（2013）宁民终字第2935号

裁判日期: 2013-11-13

公开日期: 2014-01-20

案件名称

祁兆荣与蒋成涛、蒋祥学房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

祁兆荣,蒋成涛,蒋祥学

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2935号上诉人（原审原告）祁兆荣。委托代理人余联刚，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）蒋成涛。被上诉人（原审被告）蒋祥学。上述两被上诉人共同委托代理人封波，江苏盛律律师事务所律师。上诉人祁兆荣因与被上诉人蒋祥学、蒋成涛房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2012）浦民初字第607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人祁兆荣及其委托代理人余联刚，被上诉人蒋成涛及被上诉人蒋成涛、蒋祥学共同委托代理人封波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁兆荣原审诉称，蒋祥学、蒋成涛系父子关系，2012年12月25日，蒋祥学委托蒋成涛与祁兆荣签订《房地产买卖中介合同》，将南京市浦口区创业新村××号××幢×××室出售给祁兆荣。该合同由南京市房管家地产经纪有限公司（以下简称房管家经纪公司）提供中介服务。双方签订合同后，祁兆荣向蒋祥学及中介公司支付了定金和中介费，但后来祁兆荣要求蒋祥学、蒋成涛履行过户义务时，蒋祥学却严重违反合同约定，明确告知中介公司不再履行买卖合同，祁兆荣多次通过中介公司找蒋祥学、蒋成涛协商均无果。请求法院判令：1、蒋祥学、蒋成涛连带承担违约金100000元；2、蒋祥学、蒋成涛退还定金12000元；3、蒋祥学、蒋成涛赔偿祁兆荣损失15500元。蒋祥学、蒋成涛原审辩称，蒋成涛主体不适格，理由为在签订合同时蒋成涛只是受蒋祥学委托履行的受托行为，因履行合同产生的一切责任及义务均应当由委托人蒋祥学承担，与蒋成涛无关，故蒋成涛不应当作为被告，祁兆荣要求蒋成涛承担责任没有事实与法律依据，请求法院驳回祁兆荣对蒋成涛的全部诉请。祁兆荣要求蒋祥学承担违约金，至少要证明蒋祥学的违约行为，依据祁兆荣举证的证据不能证明被告蒋祥学违约，故要求蒋祥学支付违约金及退还定金没有事实及法律依据，对于赔偿损失15500元，祁兆荣与中介公司之间履行居间合同所产生的费用，通过合同看出中介公司应为祁兆荣提供办理产权证、房屋交付、房款支付、贷款、抵押登记等手续，在签订合同以后中介公司根本没有为祁兆荣提供相应的服务，该费用应当由祁兆荣向中介公司去主张，与蒋祥学无关，综上，请求法院驳回祁兆荣对蒋祥学的全部诉请。原审法院经审理查明，2012年12月25日，蒋成涛、蒋祥学与祁兆荣及房管家经纪公司三方签订《房地产买卖中介合同》，约定由乙方（指祁兆荣）以740000元的价格购买甲方（指蒋祥学）所有的位于本市创业新村××号××幢×××室房屋（建筑面积110.44平方米），合同签订当日，乙方支付12000元作为购房定金，并向丙方（指房管家经纪公司）支付居间服务费15500元。合同还约定乙方于2013年1月10日前支付甲方房屋首付款200000元办理产权过户及签订银行贷款交易资料；如甲乙双方任何一方违约，丙方已收取的中介佣金不予退还，由违约方赔偿守约方中介佣金、定金及违约金；约定违约金为100000元。同日，祁兆荣向蒋成涛及房管家经纪公司分别支付了购房定金12000元和中介佣金15500元。蒋成涛在原审法院庭前组织调解时陈述：“这房子是我父亲的，我做不了主，我要对他说。当时是12月26日签的，1月中介催我要过户，我说还没有和父亲商量好，2013年1月8日我打电话给中介，想把买方约出来谈一下，中介讲让我等他电话，8、9、10日三天，中介都未给我消息，房屋产权是我父亲的，父亲嫌价钱低，要850000元才卖，8号8点前通知中介，中介一直到11号才告诉我，违约责任不在我而在中介，过了期限，如果现在给我850000元就卖”。原审法院另查明，涉案房屋系蒋祥学所有，蒋成涛是受蒋祥学委托与祁兆荣签订买卖合同。上述事实，有双方当事人陈述、调解笔录、《房地产买卖中介合同》、南京房管家地产经纪有限公司出具的情况说明等证据证实，原审法院予以确认。原审法院认为，关于蒋成涛诉讼主体是否适格问题。原审法院认为，涉案房屋系蒋祥学所有，且蒋祥学对委托蒋成涛处理房屋买卖事务予以认可，故蒋成涛的代理行为应由蒋祥学承担民事责任，蒋成涛不承担民事责任。《房地产买卖中介合同》是蒋祥学、祁兆荣真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人均应按合同履行各自义务。关于合同未能履行是由哪方违约行为所致问题，蒋祥学、蒋成涛主张合同签订后多次联系中介及祁兆荣，要求支付首付款，但始终联系不上，2013年1月11日晚上蒋祥学、蒋成涛打电话给中介要求祁兆荣支付首付款，没有任何结果，祁兆荣没有找过蒋祥学、蒋成涛，祁兆荣没有按时支付购房款，已构成根本违约。但蒋成涛在调解过程中的陈述表明，合同签订后蒋成涛以价钱过低为由反悔，结合房管家经纪公司出具的情况说明，原审法院认定合同未能实际履行系因蒋祥学拒绝履行所致。蒋祥学拒绝履行合同，应承担相应的违约责任。由于双方当事人对解除合同均无异议，原审法院对《房地产买卖中介合同》中买卖房屋部分依法确认解除，因此蒋祥学应将购房定金12000元返还给祁兆荣。祁兆荣主张蒋祥学、蒋成涛支付违约金100000元，综合考虑祁兆荣已给付房款数额、蒋祥学违约行为给祁兆荣造成的损失、合同履行情况及蒋祥学过错程度等因素，原审法院酌情认定违约金以3000元为宜。祁兆荣按照合同约定向中介公司支付了中介费，但合同因蒋祥学违约未能正常履行，该笔费用构成祁兆荣的损失。同时双方签订的合同中约定：“如甲乙双方任何一方违约，丙方已收取的中介佣金不予退还，由违约方赔偿守约方中介佣金、定金及违约金”。因此，祁兆荣要求蒋祥学支付15500元损失的诉讼请求原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除祁兆荣、蒋祥学于2012年12月25日签订的《房地产买卖中介合同》中买卖房屋部分；二、蒋祥学于判决生效后五日内返还祁兆荣购房款12000元，并支付违约金3000元，合计15000元；三、蒋祥学于判决生效后五日内赔偿祁兆荣15500元；四、驳回祁兆荣的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3090元，减半收取1545元，由祁兆荣负担1207元，蒋祥学负担338元。礼兆荣不服原审判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人蒋祥学与上诉人礼兆荣签订合同过程中，清楚地知道违约后果，却在履行过程中擅自要求增加房款，拒绝履行过户义务进而违约，导致上诉人购房目的不能实现，被上诉人应当按合同约定承担100000元的违约金责任，原审酌定3000元违约金明显不当。二、原审法院既然认定被上诉人构成违约，诉讼费应由败诉方承担，而原审判决由上诉人承担诉讼费，与法不合。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判被上诉人承担100000元违约金，并承担全案全部诉讼费。被上诉人答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。二审中，被上诉人蒋成涛陈述，2013年1月11日晚上中介公司跑到我的房子里，因上诉人未按约定在1月10日前支付首付款，所以我方不同意卖房了。双方当事人对原审法院查明的其他事实不持异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有拘束力。本案中，被上诉人蒋成涛接受被上诉人蒋祥学的委托，与上诉人祁兆荣签订的《房地产买卖中介合同》不违反法律法规禁止性规定，合法有效，蒋祥学、祁兆荣应按合同约定履行各自的义务。经查证，蒋成涛在本案原审调解过程中陈述，在涉案合同签订后其以合同确定的房价过低为由不同意卖房，结合房管家经纪公司出具的情况说明，原审法院认定系蒋祥学拒不履行合同原因导致合同解除，判令蒋祥学承担违约责任，具有事实和法律依据。上诉人在原审中要求被上诉人承担违约责任的方式，除要求返还12000元的购房定金外，不仅要求被上诉人承担100000元的违约金，同时还主张中介费损失15500元，对此本院认为，祁兆荣选择适用违约金条款要求蒋祥学承担责任，并无不当，但同时主张中介费损失与法相背，而原审判决部分支持违约金请求，同时支持中介费损失的请求存在适用法律不当，本院予以纠正。本案中，上诉人已举证证明中介费损失为15500元，同时因被上诉人违约引发本起诉讼从而产生上诉人实际发生的诉讼费、代理费也系上诉人的损失，故本院结合上诉人在原审违约金的诉请和其损失情况，酌定被上诉人应承担上诉人违约金数额为27500元。由于该违约金数额已弥补了上诉人中介费损失，故上诉人在原审中介费损失的主张不应得到支持。关于诉讼费问题。本院认为，产生本案争议的起因及责任在于被上诉人，但上诉人在实际损失远低于100000元的情况下，要求按合同违约金条款确定的数额要求赔偿也存在一定责任，故本院按应收诉讼费数额的4：6比例确定由双方分担。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第607号民事判决第三项。二、维持南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第607号民事判决第一、四项。三、变更南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第607号民事判决第二项为，蒋祥学于本判决生效后五日内返还祁兆荣购房款12000元，并支付违约金27500元，合计39500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取1425元，由上诉人祁兆荣负担570元、被上诉人蒋祥学负担855元；二审案件受理费2850元，由上诉人祁兆荣负担1140元、被上诉人蒋祥学负担1710元。本判决为终审判决。审　判　长　　黄　林代理审判员　　刘恩臣代理审判员　　汪德全二〇一三年十一月十三日书　记　员　　石　莹 关注公众号“”