（2013）城民初字第2414号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-03-11
案件名称
李淳哲与青岛万科银盛泰房地产有限公司车位、车库纠纷一审民事判决书
法院
青岛市城阳区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李淳哲,青岛万科银盛泰房地产有限公司
案由
车位纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第九十四条，第九十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）城民初字第2414号原告李淳哲。委托代理人熊纪奎，山东中商律师事务所律师。委托代理人杲文福，山东中商律师事务所律师。被告青岛万科银盛泰房地产有限公司。法定代表人丁长峰。委托代理人朱红娟，山东琴岛律师事务所律师。委托代理人ＸＸ鹏，山东琴岛律师事务所律师。原告李淳哲与被告青岛万科银盛泰房地产有限公司车位纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李淳哲委托代理人熊纪奎、被告青岛万科银盛泰房地产有限公司委托代理人朱红娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年3月29日，原、被告签订了车位转让合同，约定被告将万科城市花园1.2期73号地下车位转让给原告，车位总价款97000元，合同签订后，原告按照约定支付了全部车位款。合同约定被告应在2012年7月30日前向原告交付73号车位，被告于2012年7月11日向原告送达交付使用通知书，原告根据被告的该通知前往办理车位交付手续时，被告告知73号车位已经不存在，无法进行交付。合同明确约定，违约方自违约之日起至纠正之日止期间，每日按总价款的0.1%向对方支付违约金，同时还约定因违约导致合同解除的，违约方应当向对方支付总价款的20%作为解除合同的违约金。综上，距合同约定的交付时间已超过近10个月时间，被告一直未能向原告交付73号车位，也没有按照合同的约定履行违约责任。故请求判令：1、解除原被告签订的车位转让合同；2、被告向原告返还97000元车位款及该97000元车位款自2012年7月31日至判决生效之日按照银行同期贷款利率的利息；3、被告向原告支付自2012年7月31日至判决生效之日，每日按照车位总价款97000元的0.1%的违约金（计算至开庭之日为31234元），并承担律师费8000元；4、被告向原告支付车位总价款97000元的20%解除合同违约金19400元；5、诉讼费用由被告承担。为支持其主张，原告向本庭提交了以下证据：1、车位转让合同，证明原被告双方于2011年3月29日签订了车位转让合同，约定原告购买被告73号车位，并约定了价款及相关的法律责任。被告对该证据无异议，但认为根据该合同第七条的规定，被告无需向原告承担责任；第八条规定，每日总价款计算时间是自违约之日到行为纠正之日，因涉案合同出于规划调整而被取消，所以被告无法向原告交付车位，也不存在纠正违约行为，不适用违约承担，第三款约定的总价款20%的违约金也远远高于因车位取消而给原告造成的损失，且被告一直希望通过调整车位位置解决此事，但原告不予接受，对于原告恶意阻止事件解除导致损失扩大的部分也不应该由被告承担责任；第九条所称的费用由败诉方承担，是应在被告存在过错时适用，但被告不存在完全过错，所以诉讼费用不应该由被告承担。2、收费通知单二份，证明原告已经支付被告车位款97000元。被告认为其中87000元的收据，时间应该是2011年3月29日，对10000元的收据无异议，被告的确已经收到原告97000元。3、交付使用通知书，证明2012年7月11日，被告向原告发送交付使用通知书，明确通知在7月30日前交付73号车位，但原告根据该通知书前往办理手续时，被告告知原告车位不存在，无法交付。被告认为该证据的真实性无法确认，如果该证据是真实的，也足以证明被告在发该通知书时确信上述车位客观存在，对不能交付车位的事实，也没有主观上的恶意。4、中国邮政特快专递邮件详情单及律师函，证明2013年4月18日，原告委托人就被告在合同约定的交付时间已经超过近9个月仍未向原告交付，向被告发出律师函。被告认为因该证据已经拆封，无法核实其真实性，同时邮寄单中也未明确未妥投的原因，所以对该证据不予认可。5、律师费发票，证明原告为本案支付律师费8000元，该费用应由被告承担。被告对该证据的真实性无异议，但认为该费用不是本案必然所发生的费用，所以不应该由被告承担。被告辩称，被告在万科城市花园合法建造人防车位，且根据当时的规划设计图纸与原告签订车位转让合同，但后因规划调整，车位被迫取消，对此被告并无主观过错，被告客观上无法向原告交付的事实，被告同意解除与原告签订的车位转让合同，但原告诉请的违约赔偿金额过高，且超过原告实际损失，应予以调减。为证明其抗辩理由，被告向本庭提交了以下证据：1、青岛市人民防空工程竣工验收备案表，证明被告合法建造万科城市花园地下防空工程，平时用途是地下单层停车库，工程已经竣工验收备案是合法的工程，被告有权对车位进行转让。原告对该证据无异议。2、照片一张，证明涉案的73号车位本来是在柱子的位置，但因为设计变更，73号车位已无法停车。原告对该照片的现场无法确认，需要核实，原告之所以要73号车位，是因为该车位比其他车位要大。经审理查明，一、原告（乙方）与被告（甲方）于2011年3月29日签订了车位转让合同，鉴于甲方投资建设了城市花园小区1.2期地下车位，该地下车位属于人防工程，由出卖人投资建设，不属于业主共有财产；乙方系城市花园项目21号楼3单元901室的业主，乙方要求购买本合同项下车位。现经甲乙双方协商，就城市花园项目73号地下车位转让事宜达成如下协议。主要约定：第二条、甲方同意按本合同约定将该车位转让给乙方，车位按所编号转让，不计算建筑面积的大小。第三条第1款、乙方应于2012年7月30日前与甲方办理该车位交接手续。第六条、车位价款及付款方式。1、就本合同项下车位，乙方应向甲方支付的总价款为人民币97000元。2、乙方于2011年3月29日前向甲方支付全部车位款，共计97000元。第七条、特别条款第1款、甲乙双方特别约定，由于政府、行政原因导致乙方完全无法继续使用车位的，甲方无需向乙方承担违约责任，甲方同意将甲方因此获得的相关行政补偿款转支付给乙方并无需支付其他补偿，乙方已支付的车位转让价款甲方不予退还。第八条、违约责任。1、若乙方迟延支付车位价款，则应就迟延期间，每日按总价款的0.1%向甲方支付违约金；迟延超过10日的，甲方有权解除本合同及另行出售该车位，乙方应向甲方支付本合同总价款10%的违约金，甲方有权自乙方已付车位款中扣除，若乙方尚未支付车位款的由乙方向甲方支付该违约金。2、除本合同另有约定的外，若任何一方存在其他违约行为，经对方书面催告后15日内仍不纠正的，则应就违约之日起至纠正之日止的期间，每日按总价款的0.1%向对方支付违约金。3、除本合同另有约定的外，若任何一方违反本合同约定，经对方书面催告后60日内仍不纠正的，则对方有权解除本合同，且违约方应向对方支付相当于总价款20%的违约金。4、除法律及本合同另有约定外，任何一方非经对方书面同意无权单方解除本合同。第九条、争议解决与争议解决费用承担。凡因本合同引发的争议，由该车位所在地人民法院诉讼解决，败诉方需承担胜诉方的诉讼相关费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等。第十条、一方发给另一方的通知或信件必须是书面的，按以下地址或收件方事先书面通知发件方的其他地址发送，上述通知或信件必须由专人传递或通过特快专递方式邮寄。如由专人传送，则以送达时视为送交；如以特快专递方式发送，则以邮寄日之次日起7日后视为已送达。任何一方更改地址应在七天之内以书面形式通知对方。任何向甲方发送的通知应发送至以下地址：青岛市东海西路5号甲华银大厦12层。原告于2011年3月27日通过POS机向被告交付定金10000元，第二日又通过POS机向被告交付车位款87000元。二、青岛市人民防空办公室盖章的人民防空工程竣工验收备案表载明，万科城市花园1#-21#楼人防地下室工程规划许可证编号：青城规建管字（2010）0096号，防空地下室建设许可证编号：J02-201013，开工日期2010年11月01日。被告于2012年7月11日向原告出具交付使用通知书，通知原告于2012年7月30日前办理完毕万科城市花园一期1.2期人防地下车位073号交付手续，并告知了有关情况。原告按照被告通知前去办理交付手续时，被告告知73号车位无法进行交付。之后双方为此多次进行协商，但没有达成一致意见。73号车位因规划设计变更已经无法停车所以被告无法向原告交付。三、2013年4月18日原告以特快专递向被告发出律师函，但因被告不在指定地址而退回。2013年6月17日山东中商律师事务所向原告出具发票，收到原告律师费8000元，备注与青岛万科银盛泰房地产有限公司合同纠纷案。以上事实，有原被告提供的证据、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，法律未明确规定人防工程设施的使用权禁止买卖，且被告已经取得防空地下室建设许可证，并办理了人民防空工程竣工验收备案，故原、被告签订的车位转让合同是双方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。原告已按照合同约定履行了支付全部车位款的义务，被告也应按照合同约定交付原告车位，但因被告规划设计的变更导致其不能向原告交付车位，被告已构成违约。涉案车位事实上已经不可能交付，致使原告的合同目的不能实现，被告亦同意解除车位转让合同，故原告要求解除双方签订的车位转让合同，符合法律规定，本院予以支持，被告应承担违约责任。被告要求降低违约金数额的主张，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，结合本案原告的损失实际为已支付车位款利息损失的情形，本院认为双方约定的违约金确系过分高于给原告造成的损失，故将被告应承担的违约金，调整为从2011年3月29日原告交付全部车位款起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，由被告向原告支付违约金。原告已经主张违约金的情况下，仍要求被告承担利息，于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付律师代理费8000元，本院认为该项请求符合合同第九条的约定，且不违反法律规定，故本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告李淳哲与被告青岛万科银盛泰房地产有限公司于2011年3月29日签订的车位转让合同；二、被告青岛万科银盛泰房地产有限公司于本判决生效后十日内返还原告李淳哲车位款97000元，并承担自2011年3月29日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的违约金。三、被告青岛万科银盛泰房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告李淳哲律师代理费8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3515元，由原告负担715元，被告负担2800元。被告在履行上述给付义务时将应负担的该费用一并给付原告。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 秦忠基审 判 员 赵丕杰代理审判员 景艳丽二〇一三年十一月十二日书 记 员 孙志双附本案依据的法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 来源：百度搜索“”