（2013）杨民四（民）初字第793号

裁判日期: 2013-11-12

公开日期: 2014-04-20

案件名称

上海同博商业经营管理有限公司与徐建华、上海乐开投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市杨浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海同博商业经营管理有限公司,徐建华,上海乐开投资管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第二百二十一条

全文

上海市杨浦区人民法院民事判决书（2013）杨民四（民）初字第793号原告上海同博商业经营管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人关艳，该公司总经理。委托代理人余光耀，上海市同建律师事务所律师。委托代理人徐志强，上海市同建律师事务所律师。被告徐建华，男，1978年1月26日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托代理人傅兵，上海缪绍零律师事务所律师。被告上海乐开投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人徐建华，该公司总经理。原告上海同博商业经营管理有限公司（以下简称同博公司）诉被告徐建华、被告上海乐开投资管理有限公司（以下简称乐开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴预独任审理，并于2013年6月6日公开开庭进行了审理。因案情复杂，该案转换适用普通程序，依法组成合议庭。后因审理的必须，本院依法追加乐开公司为本案被告，于2013年9月2日组织双方当事人进行证据交换，并于2013年10月18日再次公开开庭进行了审理。原告同博公司的委托代理人余光耀、被告徐建华（暨被告乐开公司的法定代表人）及其委托代理人傅兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同博公司诉称，2010年9月11日，原告与被告徐建华就上海市杨浦区国权路175号房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产租赁合同》及《补充协议》，约定月租金为人民币17，045元（本案所涉币种均为人民币），徐建华如果逾期支付租金超过三十日的，同博公司有权解除合同，并要求徐建华支付相当于三个月租金的违约金。合同签订后，同博公司将系争房屋交付徐建华使用。后徐建华成立被告乐开公司，并以乐开公司的名义交纳了部分租金。2011年11月8日，因徐建华长期拖欠租金，同博公司书面通知其解除合同并支付欠付的租金，并归还房屋，但徐建华不予理睬。2013年3月25日，徐建华擅自搬离系争房屋。现同博公司诉请要求：1、确认同博公司与徐建华就系争房屋签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》于2011年11月8日解除；2、徐建华、乐开公司搬离系争房屋，并将房屋归还同博公司；3、徐建华、乐开公司共同向同博公司支付拖欠租金98，292.83元（计算标准为17，045元／月，从2011年5月1日计算至2011年11月8日）；4、徐建华、乐开公司共同向同博公司支付房屋使用费（计算标准为568.17元／天，从2011年11月9日计算至2013年3月25日）；5、徐建华、乐开公司共同向同博公司支付违约金34，090元。对于押金的处理，同博公司表示应在上述费用中扣除。被告徐建华辩称，同意同博公司解除合同的诉请，但不同意由徐建华、乐开公司承担房屋租金、使用费，亦不同意承担违约金。此外，乐开公司已经于2013年3月25日将房屋归还同博公司。被告乐开公司辩称，对于解除合同无异议，但乐开公司不存在违约情况，相反同博公司存在商业欺诈行为，故乐开公司不同意支付租金、房屋使用费及违约金。因乐开公司系开设足浴保健按摩，需要申请特殊行业的营业执照，同博公司在招商之初曾保证帮助乐开公司办理相关执照，并以同一条街上的“子善轩”为例，声称该公司也是通过同博公司才办到相关执照。同博公司法定代表人关艳还曾与徐建华共同至有关部门办理此事，但迟迟未果，导致乐开公司无法开具正规发票，影响其经营状况。2010年11月，系争房屋开始出现大面积漏水，徐建华向同博公司报修，但该公司未予理睬，反而称该情况系徐建华装修所致。系争房屋装修方案经过同博公司批准，不存在违规装修的行为。之后该房屋虽然经过维修，但仍有明显的水渍，严重影响乐开公司的经营。2013年3月25日，乐开公司已搬离系争房屋，并明确表示将系争房屋内的财产、装修等冲抵租金及使用费。经审理查明，2010年7月1日，出租方（甲方：中国人民解放军九四八二六部队司令部后勤科）、承租方（乙方：同博公司）签订《军队房地产租赁合同》，主要内容：甲方自愿将上海市杨浦区国权路（空南沪字第5201A坐落）建筑面积1825.5平方米的房屋出租给乙方使用，租赁用途为商业，租赁期限自2010年7月1日至2011年6月30日，房屋年租金2，132，184元，每平方米每月租金97.33元，自本合同签订十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金180，000元，在租赁期限内不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，征得甲方的书面同意后，方可签订转租合同，……。同日，双方签订《关于国权路商铺租赁补充协议》，主要内容：双方商定2010年7月1日至2010年9月30日为免租期，自第二年度起，乙方在原有租金的基础上，每年再递增5%的租金，即第二年度租金为6，675，295元，第三季度为7，009，060元，以此类推；经甲乙双方协商同意将国权路商铺建筑面积约为5443平方米其中的3617.5平方米由甲方所属有偿服务单位（中国人民解放军94826部队印刷厂）与乙方（上海同博商业经营管理有限公司）签订租赁合同，甲、乙双方的权利义务不变。2010年7月1日，甲方（出租方：中国人民解放军九四八二六部队印刷厂）与乙方（承租方：同博公司）签订《军队房地产租赁合同》，主要内容：甲方自愿将坐落于上海市杨浦区国权路（空南沪字第5201A号）建筑面积3617.5平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2010年7月1日至2011年6月30日，年租金4，225，240元，自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金360，000元，在租赁期限内不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，征得甲方的书面同意后，方可签订转租合同，……。2011年9月28日，出租方（甲方：中国人民解放军九四八二六部队司令部后勤科）、承租方（乙方：同博公司）签订《军队房地产租赁合同》，主要内容：甲方将位于上海市杨浦区国权路111-219号5443平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2011年7月1日至2011年9月30日，年租金6，357，424元，在租赁期限内不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，征得甲方的书面同意后，方可签订转租合同，……。同日，出租方（甲方：中国人民解放军九四八二六部队后勤部）与承租方（乙方：同博公司）签订《军队房地产租赁合同》，主要内容：甲方同意将上海市杨浦区国权路111-219号房屋（建筑面积2545.7平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2011年10月1日起至2011年12月30日止，房地产年租金2，973，300元，租金按季支付，……，乙方应按时付清。2011年10月1日至2011年12月30日的租金743，325元。2012年2月9日，出租方（甲方：中国人民解放军九四八二六部队后勤部）、承租方（乙方：同博公司）签订《军队房地产租赁合同》，主要内容：甲方将上海市杨浦区国权路111-219号1号、4号楼（坐落号：空南沪字第5201A号）建筑面积2545.7平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月30日止，租金总额2，973，300元，乙方向甲方支付房地产租赁保证金300，000元，在租赁期限内不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方的书面同意后，方可签订转租合同，……。2013年1月15日，出租方（甲方：中国人民解放军九四八二六部队后勤部机营处）、承租方（乙方：同博公司）签订《军队房地产租赁合同》，主要内容：甲方将上海市杨浦区国权路111-219号（坐落号：空南沪字第5201A号）建筑面积2545.7平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月30日止，租金总额2，973，300元，租金按季结算，乙方向甲方支付房地产租赁保证金300，000元，在租赁期限内不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方的书面同意后，方可签订转租合同，……。经甲、乙双方协商一致，甲方原则上同意乙方现承租的国权路商铺续租期限为三年（自2011年10月1日至2014年9月30日），在续租期间，合同每年一签，自2013年10月1日起国权路商铺租赁价格每季度租金为817，657.5元。2010年9月11日，出租方（甲方：同博公司）与承租方（乙方：徐建华）签订《房地产租赁合同》，主要内容：甲方将系争房屋（建筑面积为119.108平方米）租赁给乙方使用，租赁用途为餐饮、足浴、咖吧、茶吧、食品等，租赁期限自2010年9月11日起至2011年6月30日止，本合同的截止日期不得超过甲方与军队房地产管理部门签订合同规定的截止日期，否则，本合同视为无效合同，房地产年租金204，548元，乙方自本合同签订后五个工作日内向甲方支付押金34，090元，甲方收取押金后向乙方开具凭证，……。同日，双方签订《补充协议》，主要内容：自2011年7月1日起，在相关条款不变基础上，甲方同意乙方继续承租该房屋至2015年6月30日，自2010年9月11日至2010年10月30日为乙方免租金装修期，乙方承诺在房屋从事餐饮、足浴等，甲乙双方同意，乙方投资和经营的公司成立后，其法定代表人将在本合同末页签字并加盖公章后成为本合同新的承租人，自上述变更手续履行完成之日起，本合同项下乙方的所有权利和义务均由享有和承担；乙方未具备经营所需的营业执照及各类开业必须的许可证，不得对外营业；甲、乙双方约定，该房屋日租金为4.705元／天／平方米，月租金17，045元，自2012年7月1日起，每年在上一年的基础上上调8%，乙方不得以任何理由拒付租金，租金每三个月支付一次，先付后用，首次支付为3个月租金和2个月租金押金，支付日为甲乙双方签订本协议之日，第二次付租日为2011年1月30日前5个工作日，第三次付租日为2011年4月30日前5个工作日，乙方须将三个月租金交付到甲方指定的银行账号；乙方应按照政府相关部门的要求，自行办理工商、税务、消防、治安等相关手续，取得营业执照及相应的各类许可证和配置相应的各类设施、设备，甲方应提供乙方办理上述证、照所需的应由甲方提供的各项文件，并协助乙方办理相关政府批准；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定的由乙方承担的应付费用外，在完成工商注册地注销或变更后，剩余部分无息归还乙方，甲乙双方同意，乙方逾期支付任何应付费用（包括但不限于租金）超过30日的，甲方可以书面通知乙方解除合同，违约方应当向另一方按月租金的三倍支付违约金，在每期付租日期的最后一日的第二日起有累计满一个月或连续一个月未付租金，则本合同自动终止，不需双方另立书面或乙方表示同意，乙方应在宽限期5日之内立即清场归还物业，因乙方单方原因终止合同的，乙方应补偿甲方一年租金，且保证金不予退还……。《房地产租赁合同》及《补充协议》签订后，徐建华向同博公司支付押金，并支付租金至2011年1月。2011年1月，乐开公司支付同博公司第二期租金51，135元。同博公司将房屋交付徐建华后，徐建华经其同意对房屋进行装修。2010年11月起，系争房屋出现漏水情况，徐建华寻找同博公司修复未果。2010年11月26日，乐开公司注册成立。2011年7月12日，同博公司致函徐建华，要求其结清租金，否则将追究其法律责任。2011年10月24日，同博公司致函徐建华，告知其因欠付租金，同博公司解除与其的房屋租赁合同。2011年11月8日，同博公司再次致函徐建华，要求与其解除房屋租赁合同，并归还房屋，支付欠付的租金及相应使用费。2013年3月25日，徐建华、乐开公司离开系争房屋，并将钥匙归还原告。审理中，徐建华提供录音材料一份，该录音材料形成时间为2013年5月12日，录音材料的另一方为同博公司的法定代表人关艳，徐建华提供该材料证明同博公司曾承诺徐建华可以办出与足浴按摩相关的特殊行业的营业执照，且正因如此，徐建华才投入60多万元用于装修；同博公司对该录音材料真实性无异议，但对证明内容不予认可，并称同博公司只是提供相应材料协助徐建华办理营业执照。审理中，徐建华提供照片一组，反映2010年11月系争房屋漏水的状况，同博公司对上述照片真实性无异议。审理中，本院至系争房屋内查看现场，并拍摄照片，系争房屋未经营使用，屋顶、包房等均有明显漏水印记及涂料脱落情况，包房内天花板均有漏水后的印记及涂料脱落。同博公司、徐建华、乐开公司对房屋现状均不持异议。以上事实，由《军队房地产租赁许可证》、《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁合同》、《补充协议》、录音材料及光盘、系争房屋现场照片、公函、挂号信函收据等证据材料及当事人的当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，同博公司经与案外人签订合同而获得系争房屋出租权，后同博公司与徐建华就系争房屋签订了《房地产租赁合同》及《补充协议》，上述合同及协议合法有效，双方均应按约履行各自权利义务。本案双方当事人争议焦点问题为：一、系争房屋租赁合同的承租人是徐建华还是乐开公司？徐建华认为其签订合同的目的是为了在系争房屋内设立乐开公司，进行注册登记，且同博公司与筹备中的乐开公司签订的合同已在工商部门备案，故租赁合同主体已变更为乐开公司。但徐建华没有足够的证据证明其在与同博公司签订租赁合同时其已明确表明其是代签合同，且徐建华并未按《补充协议》约定于乐开公司成立后在合同上加盖印章，将承租主体由徐建华变更为乐开公司，徐建华与乐开公司并无证据证明同博公司已同意合同已经变更或转让给乐开公司，因此合同的承租人应为徐建华。即使同博公司曾收取过以乐开公司名义交付的租金，徐建华不能以此为由，不承担合同义务。二、徐建华未办出相应营业执照是否构成其拒付租金的理由？其称合同明确约定同博公司应帮助办理相应执照，并提供录音材料予以证明，对此，本院认为，《补充协议》约定同博公司应提供徐建华办理相应证、照所需的应由同博公司提供的各项文件，并协助其办理相应政府批准，但未明确约定由同博公司办理营业执照，其义务仅是提供相关材料并协助办理，徐建华开设的公司如需经营特殊行业，仍应自行办理相应证、照。故徐建华辩称因无法办理特殊行业营业执照而拒付租金的理由缺乏法律依据，本院难以支持。三、系争房屋是否存在漏水、进而影响正常使用之事实？根据徐建华提供的漏水现场照片显示，自2010年11月中旬起，系争房屋的确存在明显的漏水情况，影响乐开公司正常经营，且同博公司在知晓该情况后未采取措施予以修复，后由徐建华自行修复漏水部位。本院至现场查看并拍摄照片，系争房屋目前仍可见明显漏水痕迹，徐建华抗辩的漏水事实成立，同博公司要求徐建华支付违约金的诉请，本院不予支持。现同博公司、徐建华均同意解除《房地产租赁合同》及《补充协议》，虽然同博公司自2011年7月起多次向徐建华发送通知函，并于2011年10月24日发函要求与其解除合同，但徐建华否认收悉该函，同博公司亦无证据证明徐建华已收悉该函。2013年3月25日，徐建华搬离系争房屋，表示放弃房屋内装修及其他物品的相应权利，将钥匙归还同博公司，故系争房屋实际已归还原告，双方的租赁合同实际于该日解除。因系争房屋存在明显的漏水情况，影响乐开公司的正常经营，故租金本院予以适当扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、原告上海同博商业经营管理有限公司与被告徐建华于2010年9月11日就上海市杨浦区国权路175号房屋签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》于2013年3月25日解除；二、被告徐建华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同博商业经营管理有限公司自2011年5月1日至2013年3月25日的房屋租金人民币233，516.5元；三、原告上海同博商业经营管理有限公司应于被告徐建华结清上述主文第二项费用后三日内返还被告徐建华房屋押金人民币34，090元；四、原告上海同博商业经营管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币7884元，由原告上海同博商业经营管理有限公司负担人民币2365元，由被告徐建华负担人民币5519元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　黄　伟代理审判员　吴　预人民陪审员　徐力勤二〇一三年十一月十二日书　记　员　钟显庭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度“”