（2013）栖霞民初字第333号
裁判日期: 2013-11-13
公开日期: 2014-02-28
案件名称
原告杨森与被告王强、王庆房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨森,王庆,王强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2013）栖霞民初字第333号原告杨森。委托代理人段俊明。委托代理人汪宏武。被告王庆。被告王强。两被告共同委托代理人冯标。原告杨森与被告王庆、王强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月26日立案受理后，依法由代理审判员丁旦适用简易程序，于7月23日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，于10月22日公开开庭进行了审理。原告杨森及其委托代理人汪宏武，被告王庆、王强的委托代理人冯标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨森诉称，自2002年12月2日至2011年10月，原告一直租赁两被告所有的位于南京市栖霞区某某街道某某桥房屋一套，从事个体车套经营至今。期间，为方便经营，原告经被告同意搭建了约300平方米的钢骨彩钢瓦仓库，搭建了围墙，铺设了水泥地坪，办理了电增容事项等。2011年3月份因实施122省道拓宽改造工程该房屋被依法征用拆迁，被告王庆与拆迁部门达成了拆迁安置补偿协议，取得拆迁补偿款物合计1623000元（其中货币补偿949800元）。现原告已将租赁的上述房屋及相关设施交付被告王庆，并自行完成了生产设备的拆除、搬迁工作，但被告至今没有按照《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》的相关规定对原告进行损失补偿。故具状诉至法院，请求判令两被告依法给付原告因征地拆迁造成的设备拆除、安装和搬迁费用补偿款129840元（按拆迁补偿款的8%计），停业损失补偿款47490元（按货币补偿金额5%计），合计177330元；诉讼费由被告承担。被告王庆、王强辩称，本案涉案房屋拆迁是事实，但是是按照住宅房屋拆迁给予的补偿。而原告现在要求的是按照非住宅拆迁政策给予补偿，没有任何依据。拆迁实施单位给予承租户的补偿费用在根据原告提交的拆迁补偿测算表中只有电力设施补偿8000元，承租户搬家及其他费用15000元，所以原告要求按照拆除、安装和搬迁费用的8%及停业损失补偿5%没有依据。经审理查明，被告王庆、王强于1996年12月20日共同取得南京市栖霞区某某街道某某桥村某某桥队的民房建设工程规划许可证，在该区域建设楼房，建筑面积为360平方米，房屋建成后，未办理产权证。2002年12月2日，王庆与杨森签订租房合同，王庆将某某桥房屋出租给杨森用于仓库和加工，约定租期5年。合同到期后，双方于2007年12月6日再次签订房屋租赁协议，合同第一条约定：乙方（杨森）因经营，求租甲方（王庆）位于南京市栖霞区某某街道某某桥的一栋三层小楼及楼前院落，房屋建筑面积280平方米，用于加工和仓库，甲方愿意将该房产出租给乙方。第二条约定，租赁期为陆年，前三年租期内年租金为肆万元整，租金按年支付，先付费后租用。有效期从2008年元月1日起至2013年12月31日止。杨森租赁该房屋一直从事车套加工生产经营。2011年3月20日，王庆与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室就某某桥房屋签订房屋拆迁补偿安置协议。后原、被告双方因拆迁补偿问题发生争议。原告杨森曾分别于2011年5月8日、7月5日、2012年5月8日向本院提起诉讼，要求被告王庆、王强支付拆迁补偿款，后均因被告尚未实际取得拆迁补偿款而未能处理。期间，原告于2011年10月17日与被告办理租赁房屋交接手续，将房屋交还给被告，现该房屋已被拆除，被告亦已领取全部拆迁补偿款。原告杨森遂再次具状诉至本院，要求处理。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求，要求被告支付拆迁协议附件补偿款测算表中载明的承住户电力设施补偿8000元、承住户搬家及其他费用15000元、无证平房51240元（256.2平方米×200元／平方米）、门面房补助152500元，合计226740元。被告对前两项合计23000元归原告所有无异议。对无证平房被告不认可系原告所搭建，故不认可该补偿款归原告所有，原告提交了被告王庆委托的某某律师事务所南京分所律师单某向原告出具的律师函予以证明，该律师函中函告事宜内容有：你（杨森）未经王庆先生事先同意，擅自搭建钢骨彩钢瓦仓库、围墙，铺设了水泥地坪，请你在接到本律师函后15日内立即拆除。被告对该律师函真实性无异议，但认为该函内容并未与被告核对，系单某律师根据原告原起诉的诉状上的内容抄写的，被告不予认可。对门面房补助，被告认为应由被告作为房屋所有人享有。上述事实，有原、被告陈述、租房合同、房屋拆迁补偿安置协议、补偿款测算表、律师函等予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的租房合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。在房屋拆迁后，房屋所有权人在获得拆迁补偿后，承租人可依据双方的租赁合同以及相关拆迁政策从被拆迁人处获得相应补偿。本案中，对于原告主张的承住户电力设施补偿8000元、承住户搬家及其他费用15000元归其所有，被告表示认可，本院予以确认。对于无证平房，虽然被告在本案中否认由被告所搭建，但对律师函的真实性无异议，本院认为该函应为被告真实意思的表示，对无证平房系原告搭建予以确认；该无证平房无合法建筑手续，拆迁时按200元／平方米给予补偿，应当认为是对建筑材料支出的补偿，原、被告双方无协议约定该搭建平房拆迁补偿归属，应当认为由搭建人享有，对原告主张无证平房补偿51240元归其所有，本院予以支持。对于门面房补助，因被告就该房屋建筑已经获得补偿，该补助应当认为是对被拆迁房屋作为门面房即营业用房的补偿，而该房屋一直系原告租赁经营，该款与原告的经营行为有关，被告2011年3月20日与拆迁安置办公室签订拆迁补偿安置协议时，原告承租期限距离期满尚余近两年时间，原告因拆迁而遭受停业损失，故被告应对原告予以适当补偿，但该补助主要应当是对房屋所有权人对房屋作为门面房的可预期利益的补偿，结合原告已租赁期限、经营规模、租金标准及剩余租赁期限等因素，本院酌定被告应将营业用房补助款152500元的20%计30500元补偿给原告。综上，原告杨森应得的拆迁补偿款为104740元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告王庆、王强于本判决生效后十日内支付原告杨森拆迁补偿款104740元。二、驳回原告杨森的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4701元，由原告杨森负担2306元，被告王庆、王强负担2395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4701元。南京市中级人民法院开户行：农行南京鼓楼支行，账号：10105901040001276。审 判 长 丁 旦人民陪审员 侯裕芳人民陪审员 陈 俊二〇一三年十一月十三日见习书记员 吴绮珩 来源：百度搜索“”