（2013）南民初字第5643号
裁判日期: 2013-11-13
公开日期: 2014-09-09
案件名称
杨阿农诉南安深国投商用置业有限公司商品房销售合同纠纷一审判决书
法院
南安市人民法院
所属地区
南安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨阿农,南安深国投商用置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初字第5643号原告杨阿农，男，1981年4月16日出生，汉族，经商，住南安市。委托代理人洪劲曙、尤冠雯，福建柳溪律师事务所律师。被告南安深国投商用置业有限公司，企业住所地南安市成功路444号，组织机构代码：79378125-6。法定代表人林端生，系该公司董事长。委托代理人林华祥，男，1977年3月2日出生，汉族，该公司法务，住福州市。原告杨阿农因与被告南安深国投商用置业有限公司（以下简称“深国投公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月23日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月8日公开开庭进行了审理。原告杨阿农的委托代理人尤冠雯以及被告深国投公司的委托代理人林华祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨阿农诉称，2009年7月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧名为东方伟业（南安）城市广场第3幢21层2105号商品房出售给原告，总价款为人民币725845元。合同第八条约定了交付条件及交房期限至2011年6月30日，但因被告原因该商品房实际到2011年11月28日才通过消防验收合格而符合交房条件，所以根据合同第九条“出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行”的约定，被告应赔偿原告逾期交房违约金人民币10669.26元。同时，合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内办理房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按原告已交房款日万分之一向原告支付逾期办证违约金。但实际上被告到2012年12月3日才通知原告前去办证。故被告应赔偿原告逾期办证违约金人民币31064.24元。又根据法律法规的规定，交付的商品房的供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施应当具备交付使用条件。但被告在2011年7月3日，却违反法律的规定，在向原告收取维修基金的同时，额外收取了燃气费3000元、闭路费380元、水表费700元，该些费用被告应返还给原告。为此，原告请求法院判令：1、被告支付给原告逾期交房违约金人民币10669.26元（违约金以原告已交房款人民币725845元的日万分之一计算，自2011年7月1日起计算至实际符合交房条件2011年11月28日止，合计逾期147日×72.58元／日=10669.26元）；2、被告支付给原告逾期办证违约金人民币31064.24元（违约金以原告已交房款人民币725845元的日万分之一计算，自交房后90日即2011年9月30日起计算至通知办理房产证2012年12月3日止，合计逾期428日×72.58元／日=31064.24元）；3、被告返还给原告煤气费人民币3000元、闭路费人民币380元、水表费人民币700元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告深国投公司辩称，1、本案涉案建筑工程项目于2011年6月28日验收合格，但因南安市人民政府对讼争建筑项目的设计方案进行局部调整，导致了该项目消防验收及办理产权证时间延迟，该延迟不应归责于被告，不应由被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任。2、原、被告于签订《商品房买卖合同》当日，同时签署的《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》（附件六）中，已明确房价不包括管道燃气配套建设费、有线电视初装费等费用。原告要求被告返还煤气费、闭路费、水表费没有事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案的争议焦点是：1、被告是否存在逾期交房、逾期协助办证的的违约行为？2、如果被告存在逾期交房、逾期协助办证的违约行为，是否应承担违约责任？3、被告是否应返还原告煤气费、闭路费、水表费？围绕上述争议焦点，原告向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》1份，证明原告向被告购买位于东方伟业（南安）城市广场第3幢21层2105号商品房，并约定被告逾期交房、逾期办证应承担违约责任的事实；同时证明被告交房时间及存在逾期交房、办证的违约事实。2、《销售不动产统一发票》2份、《收款收据》1份，证明原告已经付清所有的购房款、契税等费用的事实，及证明被告收取原告煤气费3000元、闭路费380元、水表费700元的事实。对原告提供的上述证据，被告质证如下：对证据1的真实性、合法性无异议，但不能证明被告违约。对证据2的证据三性均无异议。围绕上述争议焦点，被告向本院提供如下证据：1、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》1份；2、《泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》1份；3、《房地产开发企业产权初始登记通知单》1份及《总产权证》1份；4、《南安市人民政府专题会议纪要》1份；证据1-4证明：1、涉案建筑工程项目于2011年6月28日验收合格；2、因涉案项目建筑设计方案局部进行调整，该项目于2011年11月28日通过消防验收；3、涉案建筑项目于2012年2月1日完成产权初始登记；4、交房及办证延后，系因政府部门调整建筑设计方案导致，不应由被告承担违约责任。5、《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》（附件六）1份，证明原、被告双方签署的补充协议已明确，房价不包括管道燃气配套建设费、有线电视初装费等费用。对被告提供的上述证据，原告质证如下：对证据1、4的真实性、合法性均无异议，关联性有异议，证据1只能证明实际备案时间是2012年1月20日，不能证明被告的主张；证据4从会议记录显示并没有影响工程的进度，并且是要求要确保工程按时完工，因此不存在政府原因免除被告按时交付的责任。对证据2、3的证据三性均无异议，证据2进一步证明原告的陈述，2011年11月28日才通过消防验收，实际验收的时间是2011年11月28日之后。对证据5的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，根据法律规定被告方应提供基础设施，房屋交给原告时应包括燃气管道等配套基础设施，且附件六不涉及水表费。根据原、被告的上述举证、质证，本院分析认证如下：原告提供的证据1《商品房买卖合同》，被告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以确认；该证据可以证明原告与被告签订商品房买卖合同及合同具体约定内容的事实，至于被告是否存在违约情形则应综合其他证据认定。原告提供的证据2《销售不动产统一发票》、《收款收据》，被告对其三性均无异议，故对其三性，本院予以确认；该证据可以证明原告已经支付了被告购房款人民币725845元、煤气费3000元、闭路费380元、水表费700元。被告提供的证据1-5，原告对其真实性均无异议，故对其真实性，本院均予以确认。证据1《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、证据2《泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、证据3《房地产开发企业产权初始登记通知单》及《总产权证》，可以证明本案讼争房产于2011年6月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，于2012年1月20日经南安市住房和城乡建设局验收备案，于2011年11月28日经泉州市公安消防支队消防验收合格，于2012年2月1日完成产权初始登记。证据4《南安市人民政府专题会议纪要》可以证明2011年3月23日南安市人民政府就被告开发的东方伟业城市广场项目建设进行协调，但政府的协调并不能免除被告的违约责任。证据5《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》（附件六）可以证明原、被告于2009年7月16日就管道燃气配套建设费、有线电视初装费等签订一份补充协议。根据以上举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：被告深国投公司系依法注册成立的从事房地产开发和销售的有限公司，位于南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场系被告深国投公司开发建设的工程，其建设工程规划许可证号为建字第350583200800003，施工许可证号为350583200804140119，商品房预售许可证号为（南）房预售（2009）第001号。2009年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买址在南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场第3幢21层2105号房，建筑面积148.41平方米，单价为每平方米人民币4890.81元，总房款为人民币725845元，首付225845元，余款500000元向中国银行南安支行办理商业贷款。出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金……商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人按每月每平方米1.2元向出卖人支付房屋管理费……出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定……同日，原、被告并签订一份《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》，约定该商品房的售价不包括买受人办理房产交易的契税、鉴证费、房屋公共维修基金等政府相关部门规定应由买受人支付的费用，同时不包含管道燃气配套建设费、有线电视初装费以及办理按揭等费用。合同签订后，原告依约支付给被告合同约定的购房款人民币725845元，并向被告缴交了煤气费（管道燃气配套建设费）3000元、闭路费380元、水表费700元等费用。2011年6月28日，本案工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2011年11月28日，本案工程经泉州市公安消防支队消防验收合格。被告并于2011年11月28日向原告交付了该商品房。2012年2月1日，本案建筑项目完成产权初始登记，各购房户可以申请商品房变更登记。2012年12月3日，被告通知原告可以办理房屋产权证。综上事实，本院认为，被告依法取得房地产开发、销售资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场第3幢21层2105号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告于2009年7月16日签订的《商品房买卖合同》、《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同、协议。该合同约定被告应于2011年6月30日前将符合合同约定各项条件的商品房交付原告使用，如被告未按合同规定的期限交付使用，应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付款万分之一的违约金。而被告直至2011年11月28日才将本案商品房交付原告使用，被告的行为已构成逾期交房，应自逾期之日起即2011年7月1日起至2011年11月28日止，共计151日，每日按原告已交房款725845元的0.01％向原告支付违约金，即725845元×0.01％×151日=10960.26元；但原告自愿请求被告支付逾期交房违约金10669.26元，这是原告对其权利的处分，可以照准。再根据原、被告双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01％向原告支付违约金。2012年2月1日，被告完成本案工程建筑项目的产权初始登记，各购房户可以申请办理商品房的变更登记，但被告直至2012年12月3日才通知原告可以办理房屋产权证，被告的行为已构成逾期协助办证，应自逾期之日起即2012年2月27日起至2012年12月3日止，每日按原告已付购房款725845元的0.01％计算违约金给原告，即725845元×0.01％×281日=20396.24元。故原告请求被告支付逾期协助办证的违约金人民币31064.24元，对于符合法律规定的人民币20396.24元，本院予以支持；对于缺乏法律规定的其他部分，本院不予支持。在原、被告双方签订的《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》中虽然约定商品房的售价不包含管道燃气配套建设费、有线电视初装费以及办理按揭等费用，但是并没有约定该费用由谁承担，而参照有关规定，管道燃气配套建设费属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取，现被告又向原告收取了煤气费（即管道燃气配套建设费）3000元，该部分费用应予退还原告，故原告请求被告返还煤气费（即管道燃气配套建设费）3000元，符合有关规定，本院予以支持；至于原告请求被告返还闭路费380元、水表费700元，则缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告南安深国投商用置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告杨阿农逾期交房违约金人民币10669.26元。二、被告南安深国投商用置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告杨阿农逾期协助办证违约金人民币20396.24元。三、被告南安深国投商用置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告杨阿农煤气费（即管道燃气配套建设费）人民币3000元。四、驳回原告杨阿农的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币945元，由原告杨阿农负担人民币242元，由被告南安深国投商用置业有限公司负担人民币703元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长 卢君玉人民陪审员 黄淑卿人民陪审员 傅伊明二〇一三年十一月十三日书 记 员 倪丽端附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”