（2013）娄星民二初字第476号
裁判日期: 2013-11-13
公开日期: 2014-06-04
案件名称
胡轶群诉被告湖南众昊药业有限责任公司、被告娄底市龙泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
娄底市娄星区人民法院
所属地区
娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡轶群,湖南众昊药业有限责任公司,娄底市龙泰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2013）娄星民二初字第476号原告胡轶群，女，1972年9月21日出生，汉族，户籍登记地湖南省娄底市娄星区杉山镇石恒村新塘组，现住娄底市娄星区涟滨新城****栋***号房屋。身份证号码4325011972********。诉讼代表人曹井民、罗运检、李子岩、黄仲兵、周自强、曾孟泉，娄底市娄星区涟滨新城住宅小区业主。委托代理人谭卫利，湖南通程律师事务所律师。被告湖南众昊药业有限责任公司。公司住所地娄底市湘阳街南侧。法定代表人戴继光，该公司董事长。委托代理人曾星球，湖南晨晖律师事务所律师。被告娄底市龙泰房地产开发有限公司。公司住所地娄底市娄星区长青街王家小区*栋*楼。法定代表人陈敏，该公司董事长。原告胡轶群诉被告湖南众昊药业有限责任公司（以下简称众昊药业公司）、被告娄底市龙泰房地产开发有限公司（以下简称龙泰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案于2013年6月3日诉至本院。本院受理后于同年7月31日、9月2日由审判员石婕担任审判长，与审判员周威、人民陪审员陈燕依法组成合议庭，由书记员吴细宁担任记录，对本案公开开庭进行了审理。原告胡轶群的授权委托代理人谭卫利、诉讼代表人曹井民、罗运检，被告众昊药业公司的授权委托代理人曾星球到庭参加了诉讼。被告龙泰房产公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告胡轶群诉称：被告众昊药业公司于2009年3月12日，与原告签订了《集资建房承包合同》。根据合同约定，原告所建房屋为娄底市涟滨东街61号地块0009栋351号房屋；该合同第三条约定：原告所购商品房的用途为住宅，砖混结构，层高3米，建筑面积共136.99平方米，总价款为人民币205485元。原告依约向被告龙泰房产公司支付了购房款等费用，并于2009年3月12日接收了该住宅房屋，并已装饰进居。但被告众昊药业公司却未能按上述合同的约定，在房屋交付使用后一年内，办理好房产权属证和土地使用权属证。直至起诉时止，已超过了51个月也未曾把两证办好交付与原告。原告方后经与被告多次协商，其总是以搪塞了事。被告还于2012年11月5日向原告方书面郑重承诺：“即日起三个月分批（次）办理到，如未…办理好…承担全部责任。”可现在几个三个月又过去了，被告仍未能办理好权属登记证书。被告方的违约行为已损害了原告的合法权益，故特诉请人民法院依法判令被告众昊药业公司立即为原告办理并交付所购房屋的所有权证书和土地使用权证书；依法判令两被告共同赔偿因延期办证给原告造成的违约损失17466.23元（暂计算至2013年6月止，此后的延期办证违约金按照每年2%乘以购房款的标准支付至被告办理好两证并交付给原告之日止）；依法判令两被告支付原告因其不履行承诺，而造成的差旅费、误工费、资料费1000元；本案诉讼费用由被告负担。被告众昊药业公司辩称：被告众昊药业公司未能按合同约定期限为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证属实。目前涟滨新城8、9栋的产权证已经办理好了，只有第10栋的产权证正在办理过程中，被告公司会以尽快的时间为各位业主办理好相关权属证书。关于对违约责任的计算，虽然延期办证有数年之久，但延期办证存在多方面的客观原因，故不能由被告众昊药业公司对此承担完全责任。另对违约金数额的计算应当要根据法律及双方签订的合同来计算，原告要求违约金的数额标准明显过高不能成立。原告要求的差旅费、误工费、资料费等没有事实和法律依据，也不能成立。综上，请求人民法院根据本案事实依法公正作出裁判。被告龙泰房产公司辩称：1、涟滨新城系众昊药业公司开发建设的，完全与龙泰房产公司无关。众昊药业公司与龙泰房产公司是两家相互独立的公司法人，龙泰房产公司对本案房屋不承担任何责任；2、龙泰房产公司与原告没有合同关系，不存在违约责任。综上，龙泰房产公司对原告依法不需承担任何责任，请求人民法院驳回原告对龙泰房产公司的诉讼请求。一、原告胡轶群提交的证据以及被告方对原告所提交证据的质证意见。原告胡轶群为支持其诉讼请求的成立，向本院提交了如下证据：1、《集资建房承建合同》（2009年3月12日）拟证明：①交房时，原告已付清尾款，故应以付清尾款的时间为实际交房时间；②被告众昊药业公司是合同的相对方，其被告主体适格。2、收据，拟证明：所有的收据上都加盖了龙泰房产公司涟滨新城项目部印章，故龙泰房产公司是涟滨新城项目的开发方，其履行了作为开发方收取全部款项的合同权利；各业主履行了付款义务，并且表明了具体的付款时间。3、个人住房借款合同及律师见证书，拟证明：在借款合同中，明确了龙泰房产公司是以售房人的身份作为保证人来签订借款合同的，并且加盖了龙泰房产公司的公章；龙泰房产公司是涟滨新城项目的开发方，履行了作为开发方在按揭贷款过程中应履行的保证人义务。4、住宅质量保证书，拟证明：龙泰房产公司是涟滨新城项目的开发单位，承诺履行作为开发方的质量保证义务。5、房地产开发项目单位工程竣工验收备案表，拟证明：A、B两栋的实际竣工验收时间是2009年4月10日；备案材料和移送时间拖延至2013年2月27日。6、2008年9月25日的规划许可证，拟证明涟滨新城原规划是两栋住宅。7、涟滨新城小区总平面图，拟证明在2011年经娄底市规划局确认，涟滨新城存在违规超建的行为，导致证迟迟不能办理。8、2012年6月13日的建设工程规划许可证，拟证明在2012年6月13日才将涟滨新城项目的规划调至17029平方米，延期办证的主要原因就是被告违规超建。9、被告众昊药业公司向涟滨新城全体业主出具的承诺书，拟证明业主由于办证事情找被告沟通，被告作出承诺，但又一次违约。被告众昊药业公司的质证意见：众昊药业公司对原告提交的证据1-9的真实性均无异议，但认为证据1不能达到原告的证明目的，认为龙泰房产公司不是涟滨新城项目的开发商，也与该项目无关系。还认为延期办证的违约责任只能算一年；认为证据2上虽然加盖了龙泰房产公司的印章，但这是被告众昊药业公司委托该公司进行收款的行为，涟滨新城项目的实际开发和建设是被告众昊药业公司实施的，龙泰房产公司与众昊药业公司之间也没有合作开发的协议；认为证据3是基于涟滨新城部分业主在支付购房款时有困难，被告众昊药业公司为了解决这一部分业主的问题，委托了龙泰房产公司帮忙向银行申请按揭贷款，合同是基于这种情况出具的，该合同也是不合法、不规范的，也不能以此来证明龙泰房产公司就是涟滨新城项目的开发商；认为证据4是为了办理产权证需要而借用龙泰房产公司的名义出具的；认为证据5-8均与本案无关联性。二、被告众昊药业公司提交的证据以及原告方对被告所提交证据的质证意见。被告众昊药业公司为支持其答辩主张的成立，向本院提交了如下证据：1、营业执照、组织机构代码证，拟证明被告众昊药业公司的身份，还证明被告众昊药业公司不具备房地产开发资质；2、娄仲裁字（2009）47号裁决书，拟证明原、被告双方签订《集资建房合同书》系无效合同，合同约定的违约条款即无效。3、土地使用权证，拟证明土地使用证已于2013年1月5日办至业主名下，第8、9栋房屋产权证已办好，第10栋的产权证正在办理中，亦很快能办好。4、娄发改投（2006）506号文件，拟证明涟滨新城项目是集资建房，不是商品房，在开发过程中没有按商品房的规定和流程办理有关手续。原告胡轶群的质证意见：原告胡轶群对被告提交的证据1的真实性均无异议；认为证据2与本案无关联性，且与证据4相互矛盾，不能作为法院的定案依据；认为证据3、4因未能提交原件，故对其真实性不清楚。三、本院根据原告方的申请在相关部门调取的证据材料。1、在娄底市建设局调取的涟滨新城A、B栋房地产开发项目单位工程竣工验收备案表；2、在娄底市国土局调取的土地审批手续、国有土地使用权出让合同等；3、到娄底市规划局调取的建设工程规划许可证、涟滨新城小区总平面图。原告胡轶群的质证意见：原告胡轶群对本院所提取的证据1-3的真实性均无异议。被告众昊药业公司的质证意见：被告众昊药业公司对本院所提取的证据1-3的真实性亦均无异议。在本案庭审过程中，因被告龙泰房产公司无正当理由未到庭参加诉讼亦未提交相关证据，故视为对原告胡轶群以及被告众昊药业公司所提交的证据放弃其质证的权利。本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条之规定对上述证据进行了审查，并分析双方当事人的质证意见，认证如下：（一）关于原告胡轶群提交的证据1-9的真实性，双方当事人均无异议，且符合证据的三性，故对原告方提交的证据1-9的证明效力，本院予以认定。（二）关于被告众昊药业公司提交的证据1的真实性，双方当事人均无异议，且符合证据的三性，故对被告方提交的证据1的证明效力，本院予以认定；对证据3-4，被告众昊药业公司虽然未能提交原件予以核对，但证据3-4能与本案其他证据相互印证，故亦对本案具有相应证明效力；原告虽然对证据2的关联性提出异议，但对真实性无异议，故本院对证据2的真实性予以采信。（三）关于本院根据原告方申请向相关部门所提取的证据1-3，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，且上述证据均符合证据的三性，故本院所提取的证据1-3的证明效力，本院予以认定。综上，本院根据上述定案的证据以及庭审查明的情况，认定本案以下基本事实：2006年7月24日，被告众昊药业公司以拍卖（出让）方式取得娄底市涟滨东街61号、宗地面积为4895.8平方米土地的使用权，出让金为490万元，原土地使用单位为娄星区食杂果品公司。同年12月29日，娄底市发展和改革委员会根据被告众昊药业公司的申请，下发了一份“关于湖南众昊药业有限公司建设商业门面、仓库和职工集资建房项目核准的通知”娄发改投（2006）506号文件，具体内容为：“湖南众昊药业有限公司：你司关于核准建设商业门面、仓库和职工集资建房的请示及相关材料收悉。经审核，现予核准：…二、同意你司职工在涟滨东街61号东侧公司院内，按规划及相关政策要求集资建房。总建筑面积11280平方米，其中90平方米户型72套、130平方米户型30套。投资概算800万元，资金由参与集资建房的职工出资…”。2007年11月28日，众昊药业涟滨新城住宅楼项目正式开工，该项目的建设单位为湖南众昊药业有限公司，施工单位为娄底市第三工程有限公司。2009年4月10日，该项目经相关单位进行了竣工验收。另在众昊药业涟滨新城住宅楼项目中，部分楼房为湖南众昊药业有限公司的职工进行内部集资建房，但还有一部分的楼房由被告众昊药业公司投入到社会进行出售。2009年3月12日，以非湖南众昊药业有限公司职工身份的原告胡轶群为集资委托人（乙方），被告众昊药业公司为承建人（甲方），双方签订了一份《集资建房承建合同》，具体约定：“…第一条项目建设依据：甲方以拍卖所得方式取得位于娄底市涟滨东街61号地块的土地使用权。该地块土地面积为4895.80㎡，规划用途为商住用地，土地使用年限（住房）70年，自2005年元月12日至2075年元月12日。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，［现定名］涟滨新城。第二条商品房集资承建依据：乙方委托承建的商品房为集资房，集资商品房批准机关为娄底市发展与改革委员会。第三条乙方所购商品房的基本情况：乙0009幢叁单元伍层壹号房。该商品房的用途为住宅…建筑面积共136.99平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款：甲方与乙方约定按建筑面积计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1500元，总金额人民币205485元。…第六条付款方式及期限：乙方按第一种方式按期付款：1、一次性付款：一次性将房款付清，优惠百分之五。…第十五条关于产权登记的约定：甲方应当在商品房交付使用后一年内，办理好权属登记（房产证、土地使用证）手续，需要由甲方提供的资料报产权登记机关备案；如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、乙方退房，甲方在买受人提出退房要求之日起30日内将乙方已付房款退还乙方，并按已付房款的2%赔偿乙方损失。2、乙方不退房，甲方按已付房款的2%向乙方支付违约金，甲方必须再延期一年将权属登记（房产证、土地使用证）办好。…”2009年3月12日，原告方将购房款195210.75元（优惠百分之五）按约定一次性予以支付，且收据上盖有“娄底市龙泰房地产开发有限公司涟滨新城项目部财务专用章”。同年3月12日，被告众昊药业公司将涟滨新城小区0009栋351号房屋交付与原告胡轶群，现原告方已装修入住。但被告众昊药业公司却未能按双方签订的《集资建房承建合同》之约定，在商品房交付使用后一年内，为原告方办理好房地产权属证书以及土地权使用证书。2012年11月5日，被告众昊药业公司对涟滨新城全体业主作出书面承诺：“关于涟滨新城联建房项目房屋产权证的办理一事，在业主办证所需资料齐全的前提下，我司承诺从即日起三个月内分批（次）办理到位，如果未在该期限内办理好，由我司董事长何剑同志承担全部责任…”。但此后，被告众昊药业公司仍未能按上述承诺期限将两证办好并交付与原告，故原告胡轶群等涟滨新城小区部分业主遂起诉至本院，要求判决如前所述。综合双方当事人的诉辩主张以及庭审查明的情况，本院认为本案的争议焦点为：一、龙泰房产公司作为本案的被告，其主体是否适格以及对原告是否应当承担合同违约责任的问题？二、原告胡轶群诉求由被告方赔偿因不能按约办证的违约损失17466.23元的主张，能否成立？三、原告胡轶群诉求由被告方支付其差旅费、误工费、资料费损失1000元的主张，能否成立？对争议焦点一：本院经审查后认为，原告胡轶群与被告众昊药业公司于2009年3月12日签订了一份《集资建房承建合同》，在此合同中的相对方仅为甲方湖南众昊药业有限公司以及乙方胡轶群。虽然在原告所交纳的购房款收据上确实盖有“娄底市龙泰房地产开发有限公司涟滨新城项目部财务专用章”的字样，但并不能以此来推定被告龙泰房产公司就是上述合同的相对方，并要求被告龙泰房产公司对原告方承担相应的合同责任。且在本案所查明的基本事实中已确定，关于涟滨新城住宅楼项目的立项单位以及建设方均系被告众昊药业公司，该住宅楼项目中的部分楼房为湖南众昊药业有限公司的内部职工集资建房，而另一部分楼房则系由被告众昊药业公司对外进行出售。对此事实，双方均未提出异议。综上，根据所查明的事实，本院认为原告方提出龙泰房产公司是本案适格被告主体并要求由其承担相应合同责任的主张，无事实和法律依据，故本院对其该主张不予支持。对争议焦点二：本院经审查后认为，原告胡轶群与被告众昊药业公司所签订的《集资建房承建合同》第十五条约定：“…关于产权登记的约定：甲方应当在商品房交付使用后一年内，办理好权属登记（房产证、土地使用证）手续，需要由甲方提供的资料报产权登记机关备案；如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、乙方不退房，甲方按已付房款的2%向乙方支付违约金，甲方必须再延期一年将权属登记（房产证、土地使用证）办好。…”在本案中，被告众昊药业公司至今未能将两证办好并交付与原告方的违约事实，证据确凿，且双方对此亦无异议，故被告众昊药业公司应当对此按合同约定承担相应的违约责任。但原告提出由被告众昊药业公司每年按已付房款的2%向其支付违约金，由此要求由被告众昊药业公司赔偿其违约损失17466.23元。对此本院认为，双方在合同中对延期办证的违约责任已有明确的约定，即：被告众昊药业公司应当在商品房交付使用后一年内，办理好权属登记。否则，在原告胡轶群不退房的情形下，被告众昊药业公司需按已付房款的2%向原告胡轶群支付违约金，且被告众昊药业公司在支付此违约金后还必须再延期一年将房产证、土地使用证办好。那么，根据双方上述的合同约定，被告众昊药业公司是在2009年3月12日将涟滨新城小区0009栋351号房屋交付与原告胡轶群入住使用的，被告按约就必须在2010年3月12日之前将两证办好。但被告众昊药业公司不仅未能在房屋交付使用一年内办好两证，在双方合同约定按已付房款2%承担延期一年办证的违约责任之后，给予被告方再延期一年的办证期限内，即2011年3月12日前，被告众昊药业公司也仍未能依约将两证办好，被告众昊药业公司的上述行为已构成了再次违约，故本院认为应当对被告众昊药业公司的两次违约行为按已付房款的2%双倍支付违约金为宜。综上，本院认为原告方提出的上述主张，并不符合双方合同的约定，且无法律依据，故不予采纳。至于对被告众昊药业公司延期办证违约金的计算应为：195210.75元（已交纳的总房款）×4%=7808.43元。对争议焦点三：本院经审查后认为，原告胡轶群虽然诉求由被告方支付其差旅费、误工费、资料费损失1000元，但对此并未能提交相关证据，根据谁主张谁举证之证据规则，应当由原告方对此承担举证不能之法律后果，故对原告方此诉讼主张，本院不予支持。综上所述，本院认为在本案中虽然原告胡轶群并非湖南众昊药业有限公司的职工，双方所签订的《集资建房承建合同》也并不符合被告众昊药业公司申报立项的内部集资建房条件，所以根据所查明的事实，对本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷为宜。但原告胡轶群与被告众昊药业公司所签订的《集资建房承建合同》，亦均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的限制性规定，应合法有效，合同双方亦均应按合同约定履行各自的义务。在上述合同的履行过程中，原告胡轶群已按约履行了自己支付房价等各项款项的义务，被告众昊药业公司有按合同约定期限交付房屋与原告，但其却未能按合同约定的期限履行办理房屋产权证、国土使用权证的相关手续，被告众昊药业公司的行为已构成违约，现原告胡轶群提出要求由被告众昊药业公司按约定办理并交付涟滨新城0009栋351号房屋的所有权证和土地使用权证的主张，合理合法，本院予以支持。被告龙泰房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院根据所查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告湖南众昊药业有限责任公司在本判决生效后三十日内为原告胡轶群所购的娄底市娄星区涟滨新城0009栋351号房屋办理好并交付房屋所有权证和土地使用权证；二、由被告湖南众昊药业有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告胡轶群违约金7808.43元；三、驳回原告胡轶群对被告湖南众昊药业有限责任公司其他的诉讼请求；四、驳回原告胡轶群对被告娄底市龙泰房地产开发有限公司的诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告湖南众昊药业有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状、上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。拒绝履行的，本判决生效后，权利人可持本判决书向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，自本判决确定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 石 婕审 判 员 周 威人民陪审员 陈 燕二〇一三年十一月十三日书 记 员 吴细宁附：本判决所适用的法律条文---《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”