（2013）衢民初字第562号

裁判日期: 2013-11-13

公开日期: 2015-12-28

案件名称

俞叔惠与李国旗建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

法院

衢州市衢江区人民法院

所属地区

衢州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

俞叔惠,李国旗

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

全文

浙江省衢州市衢江区人民法院民 事 判 决 书（2013）衢民初字第562号原告（反诉被告）：俞叔惠。委托代理人：王芬芬。被告（反诉原告）：李国旗。原告俞叔惠与被告李国旗建设用地使用权转让合同纠纷一案，原告俞叔惠于2013年9月16日诉至本院，本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员肖伟独任审判，2013年10月15日，李国旗提起反诉。本院于2013年11月7日公开开庭进行了合并审理，原告俞叔惠及其委托代理人王芬芬、被告李国旗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞叔惠诉称：2010年8月6日，原、被告签订《土地使用权转让协议书》，约定原告将位于沈家开发区的仙岩路以东47-1349、047-077-0-1786两块土地转让被告，并对合同价款和付款时间也作了约定。合同签订后，原告依约交付土地，并积极配合办理过户手续，但被告未能按约定支付土地转让款，经原告多次催讨，至今仍余30000元未付清。请求被告支付土地转让款30000元，并支付自2010年8月30日起的利息。庭审中，原告将诉讼请求变更为支付50000元及利息。被告李国旗答辩并反诉称：原告在转让土地时，这两块土地的使用权登记人实际是徐丽娜和蒋保龙，协议约定“相关过户手续完整无缺”，所以过户手续完整无缺是应该由原告负责完成的事项，也是被告付清全部款项的前提，但由于原告未能完成该事项，导致被告不能及时完成过户手续，无奈被告只得自行去上海找徐丽娜、蒋保龙配合办理。1、在要求蒋保龙配合办理时，蒋保龙索取了20000元，所以实际未付转让款只有30000元；2、因徐丽娜原丈夫去国外下落不明，被告还花费了刊登报纸的公告费5600元，此外还多花费了办理公证的车旅费4000元；3、由于过户手续迟迟未能办理，被告在该土地上建房工程达到25%时，因心存顾虑不敢继续施工，导致停工4个多月，产生停工损失92399元。综上，被告反诉请求原告赔偿损失101999元。原告俞叔惠针对反诉辩称：这两块土地是其96年获得，当时邀请徐丽娜参加投入，徐丽娜又邀请蒋保龙也参加投入，土地的使用权登记人确实是徐丽娜、蒋保龙，后来他们转让给我，因未在土地上建造25%的建筑，所以没有将土地过户到我的名下，但他们出具委托书授权我转让。在与被告签订转让协议时，我即向他说明了这一情况，在2010年10月30日被告支付余款（90万元）时，我即将两本土地证交付给被告，按照协议被告还欠10万元未付，我为了表示配合的诚意，同意了他的违约，答应余下的10万元等委托手续办好后付清，2012年初被告支付了5万元，对于被告支付给蒋保龙2万元，同意在转让款中扣除，2012年5月土地过户手续办好后，被告仍未支付余款，2012年9月，被告出具承诺书，答应等房屋外面架子拆完后付清。关于反诉请求，认为按照协议约定，公告费、公证费等开支本应由被告负担，至于被告建房停工的原因是其一直没找到合伙人，何况是被告自行停工，具体停工时间也无法确定，其停工与过户手续未及时办理没有必然联系。请求驳回被告的反诉请求。原告为证明其主张，提供以下证据：1、《沈家经济开发区土地出让协议书》、《授权委托书》，证明转让的土地系1997年登记在徐丽娜、蒋保龙名下，2000年5月20日，两人出具委托书给原告，授权原告全权处理及转让；2、《土地使用权转让协议书》以及欠条、说明，协议于2010年8月6日签订，约定原告将仙岩路以东47-1349、047-044-0-1786合计750平方米的两块土地以111万元价格转让给被告，第三条约定合同签订之日支付11万元，2010年8月份办理手续前三天付余款100万元，并注“相关过户手续完整无缺”，第四条约定所涉及的全部税费均由被告承担，原告必须积极配合。协议的正面空白处被告书写欠条“下欠拾万元整，等委托手续办完整后，一次付清”，时间为8月30日。协议的反面被告于2012年9月21日书写说明“原欠俞叔惠土地款叁万元整，等粉墙结束后、外架拆去之后一次性算清（建设局过户签字后），时间约一个半月”；3、2010年8月30日被告出具的收条，证明被告收到原告交付的使用权人分别为徐丽娜、蒋保龙的两本国有土地使用权证；4、律师函以及回执，证明原告通过律师于2013年8月12日向被告发送催款函，要求被告在8月19日前支付剩余转让款3万元；被告李国旗为证明其主张，提交了以下证据：1、衢县国用（2000）字第5345号、（2001）字第47-397号国有土地使用证，证明这两块原来分别登记在徐丽娜、蒋保龙名下；2、《致委托方函》，2011年12月12日，衢州华辰房地产评估测绘有限公司经评估确定这两块土地包括在建房产总价值1925000元，被告称此后停工，其损失系以该投入的价值计算的利息；3、《衢江城区综合用地在建工程工程量确认表》，证明相关政府于2011年12月22日确认两块土地上的工程完成量已达到土地过户条件，被告称此后因担心过户不能成功，即停止建造房屋，由此产生停工损失；4、收条，证明原告于2010年8月30日收到90万元，并同意余款10万元待转让委托手续办完后付清，2011年1月27日收到被告5万元；5、公告费发票，证明因徐丽娜需要登报说明转让土地与其原丈夫无关而支付的费用5600元；6、《公证书》三份、公证人员的情况说明，其中蒋保龙的委托转让土地手续于2011年7月26日公证，徐丽娜的承诺及委托转让土地手续于2012年3月5日公证，公证人员说明二次去上海的费用均由被告支付。被告对原告的证据1认为出让协议书没有看到过，《授权委托书》的真实性有异议，对其他证据没有异议。原告对被告的证据均无异议，但提出证据2、3只是证明所转让的土地已经完成建设工程25%，符合办理过户的条件，并不能由此证明被告的建设工程必须停工，公告费等费用根据合同约定应当由被告承担。本院对上述证据经质证后分析认为：因无法核实《授权委托书》的签字是否系徐丽娜、蒋保龙所签，故对该证据不予确认。对于其他证据双方当事人无异议，本院均予确认。经审理查明：1997年，原告与徐丽娜、蒋保龙共同从原衢县沈家经济开发区受让了仙岩路以东47-1349、047-044-0-1786合计750平方米的两块国有土地，其中47-1349登记在徐丽娜名下，047-044-0-1786登记在蒋保龙名下，此后徐丽娜、蒋保龙将他们的份额转让给原告，但未办理过户手续。2010年8月6日，原、被告签订《土地使用权转让协议书》，约定原告将上述两块土地以111万元价格转让给被告，协议第三条约定合同签订之日支付11万元，2010年8月份办理手续前三天付余款100万元，并注明“相关过户手续完整无缺”，第四条约定所涉及的全部税费均由被告承担，原告必须积极配合。当日，被告支付原告11万元，同年8月30日，被告支付90万元，原告同时将两本土地使用权证交付给被告，被告出具欠10万元的欠条，并言明待土地转让的委托手续办理完整后付清，原告表示同意，2011年1月27日，被告又支付5万元。此后，被告以徐丽娜的名义在上述土地上建造房屋。期间，被告为了办理好徐丽娜、蒋保龙委托他人办理过户的授权书，二次与公证处的工作人员去上海，蒋保龙还借故向被告要去2万元（事后，原告向蒋保龙要回1万元），后又因徐丽娜原丈夫在国外下落不明必须登报声明，被告为此花费公告费5600元。2011年12月22日，相关土地使用权变更登记机关确认两块土地上的工程完成量已达到土地过户条件，2012年5月中旬，上述土地的过户手续办理完毕，在此期间，被告的在建工程并无相关部门责令停工等法定事由出现。2012年9月21日，被告出具说明，称欠原告土地款3万元等粉墙结束、外架拆去之后一次性算清（建设局过户签字后），时间约一个半月。2013年8月12日，原告律师向被告发送律师函，要求被告在8月19日前支付剩余转让款3万元。期间，双方曾为被告多花费用的承担问题多次协商未果。本院认为：原、被告签订的《土地使用权转让协议书》虽然在签订时尚未完全取得徐丽娜、蒋保龙的授权，且不符合国家规定的转让条件，但事后获得了徐丽娜、蒋保龙的追认，且办理了过户登记手续，故该协议应属有效。根据协议约定以及此后双方所出具的收条、欠条等，可以认定办理徐丽娜、蒋保龙委托他人办理土地使用权过户手续是原告应当履行的义务，且是被告全额付清转让款的前提，故被告在上述手续尚未办理完整前未支付余款5万元，并无不当。双方协议约定过户所涉税费由被告承担，期间出现了徐丽娜客观上的意外、蒋保龙主观上的意外，导致被告额外支付给蒋保龙2万元，并额外支出公告费5600元以及二次去上海的车旅费2000元（本院根据衢州到上海的动车票价和上海住宿标间的一般平均价格，酌定两人每次往返1000元，其他所谓请客吃饭等费用本院不予考虑），因此项工作本应由原告完成，且上述费用并非属于税费范畴，故上述费用应当由原告负担。被告在2011年12月22日后所建工程已经达到25%的工程量，符合国家规定的土地过户条件，本因更有信心继续建造房屋，却反而停止建设，期间也无任何停工的法定事由，故被告的停工损失不能归责于原告，对于被告要求原告赔偿停工损失的请求，本院不予支持。双方对于延期支付的转让款并未约定利息，但原告发送律师函明确要求被告在2013年8月19日前付款，故此后的利息主张，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、由被告李国旗支付给原告俞叔惠国有土地使用权转让款30000元；二、被告李国旗因办理过户委托手续的额外支出7600由原告俞叔惠承担；上述一、二项相抵后，由被告李国旗支付给原告俞叔惠人民币22400元，并承担自2013年8月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息至判决确定付款之日止，款限本判决生效后十日内履行。三、驳回原告俞叔惠的其他诉讼请求；四、驳回被告李国旗的其他反诉请求。如被告未按本判决指定期限内履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费减半收取366元，由原告负担90元，被告负担276元；反诉案件受理费1170元，由原告负担87元，被告负担1083元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员　肖　伟二〇一三年十一月十三日书记员　周超嫦申请执行期限二年 关注公众号“”