（2013）宁民终字第2462号

裁判日期: 2013-11-13

公开日期: 2014-01-17

案件名称

刘建祥与单厚真、龙梅商品房销售合同纠纷民事裁定书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

龙梅,刘建祥,单厚真

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2462号上诉人（原审被告）龙梅。被上诉人（原审原告）刘建祥。被上诉人（原审原告）单厚真。上诉人龙梅因与被上诉人刘建祥、单厚真房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院作出的（2013）江宁汤民初字第219号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭并于2013年9月6日公开开庭进行了审理，上诉人龙梅、被上诉人刘建祥、单厚真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建祥、单厚真原审诉称，2012年12月10日，双方当事人及中介方签订《房地产中介买卖合同》，约定龙梅将其位于南京市江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第六街区××幢×××室房屋出售给刘建祥、单厚真，并于当天签订了补充协议。刘建祥、单厚真按约定支付了龙梅20000元定金，但其后龙梅未能按合同约定履行义务，导致合同无法继续履行。刘建祥、单厚真多次要求龙梅按合同约定返还定金、承担中介费及违约金，龙梅均拒绝。为此，刘建祥、单厚真提起诉讼，请求法院判令：1、解除刘建祥、单厚真与龙梅签订的《房地产买卖中介合同》；2、龙梅赔偿刘建祥、单厚真支付的中介费5000元、返还定金20000元并支付违约金27250元及贷款费用500元（系庭审中增加诉讼请求），合计52750元；3、本案诉讼费用由龙梅承担。龙梅原审辩称，1、同意解除《房地产买卖中介合同》；2、刘建祥、单厚真一直未提供贷款通过预审的书面材料，也未告知在哪家银行办理的贷款，刘建祥、单厚真已违约，不应当返还其定金，也不存在支付违约金；3、中介费5000元龙梅不应当支付，刘建祥、单厚真所诉于法于理不合；4、贷款费用与龙梅无关。综上，请求驳回刘建祥、单厚真的诉讼请求。原审法院经审理查明，2012年12月10日，经南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）居间，刘建祥、单厚真（乙方）、龙梅（甲方）及我爱我家公司（丙方）签订一份《房地产买卖中介合同》及补充协议。约定，甲方将其所有的位于江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第六街区××幢×××室房屋出售给乙方，房屋售价为545000元，中介费5000元由乙方支付。合同第九条违约责任条款第（三）项约定违约方支付守约方违约金27250元。三方在补充协议约定：“1、乙方办理商业贷款35万元。由丙方负责办理。乙方应于本合同生效之日起17日内提供贷款所需材料。如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后三个工作日内须自筹资金补足房款……如因乙方贷款材料未能及时送达丙方，导致甲方不能及时取得房款，由甲乙双方协商解决，丙方作为见证方……3、（3）甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金人民币贰万元整，（4）乙方借给甲方壹拾万元整，用于办理解押手续，解押后贰个工作日内办理产权过户手续，过户后转为房款，乙方于产权送件当日另支付甲方房款人民币柒万元整……（12）如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费、定金及违约金……（15）甲乙双方一致约定乙方借钱给甲方还贷的前提条件是乙方银行贷款审核通过”。合同签订当日，刘建祥、单厚真支付龙梅定金20000元，并交付丙方中介费5000元。之后，刘建祥、单厚真通过南京恒泰投资担保有限公司办理贷款事宜。我爱我家公司于2013年1月8日通过电话和短信的方式通知双方当事人刘建祥、单厚真的贷款已通过预审，我爱我家公司及刘建祥、单厚真要求龙梅商定时间去办理解押手续。龙梅因未接到银行贷款审核通过的书面通知，对于刘建祥、单厚真能否办下贷款持怀疑态度，不同意去办理解押手续，同时要求与刘建祥、单厚真重新签订买卖合同，约定双方的权利义务。双方未能协商一致，致使《房地产买卖中介合同》未能继续履行，引起本案诉争。审理中，因双方意见不一，致调解未成。原审法院认为，刘建祥、单厚真与龙梅之间的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据双方签订的合同约定，刘建祥、单厚真办理商业贷款35万元，如经银行审核，刘建祥、单厚真不能贷款或不能足额贷款，刘建祥、单厚真在接到我爱我家公司通知后三个工作日内须自筹资金补足房款。如刘建祥、单厚真不能贷款或不能足额贷款，并经通知后三个工作日未补足房款，刘建祥、单厚真要承担违约责任，龙梅的权益是有保障的。龙梅因未见到刘建祥、单厚真贷款通过预审的书面材料，出于对自身权益能否得到保障的担心，怀疑刘建祥、单厚真不能贷款或不能足额贷款，从而不办理房屋解押手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方并未约定刘建祥、单厚真需提供贷款通过预审的书面材料，故龙梅辩称刘建祥、单厚真已构成违约的意见无事实依据，原审法院不予采纳。对于双方签订的《房地产买卖中介合同》，刘建祥、单厚真要求解除，龙梅亦同意解除，原审法院予以准许。合同解除后，龙梅应返还刘建祥、单厚真定金20000元，并按合同约定支付刘建祥、单厚真违约金27250元，承担刘建祥、单厚真已支付的中介费5000元。对于刘建祥、单厚真主张的贷款费用500元，该项诉讼请求系刘建祥、单厚真在举证期限届满后提出的，且证据不充分，故原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定，判决如下：一、解除刘建祥、单厚真与龙梅于2012年12月10日签订的《房地产买卖中介合同》。二、龙梅返还刘建祥、单厚真定金20000元，并支付违约金27250元、中介费5000元，合计52250元，于判决发生法律效力之日起十日内付清。三、驳回刘建祥、单厚真的其他诉讼请求。本案原审应收案件受理费10356元，减半收取5178元，由龙梅负担。龙梅不服原审法院判决，向本院上诉称，1、龙梅没有违约，无需承担违约责任，合同中对办理解押并未约定具体时间，但对其前提条件进行了约定，即刘建祥、单厚真银行贷款审核通过并借其10万元给其办理解押手续。基于对刘建祥、单厚真能否履约的担忧，龙梅决定暂不去解押，这是合理使用不安抗辩权。2、合同无法履行下去的责任在于刘建祥、单厚真以及我爱我家公司，刘建祥、单厚真的银行贷款在尚未通过银行贷款审查时，即申请了撤案，致使银行贷款没有着落。3、银行贷款审批通过的必备材料是首付款证明，而三方合同中却没有约定首付款，此是导致合同履行发生争议的原因。4、合同尚在履行中，刘建祥、单厚真申请撤案后，既没有通知龙梅，也没有按约在1月15日付清房款，是合同无法履行的根本原因。综上，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；追加我爱我家公司为本案当事人；刘建祥、单厚真应赔偿其违约金；本案诉讼费由刘建祥、单厚真负担。被上诉人刘建祥、单厚真答辩称，刘建祥、单厚真按约履行义务，没有违约行为。龙梅质疑其首付款能力及银行审查问题，刘建祥、单厚真有证据证明其具有支付能力。龙梅未按约履行合同，存在违约行为。综上，龙梅的上诉请求和事实理由均不成立，请求维持原判。二审中，龙梅提交了2013年7月16日中国邮政储蓄银行股份有限公司南京市江宁支行的情况说明，载明：刘建祥及其配偶单厚真于2012年12月28日在中国邮政储蓄银行南京市江宁支行申请住房贷款35万，购买江宁区东郊小镇第六街区××栋×××室，该笔贷款已经信贷员初审上报审查岗，此时，担保公司申请退案，本行按撤案处理，江宁消费信贷中心于2013年1月22日做退案处理。龙梅以此证明被上诉人的银行贷款在尚未通过审查就撤案，并于2013年1月22日做了退案处理。刘建祥、单厚真对该证据的真实性无异议，但其认为从银行退案是因龙梅的违约行为，导致合同无法继续履行。龙梅另提交了中国邮政储蓄银行股份有限公司个人住房贷款产品介绍书、工作人员宋甲的录音以及首付款证明等证据，其中贷款产品介绍书上写明，个人住房贷款办理流程为签订房产买卖合同→提交贷款申请→银行调查审批→签订贷款合同→办理房产过户→落实贷款担保条件……龙梅认为以上证据证明首付款证明上的签名并不是龙梅所签，是伪造的，而要通过银行审核，必须支付首付款，故刘建祥、单厚真的银行贷款并未审核通过。刘建祥、单厚真对个人住房贷款产品介绍书无异议，对录音的真实性有异议，认为不能确定是宋甲的录音，且该录音中也提及信贷资料是齐全的，并办理了审批贷款。龙梅所述首付款证明系伪造与刘建祥、单厚真无关，其不清楚。刘建祥、单厚真提交了中国银行存款清单明细和申请贷款的收入证明，证明其有支付能力。龙梅认为对方有无支付能力应交给银行审查，其个人无法进行审查。庭审中，刘建祥、单厚真及龙梅均申请证人宋乙出庭，宋乙陈述涉诉房屋是我爱我家公司独家房源，是龙梅委托其代为销售的。宋乙之前不认识刘建祥、单厚真。龙梅和刘建祥、单厚真同至我爱我家公司找其代办过户手续。银行预审通过后，宋乙通知了买卖双方，刘建祥同意去解押并说明钱款已经准备好了，而龙梅一直不肯去解押，并说房屋不卖了，导致合同不能继续履行，故宋乙通知了担保公司、银行对贷款申请进行撤案。宋乙另陈述，其认为合同约定银行贷款审核通过是对买家的征信做审核，担保公司通知其贷款通过，可以办理过户，其就通知双方可以办理过户。龙梅申请证人罗某某到庭陈述，当时龙梅找其公司作独家委托销售涉诉房屋，后来龙梅自己找来买家，我爱我家公司仅是代其办理相关手续。关于解押，双方约定买方借钱给卖方解押。解押之前要准备相关材料交给银行审查是否具有贷款能力。一般来说，如果符合贷款条件，银行会通知担保公司告知中介进行后续工作。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。以上事实，有中国邮政储蓄银行股份有限公司南京市江宁支行情况说明、中国邮政储蓄银行股份有限公司个人住房贷款产品介绍书、录音资料、首付款证明、存款清单明细和申请贷款的收入证明、开庭笔录等予以证实。本院认为，刘建祥、单厚真与龙梅之间的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原审中，刘建祥、单厚真要求解除合同，龙梅明确表示同意解除合同，双方合同予以解除。原审审理中，双方并未提出追加我爱我家公司为第三人的申请，且我爱我家公司并非必要参加诉讼的当事人，该公司员工作为证人已到庭参加诉讼，故对龙梅二审提出追加我爱我家公司作为本案第三人的申请，本院不予支持。双方在合同履行过程中，龙梅接到中介通知其去办理解押手续的通知后，未去办理解押手续。龙梅认为，银行预审通过并不等于银行贷款审核通过，刘建祥、单厚真并未支付首付款，银行贷款审核不可能通过，故其至银行解押的条件并未成就，其不存在违约。本院认为，双方在合同中约定银行贷款审核通过，按照二手房买卖的一般流程，房屋买卖过户前银行应调查审批，预审通过该调查审批即已通过。本案中，我爱我家公司通知双方当事人刘建祥、单厚真银行贷款已通过预审，而据刘建祥、单厚真及龙梅申请的证人宋乙出庭陈述，因龙梅一直不去解押，并说房屋不卖了，导致合同不能继续履行，故其通知了担保公司、银行对贷款申请进行撤案。故综合以上情况，本院对龙梅认为其不存在违约行为的主张，不予采纳。刘建祥、单厚真在合同履行中无违约行为，中介在合同履行中是否存在其他不当行为，与刘建祥、单厚真无关。因龙梅在合同履行过程中存在违约行为，应当承担相应的违约责任，原审法院判决并无不当。综上，龙梅的上诉请求与上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1106元，由上诉人龙梅负担。本判决为终审判决。审　判　长　孙　侠代理审判员　付　双代理审判员　马　帅二〇一三年十一月十三日书　记　员　赵春凤 来源：