9.解除合同通知、邮件详单各一份，以证明2012年12月28日，原告再次向被告发送解除合同通知的事实，从而证明被告所称“2012年8月底已实际搬离店面”并不属实。被告质证称并未收到过该通知。被告万志伟向本院提交如下证据：10.解除合同通知一份，以证明2012年8月底，原、被告间的租赁合同已解除，被告也按照原告的要求搬离并腾空了租赁房屋的事实。原告质证对其真实性无异议，但称在2012年12月原告也向被告发过解除合同通知，但被告在接到上述两份通知后，并没有与原告实际解除合同，而是在继续经营快乐星餐厅。11.收款收据一份，以证明2010年9月16日，百姓缘超市晓墅分公司收到被告缴纳的租金3万元及押金1万元的事实。原告质证对其真实性无异议。12.公证电话录音材料一份，以证明2012年8月29日，原告法定代表人王国庆在通话中明确表示拒收被告缴纳的租金并要求解除合同，且超市与店面间的玻璃门是锁住的事实。原告质证称录音中王国庆并没有拒绝接受被告缴纳的租金，且该录音显示被告仍在继续使用房屋，双方在谈论如何解决纠纷的事实，原、被告间的合同并未解除，且录音内容没有反映出玻璃门已经关闭的情况。本院对证据认定如下：原告提供的证据1-3、6，被告提供的证据10-12，对方对其真实性均无异议，本院予以认定。原告提供的证据9，被告万志伟表示对该通知书无印象，但对快递详单上其签名并无异议，故对于“该快递已由被告万志伟本人签收确认”的事实予以确认。原告为证明“被告实际使用房屋至2013年5月底”，向本院提供证据4-5、7-8，对此被告虽称其于2012年8月底搬离了房屋，但对于直至2013年5月底将房屋钥匙交还给超市的事实予以认可，本院认为，被告交还房屋钥匙，方才视为其实际交还房屋，故本院认定被告万志伟将租赁房屋交还给原告的时间为2013年5月底。经审理，本院认定本案事实如下：2010年9月15日，原告下属单位百姓缘超市晓墅分公司与被告万志伟签订一份租赁合同，合同约定，百姓缘超市晓墅分公司将坐落于梅溪镇晓墅泗洲山路的营业场所面积约160平方米租赁给被告万志伟，用于开设“快乐星休闲餐厅”，租赁期自2010年9月16日起至2015年9月15日止，第一年、第二年租金为6万元，第三年租金为6.3万元，第四年租金为6.48万元，第五年租金为6.6万元。第一年租金于合同签订时支付3万元，2011年2月15日前支付3万元，第二年起每年的租金均在当年8月16日前付清，如逾期支付的，则每逾期一天按应付租金总额的百分之一支付滞纳金。如有任何一方违反合同规定导致合同解除的，违约方须承担违约金20万元。2010年12月10日，原、被告双方确认原告已于2010年9月16日将租赁房屋交付给被告，且开业时间2010年12月5日为租金起算日。被告已支付至2012年6月4日的租金9万元及押金1万元。2012年8月27日，因被告拖欠租金，百姓缘超市向被告万志伟发出解除合同通知，要求解除合同及支付拖欠租金等，被告万志伟于2012年8月28日收到该通知。后因被告未按通知时间搬离房屋，原告于2012年12月28日再次向被告万志伟发送解除合同通知。被告万志伟于2013年5月底将租赁房屋交还给原告。本院认为，原、被告间的租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，原、被告应依约履行合同约定的各项义务。被告万志伟未能按约支付租金，原告有权解除合同，且被告已于2012年8月28日收到解除合同通知，故对原告主张解除租赁合同的诉请，本院予以支持。自2012年6月5日至合同解除日，被告仍应按约定支付租金，经本院核算，房屋租金为每日167元，至2012年8月28日，被告拖欠的租金为13861元。租赁合同解除之日至原告实际搬离房屋之日的占有使用费，应参照约定的租金支付，共计45501元。被告迟延支付租金给原告造成的合理损失，亦应由被告承担。双方虽分别约定滞纳金及违约金，但该两项均系对违约责任的约定，宜一并以违约金计算。双方约定之违约金过高，违约金的计算应以实际损失为参考，本院酌定违约金为1.5万元。另被告已支付的1万元押金，应在被告拖欠租金13861元中予以扣除。至于被告提出的要求原告赔偿关闭店门的损失，被告未提出相应的诉讼请求，且未提供充分证据予以证实，故本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、安吉县孝丰百姓缘超市有限公司晓墅分公司与被告万志伟于2010年9月15日签订的《租赁合同》于2012年8月28日解除；二、被告万志伟给付原告安吉县孝丰百姓缘超市有限公司租金3861元、占有使用费45501元及违约金15000元，合计64362元，限于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1765元（已减半），由原告安吉县孝丰百姓缘超市有限公司负担1065元，被告万志伟负担700元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员 卞子彦二〇一三年十一月十三日书 记 员 王科惠 更多数据：