（2012）中民一初字第448号
裁判日期: 2013-11-13
公开日期: 2013-12-31
案件名称
湟中县某某镇某某村村民委员会与某某实业有限公司租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
西宁市城中区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湟中县某某镇某某寨村村民委员会,某某实业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十二条，第二百三十六条
全文
青海省西宁市城中区人民法院民 事 判 决 书（2012）中民一初字第448号原告（反诉被告）：湟中县某某镇某某寨村村民委员会，住所地：本市城中区某某镇某某寨村。法定代表人：王某某，该村委会主任。委托代理人：张某某，青海竞帆律师事务所律师。委托代理人：蒋某某，青海竞帆律师事务所律师。被告（反诉原告）：某某实业有限公司，住所地：青海省西宁市城中区城南南京路。法定代表人：田某某，该公司董事长。委托代理人：严某某，该公司法律顾问。原告（反诉被告）湟中县某某镇某某寨村村民委员会（以下简称某某寨村委会）与被告（反诉原告）某某实业有限公司（以下简称某某公司）租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湟中县某某镇某某寨村村民委员会的法定代表人王某某及其委托代理人张某某、蒋某某，被告（反诉原告）某某实业有限公司的委托代理人严某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。某某寨村委会诉称：2008年1月1日，原、被告双方签订了一份《租赁协议书》，约定由原告将其位于湟中县某某镇某某寨村公路边某某采暖炉厂对面的场地和房屋19间、车间1栋（跨度8米、长约40米）、临街铺面10间、变压器一台（180KW）出租给被告使用，租赁期限为五年，自2008年1月1日起至2013年1月1日止，租赁费为每年50000元。同时约定，租赁期届满后，承租方逾期不返还租赁物的，应当承担逾期占用期间的租金，且出租人有权按照占用期间租赁费的10%收取违约金。现合同约定的租赁期届满，原告多次要求被告返还租赁物，但被告却接口推诿不予腾退，其行为严重损害了原告的合法权益。现依法提起诉讼，请求：1，判令被告返还承租的场地以及19间房屋、1栋车间、临街铺面10间、变压器一台；2，支付2013年1月1日至2013年10月31日期间的预期租赁费41643元，并承担违约金4164元，合计45807元；3，诉讼费用由被告承担。某某公司答辩并反诉称：原告没有按照约定交还场地，原告要求支付违约金不予认可，本案诉讼费由原告承担。在双方签订的租赁协议中约定，租赁期满后，承租方在同等条件下有优先承租权，另约定租赁期届满或者终止、解除租赁协议时，承租方改建的临街铺面第一层交付出租方，不支付任何费用，第二层五间房屋作价归出租方所有。被告在2013年租赁期届满时已给原告发出函件，要求原告按照协议将被告改建的第二层房屋作价并支付款项后，被告搬出场地，但原告回复称不支付任何费用，并要求被告将五间房屋拆除，因此被告以此为理由没有搬出租赁的场地。为维护被告的合法权益，现提起反诉，请求判令原告支付被告五间房屋的折价款200000元，诉讼费用由原告承担。某某寨村委会针对反诉答辩称：被告改建的五间房屋的价值应该以当时的成本价为准，原告所主张的20万元不符合双方的约定及本案的客观情况。某某寨村委会为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、协议书，证明租赁场地的的相关内容；2、第009号鉴定书，证明委托法院对房屋进行评估的事实。某某公司质证认为，对证据1的真实性不持异议，但是对于违约金不予认可；对证据2的评估价格不予认可。本院认为，某某公司对证据1的真实性不持异议，故该证据有效。证据2是某某寨村委会向本院申请鉴定，由本院委托具有资质的鉴定机构对涉案房屋作出的成本价值的鉴定结论，故对该证据本院予以认定。某某公司为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交了鉴定书，证明房屋价值为224505元，并以20万元为准主张权利。某某寨村委会质证认为，对该证据的真实性不持异议，但是对证明方向有异议，不具备合法要件，不是按照市场价来评估的，不符合所有权性质。本院认为，该证据是某某公司向本院申请鉴定，由本院委托具有资质的鉴定机构对涉案房屋作出的现时市场价值的鉴定结论，故对该证据本院予以认定。经审理查明，2008年1月1日，某某寨村委会与某某公司签订了一份《租赁协议书》，协议约定，某某寨村委会将其位于本市湟中县某某镇某某寨村公路边某某采暖炉厂对面的场地和房屋19间、车间一栋（跨度8米、长约40米）、临街铺面十间、变压器一台（180KW）出租给某某公司，租赁期限自2008年1月1日起至2013年1月1日止，共计五年，年租金为五万元，租赁费协议期五年内不作调整，租金每年支付一次，2008年的租赁费于本协议签订之日起至2008年12月31日前支付，2009年至2013年1月1日止租赁费分别于该年度1月15日前支付50%，6月30日前支付50%，租赁期届满或者终止、解除本租赁协议时，承租方改建的临街铺面第一层交付出租方，不支付任何费用，第二层五间房屋作价归出租方，租赁期届满，双方未签订协议或者提前解除协议的，承租方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，出租方有权按照占用期间租金额10%收取违约金，另该协议对其他事项作出约定。协议签订后，某某寨村委会将房屋、场地、铺面及变压器交付给某某公司使用。至2013年1月1日，双方约定的租赁期限届满。某某寨村委会要求某某公司腾退所承租的房屋、场地、铺面，返归变压器，但某某寨村委会并未对协议约定的由某某公司改建的第二层五间房屋进行作价给予某某公司补偿，某某公司以此为由没有腾退所承租的房屋、场地、铺面，归还变压器，为此双方产生纠纷，某某寨村委会向本院提起诉讼。某某公司以某某寨村委会没有按照协议约定对其改建的房屋给予作价补偿为由提起反诉，要求某某寨村委会予以补偿。在审理过程中，某某寨村委会向本院提出申请，要求对某某公司改建的第二层五间房屋的成本价值进行鉴定，某某公司也向本院提出申请，要求对其改建的五间房屋的现时市场价值进行鉴定。经本院委托青海某某房地产评估司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所作出鉴定结论，确认某某公司改建的五间房屋的成本价为115830元，该房屋的现时市场价为224505元，并为此各支付鉴定费6000元。庭审中，某某寨村委会表示愿意对于某某公司改建的五间房屋以鉴定确认的房屋成本价给予某某公司补偿。本院认为，某某寨村委会与某某公司签订的《租赁协议书》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反相关法律、法规的规定，合法有效。该协议对双方均具有法律约束力，双方应按照协议约定享受权利，履行义务。该合同的履行期间届满后，某某公司应当按照约定，将所承租的房屋、铺面、场地及变压器归还给某某寨村委会，对此某某公司应承担腾退所承租的房屋、场地、铺面及变压器的民事责任。某某寨村委会的该项诉讼请求成立，本院予以支持。某某寨村委会主张的由某某公司支付租赁期届满后自2013年1月1日至2013年10月31日期间占用房屋的租赁费的诉讼请求，因双方约定的租赁期届满后，某某公司一直占有使用协议约定的房屋、场地、铺面及变压器，而双方并未签订新的租赁合同，对此某某公司应当按照原协议约定的租赁费数额向某某寨村委会支付占有使用期间的占有使用费，某某寨村委会的该项诉讼请求成立，本院予以支持。关于某某寨村委会要求××公司按照协议约定支付逾期腾退租赁物占用期间租赁费10%违约金的诉讼请求，因某某寨村委会没有按照约定对某某公司改建的第二层五间房屋作价后给予某某公司补偿，也是引起本案纠纷的原因之一，也应承担一定的责任，故对于该项诉讼请求本院不予支持。关于某某公司改建的五间房屋的补偿价格问题，双方在协议中只是约定“作价归甲方”，对以什么价格作价约定不明，该五间房屋由某某公司出资改建，房屋座落于某某寨村委会的集体土地上，建筑物的产权归某某寨村委会，该土地及房屋如被征用拆迁，某某寨村委能够以征用拆迁的价格得到经济补偿，某某寨村委会是系该房屋的受益方，故某某公司主张由某某寨村委会该五间房屋的现时市场价格对其进行补偿的反诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）某某实业有限公司于本判决发生法律效力后三十日内向原告（反诉被告）湟中县某某镇某某寨村村民委员会腾退所承租的位于西宁市城中区某某镇某某寨村公路边某某采暖炉厂对面的场地和房屋十九间、车间一栋（跨度8米、长约40米）、临街铺面十间、归还变压器一台（180KW），给付自2013年1月1日起至2013年10月31日止占有使用费41643元；二、原告（反诉被告）湟中县某某镇某某寨村村民委员会于本判决发生法律效力后三十日内向被告（反诉原告）某某实业有限公司给付临街铺面第二层五间房屋的补偿费200000元；三、驳回原告原告（反诉被告）湟中县某某镇某某寨村村民委员会的其他诉讼请求。本诉案件受理费1045元，由原告（反诉被告）湟中县某某镇某某寨村村民委员会承担105元；被告（反诉原告）某某实业有限公司承担940元；反诉案件受理费2150元，由原告（反诉被告）湟中县某某镇某某寨村村民委员会承担；鉴定费12000元，由原告（反诉被告）湟中县某某镇某某寨村村民委员会承担（该款原、被告均预交，结算后原告承担的费用由原告随上述款项一并给付被告）。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 员 史长州审 判 员 唐贵凤人民陪审员 金 辉二〇一三年十一月十三日书 记 员 马秋梅附录：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。