（2013）威民一终字第363号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-04-29
案件名称
周洪堂与张国建房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张国建,周洪堂
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）威民一终字第363号上诉人（原审被告）张国建，男，1952年6月15日出生，汉族。委托代理人侯国华、丛晓涛，山东鸿源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周洪堂，男，1959年1月8日出生，汉族。委托代理人王军强，山东剑琴律师事务所律师。上诉人张国建因房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2012）荣民重初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2004年5月12日，案外人荣成市石岛农村信用合作社宁津分社通过（2003）荣执一字第351-2、521-2号民事裁定取得荣成市宁津镇中心冷藏厂的冷库、门市房、平房和围墙等财产的所有权。2005年11月18日，原告在威海市嘉正拍卖行以人民币380000元拍得上述宁津镇中心冷藏厂（以下简称中心冷藏厂）、冷库、门市房及附属设施，但未办理房权证、土地证等权属证书。2008年4月6日，原告与案外人王某签订了《冷藏厂租赁合同》一份，约定原告将该冷藏厂、冷库、门市房及附属设施出租给王某使用，年租金170000元，租赁期自2008年4月6日起至2011年4月5日止；如原告违反合同约定，提前收回冷藏厂的，应按照合同未履行部分租金的30％向王某支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定将冷藏厂交付给王某经营使用。2009年2月28日，原、被告签订一份《房产买卖合同书》，约定：原告将该冷藏厂、冷库、门市房及附属设施转让给被告，该房产只有《拍卖成交确认书》，没有其他任何房产证件；原告应在2009年4月6日前将上述房产全部交付被告，被告应在2009年3月15日前一次性支付原告房产款1630000元；如被告违约，除按总标的额的25％向原告缴纳违约金407500元外，并赔偿因违约给原告造成的一切经济损失。合同签订后，原告与王某签订的《冷藏厂租赁合同》终止履行。2009年10月19日，原告向原审法院起诉，要求被告按照合同约定支付违约金407500元。原审中，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿经济损失442000元（两年租金340000元＋赔偿王某损失102000元）的70%即309400元。2010年2月9日原审法院作出（2009）荣石民初字第477号民事判决：原、被告于2009年2月28日签订的《房产买卖合同》无效；被告张国建赔偿原告周洪堂经济损失221000元［（102000元＋340000元）×50%］。被告周洪堂不服该判决，上诉至威海市中级人民法院，威海市中级人民法院以原审认定事实不清，证据不足为由于2011年12月19日作出（2010）威民一终字第230号裁定，撤销原判，发回重审。另查明，被告为支持王某一直在诉争冷藏房屋中经营的诉讼主张，于二审中提交证人刘某、姜某出具的书面证言，以证实王某在诉争房屋继续经营情况。重审时，该二位证人均未出庭作证，原告对此亦不予认可，经原审法院释明，被告仍未提供所主张的冷藏经营的电费单据等证据予以佐证。为此，原审法院调查了原、被告诉争房屋周围的邻居，宁津所冷藏厂等，均证实王某从2009年后未经营，被告对此无异议。2012年10月17日原审法调查诉争冷藏房屋经营电费情况，王某所在的诉争冷藏厂与荣成市鑫宁建筑工程公司及另外几家门市房于2008年起共同使用一块电表。荣成市鑫宁建筑工程公司负责抄数收电费的电工证明，从2009年起，王某用电量明显低，平均每月电费六千元左右，从2010年后至今，电费每月只有一、二千元。通常情况下，这是冷藏日常拉温（行业术语，即维持机器正常运转，但不包括经营）所用的电量，维持冷藏正常经营每月需要约二、三万元的电费。原审法院认定以上事实，有原、被告陈述，房屋买卖协议、调查笔录、电费单据等材料在案为凭。原审法院认为，根据《物权法》第二十八条之规定，荣成市石岛农村信用合作社宁津分社取得诉争房屋的物权，是基于法院生效的裁判文书，根据《物权法》第31条之规定，物权取得人进一步处分不动产物权要求登记，但诉争房屋所在土地未办理相关的权属登记，根据我国现有的房地一体化的原则。原告无法取得诉争房屋的权属登记，被告在受让房屋后亦不能办理权属登记。故原、被告签订的房产买卖合同应认定为无效合同，按合同法的规定，合同被确认无效后，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中，原告从拍卖公司取得房产后未积极办理有关权证而对外出售。被告在明知原告出卖的房产未取得合法权证的情况下，仍执意与原告达成买卖协议，双方对合同无效的后果均负有过错责任，应负同等责任。被告辩称合同无效系原告承诺为其贷款而未履行所致，未提供相关证据予以证实，不予采信。对于原告主张经济损失102000元，因其与王某在违约金交付等诸多关键环节的陈述相互矛盾，不予认定；考虑到冷藏搬迁费时、费力、周期长，及尚有两年未能经营之事实，对该部分损失可按每年原、被告约定的年租金170000元计算两年即340000元的50%为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、第一百一十三条，判决：一、原告周洪堂与被告张国建于2009年2月28日签订的《房产买卖合同》无效；二、被告张国建于判决书生效后三十日内赔偿原告周洪堂经济损失170000元（340000×50％）。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7412元、诉讼保全费2557元，原、被告各负担4984．5元。宣判后，上诉人张国建不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人周洪堂在签订合同时故意隐瞒集体土地使用权不能转让的重要事实，导致合同无效，被上诉人应承担合同无效的全部责任；诉争冷藏厂一直在经营使用，不存在经济损失，且双方签订买卖合同中并未提及房屋上存在租赁合同，上诉人对此并不知晓，亦无法预见该租赁损失的发生，按照“买卖不破租赁”的原则，该租赁协议并非必须解除，解除的后果与涉案房屋合同之间无法定因果关系，原审判决按照租金标准赔偿损失缺乏事实和法律依据。故请求撤销原判，依法改判。被上诉人周洪堂答辩称，原审判决正确，请求维持。经本院二审审理查明，诉争冷藏厂占用土地系村集体土地，没有相关建设用地及审批手续；重审中，被上诉人明确其诉讼请求为要求上诉人按照合同约定支付违约金407500元。原初审二审中，被上诉人陈述其于2009年3、4月份让出纳邢新传和解承利到王某的办公室，以现金的方式给付王某102000元；而证人王某出庭证实，被上诉人于2009年9月份左右分两次给付给其102000元，一次是到被上诉人家里拿的50000元（支票），另一次是其妻到被上诉人处拿的现金。二审中，被上诉人周洪堂主张于2009年4月6日解除了其与王某签订的租赁合同，同时认可诉争冷藏厂仍由王某管理使用，但辩称因王某未用于经营，故未要求其支付租金。本院二审查明的其它事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人主张的经济损失有无事实及法律依据系本案争议焦点。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的相关规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。本案中，诉争冷藏厂占用的土地系村集体所有的土地，至今未取得建设用地及审批手续，亦无法办理相关产权证书，上诉人与被上诉人就集体土地上的尚未取得合法产权的建筑物即冷藏厂签订的《房产买卖合同书》，违反了法律、法规之禁止性规定，该合同应认定为无效合同。因为合同无效，故被上诉人依据合同约定要求上诉人给付违约金407500元，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。诉讼中，被上诉人主张因提前解除租赁合同而赔偿王某损失102000元，因其陈述的款项给付时间、方式等与王某收取该款项的时间、方式等关键事实相予盾，与其自认租赁合同解除后诉争冷藏厂仍由王某管理使用的事实亦有不符，被上诉人主张该损失已实际发生，缺乏依据；被上诉人亦无证据证实签订涉案《房产买卖合同书》时上诉人已知晓该房屋上存在租赁关系且上诉人已明确要求被上诉人解除其与王某签订的租赁合同，上诉人对该租赁合同解除后的损失亦缺乏合理预见；即使上诉人知晓诉争冷藏厂上同时存在租赁权，根据买卖不破租赁原则，被上诉人亦无需解除该租赁合同，即涉案《房产买卖合同书》的签订与履行并不必然导致此前冷藏厂租赁合同的解除，被上诉人在上诉人未按合同约定于2009年3月15日前支付房款的情况下，故即使依被上诉人主张仍于2009年4月6解除与王某的租赁合同，由此导致的不利后果与上诉人无关。故被上诉人要求上诉人按照租赁合同中约定的租金标准赔偿其损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人之上诉请求，合法有据，本院予以支持。原审判决有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销荣成市人民法院（2012）荣民重初字第5号民事判决；二、驳回被上诉人周洪堂的诉讼请求。一审案件受理费7412元、诉讼保全费2557，由被上诉人周洪堂负担；二审案件受理费3700元，由被上诉人周洪堂负担。本判决为终审判决。审 判 长 于大海代理审判员 金永祥代理审判员 潘 慧二〇一三年十一月十二日书 记 员 丁真真 来自：