（2013）甬仑港民初字第317号

裁判日期: 2013-11-12

公开日期: 2014-09-28

案件名称

谭勇与张某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市北仑区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谭勇,张志峰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬仑港民初字第317号原告：谭勇。委托代理人：向强宗。被告：张志峰。被告（兼被告张志峰委托代理人）：张恩邦。原告谭勇为与被告张志峰、张恩邦房屋买卖合同纠纷一案，于2013年9月23日起诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑智杨独任审判，于2013年10月21日、同年11月6日两次公开开庭进行了审理。原告谭勇、被告张恩邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭勇起诉称，经中介介绍，原告于2013年6月29日与被告张某签订了房屋买卖合同，约定原告以865000元价格购买两被告所有的位于宁波市北仑区小港兴业城市嘉苑9幢102室房地产，合同还就费用支付、过户期限、违约责任等事项作出约定。签订合同时，被告张恩邦不在场，但经中介及被告张某电话确认被告张恩邦同意出售此房。同日，原告向被告张某支付购房定金4万元，被告张某出具相应收条一份。房屋买卖合同中原约定双方应于2013年7月16日前办理完过户手续，但原、被告及中介于2013年7月15日又签订补充协议，约定过户办理期限延长至2013年7月31日。2013年8月10日，被告张恩邦通过中介转交原告房屋买卖合同解除函，单方反悔解除合同并同意双倍返还定金及赔偿损失。双方发生争议，未能和解，现原告起诉至法院，要求判令：被告双倍返还原告购房定金8万元，并向原告支付逾期赔偿金19500元（自2013年7月17日按每日500元暂计算至2013年8月25日），以及车旅费损失1340元、原告夫妻二人误工损失4867.5元、资金利息损失27500元。原告提供了如下证据：A1.房屋购买合同、房屋买卖补充协议各一份，用以证明原、被告之间存在房屋买卖关系；A2.无房证明、未婚证明各一份，用以证明原告为了办理无房证明和未婚证明曾回过老家并产生车旅、误工费损失的事实；A3.定金收条一份，用以证明原告为买房已支付定金；A4.结婚证一份，用以证明原告与赵冬梅是夫妻关系；A5.收入证明两份，用以证明原告主张的误工费的计算依据；A6.工商银行资金转账网上电子回单、工商银行凭证、书面证言、谭满益结婚证各一份，用以证明原告存在资金利息损失；A7.车票八份，用以证明原告车旅费损失的具体金额；A8.合同解除函、邮寄回单、委托书各一份，用以证明被告于2013年8月10日书面解除房屋买卖关系的事实。被告张某答辩称，第一，原告在签订房屋买卖合同时明知涉案房产存在有共有权人，未经共有人张恩邦同意进行交易，房屋买卖合同无效。在签订买卖合同时，被告张恩邦不知情，被告张恩邦大概在2013年7月25日知道卖房一事，立即电话通知中介，表示被告张恩邦不同意卖房，被告张恩邦亦未授权张某，故要求解除合同。8月1日晚上，原、被告到中介处调解，被告提出愿意双倍返还定金，但因原告要求赔偿金过高，未果。8月10日，被告出具合同解除函经中介转交给原告，该函再次明确共有权人不同意卖房，但表示愿双倍返还定金。签订合同时，被告张恩邦就在红联，却未通知他，起诉状中称“中介及张某电话确认”，但被告张恩邦未收到过电话。第二，起诉状中称被告张恩邦于2013年8月10日出具解除函是单方面反悔，但签订合同时被告张恩邦并不在场，亦未授权被告张某签订合同，故不存在悔约。第三，在房屋交易中，原告存在明显的过错，被告张某亦存在过错，因此，被告张某同意返还定金4万元，并另赔偿原告2万元。至于500元一天的逾期赔偿金，因双方已签订补充协议同意推迟过户时间到7月31日，而8月1日被告即已同意双倍返还定金了，是因为原告要求过高，才协商未果，因此，被告不应支付500元一天的赔偿费。至于其他损失，已由赔偿金涵盖。综上，被告张某同意返还定金4万元，并另赔偿原告2万元，驳回原告其他诉讼请求。被告张恩邦答辩称，应由被告张某返还定金4万元，并另赔偿原告2万元，驳回原告其他诉讼请求。其他答辩意见与被告张某一致。两被告向本院提交如下证据：B1.房产所有权证、房屋共有权证、国有土地使用证各一份，用以证明本案涉案房产系两被告共同所有的事实。B2.离婚证、离婚协议书各一份，被告认为虽然被告张恩邦离婚协议确曾约定涉案房产归儿子（即被告张某）所有，但房屋产权状态仍是两被告共有。依两被告申请，本院准许证人夏某出庭作证。证人夏某在庭审中陈述：证人从事房屋中介工作，被告张某在其中介所登记卖房，原告到中介买房，之前与原、被告均不认识。本案所涉合同签订时，有证人、证人中介所业务员一名、张某、张某母亲、原告及原告妻子，共6个人。签订合同前，证人看过房产证。签订合同时，证人未通知过被告张恩邦，证人叫被告张某打电话给被告张恩邦，证人不知有无打通过电话。但被告张某称房子是被告张恩邦给他的，他可以卖，一切责任由他承担。原告曾叫证人注意风险，证人叫被告张某写了承诺。2013年7月20多号，被告张恩邦给证人打电话，说房子不能卖，他不会签字。8月1日晚上，原告与被告张恩邦到中介处协商，被告张恩邦表示定金4万元肯定退还，对于补偿费双方讨价还价，原告要求6万多，临走前被告张恩邦表示“大不了给你4万元。”一星期后，双方又谈了一次，被告张恩邦表示愿意另赔偿4万元，但因中介费负担未果。经质证，两被告对原告提供A1形式上真实性无异议，但表示未经被告张恩邦签字，未生效。对A3真实性无异议。对A8无异议。对A2、A4、A5、A6、A7真实性无法确认，并认为与本案无关。原告对被告提供的证据B1、B2均无异议，原告对证人证言真实性无异议，但表示8月1日协商时，原告未听到被告张恩邦说赔偿4万元。两被告对证人证言无异议。本院认为，鉴于两被告对证据A3、A8无异议，原告对证据B1、B2无异议，双方对证人证言真实性均无异议，故本院对这些证据予以认定。鉴于两被告对原告提供A1形式上真实性无异议，本院对A1形式上真实性予以认定，可以证明原告与被告张某、中介三方曾就涉案房产签订过房屋买卖合同一份。原告提供的证据A2中的无房证明系复印件，被告对其真实性不予认可，本院对其真实性暂不予认定；未婚证明系原件，且盖有婚姻登记机关的印章，本院对其真实性予以认定，但该未婚证明系证明案外人谭智龄未婚，根据该证明，谭智龄已满21岁，故该证据无法证明原告所称的其夫妻二人为办理该证明回过老家而产生损失，故本院对其关联性不予认定。证据A4（结婚证）与原件核对无异，A5（两份收入证明）为原件，本院对其真实性均予以认定，考虑现实需要，A4、A5可以间接证明原告存在一定误工损失，但由于没有其他证据证明原告夫妻二人均需为购买本案所涉房屋产生误工及误工时间的长短，故A4、A5不能直接证明原告夫妻二人误工损失数额达4867.5元。证据A7为原件，综合考虑办理相关手续的需要，可以证明原告产生过一定车旅费，但亦无法证明全部票款均为原告为了购买本案所涉房屋而产生的费用。证据A6中工商银行资金转账网上电子回单、工商银行凭证为银行盖章件，被告对其真实性并未明确否定，故本院对其真实性予以认定，可以证明贾绍芝于2013年7月8日向原告汇款10万元，但该组证据中的谭满益结婚证为复印件，谭满益证言仅为书面证言，未到庭作证，故该10万元是否为原告提前收回的借款，是否如证言所称此前4年多的利息均可以不付，该10万元与本案存在多大程度的关系，均无法证明。本案已付款仅为定金4万元，付于2013年6月29日，在该10万元汇至原告之前，原告亦称其已另购买其他房屋，因此，本院对A6组证据的关联性均不予认定。综上，结合原、被告陈述，本院认定案件事实如下：位于宁波市北仑区小港街道的兴业城市嘉苑9幢102室房地产自2007年11月27日起登记为两被告共同所有，各享有50%的共有份额。2010年6月4日，被告张恩邦与其妻子金惠君（被告张某母亲）离婚时，以离婚协议书约定上述房产归被告张某所有。但未办理变更登记。经中介介绍，原告于2013年6月29日与被告张某签订了房屋买卖合同，约定原告以865000元价格购买该房地产，于2013年7月16日前办理过户手续，合同还就费用支付、违约责任等事项作出约定。合同另备注载明“签合同当天，因张恩邦未到场签字，过户按揭签字一切责任由张某负责”。签订合同时，被告张恩邦未到场，未表示过同意转让房产，亦未授权被告张某签订合同。同日，原告向被告张某支付购房定金4万元。原、被告及中介于2013年7月15日又签订补充协议，约定过户办理期限延长至2013年7月31日。2013年7月20多号，被告张恩邦电话告知中介不同意卖房。同年8月1日，原告、被告张恩邦到中介处协商处理该纠纷，未果。同年8月10日，被告张恩邦受被告张某授权委托通过中介转交原告房屋买卖合同解除函一份，载明其作为共有权人不同意转让房产，并载明8月1日协商时被告已告知原告愿意双倍返还定金，如原告提出约定以外的其他要求，拖延争议解决，被告将不承担任何法律责任。原告在签订合同后，为办理相关手续，存在一定车旅、误工损失，但数额不超过6207.5元。对本案的争议焦点，本院分析认定如下：第一，关于本案所涉房地产的物权归属。原告认为，被告张恩邦和其妻子离婚时，在离婚协议中写明房子归儿子（即被告张某）所有，因此，被告张恩邦已在离婚时放弃了房产共有权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，不动产物权变动以变更登记为公示方法，由此产生公信力，未经登记，不发生效力。当事人享有物权时依法进行了公示，则其物权足以对抗第三人。因此，由于本案所涉房产尚未办理变更登记，房地产物权未变动，仍是两被告各占50%按份共有，被告张恩邦仍是该房产共有权人。第二，被告张某签署房屋买卖合同对被告张恩邦是否构成表见代理？虽然两被告是父子关系，但根据原告及证人陈述，签约当天，原告曾提醒中介注意风险，中介亦要求被告张某给被告张恩邦打电话征询意见，并要求被告张某签字承诺一切责任由被告张某一人承担，可见，原告并未因父子关系而相信被告张某具有代理权，因而亦不构成表见代理。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。本案所涉房屋买卖未经房产共有权人被告张恩邦同意。被告张某签署该买卖合同未经张恩邦授权委托，亦不构成表见代理；现共有权人张恩邦不予追认，原告与被告张某的擅自交易行为亦违反了法律的禁止性规定，故该房屋买卖合同无效。被告张某因该合同取得的定金4万元，应当予以返还。被告张某在未征得共有权人同意的情况下出卖房屋，存在过错。原告明知该房产存在合法登记的共有权人，而在未确认共有权人已经同意的情况下签订合同并交付定金，亦存在过错。因此，原告与被告张某应当各自承担相应的责任。现被告张某自愿另赔偿原告2万元，该赔偿数额足以补偿原告因签订该房屋买卖合同所受到的损失。被告张恩邦并未签订该合同，亦未授权委托他人签订合同，原告提供的2013年8月10日合同解除函虽为被告张恩邦签字，但原告同时提供的被告张某2013年8月9日出具的委托书表明被告张某委托被告张恩邦全权处理合同解除事宜，故没有证据表明被告张恩邦在合同签订时是知道卖房一事并同意的。因此，被告张恩邦并非合同主体，不承担合同无效后的法律责任。综上，原告诉讼请求中要求被告张某返还定金4万元的部分正当合法，本院予以支持，被告张某自愿赔偿原告2万元，系其综合考虑自身过错及原告损失后的真实意思表示，本院予以认可。原告其他诉讼请求缺乏事实基础，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张志峰应于本判决生效之日起七日内返还原告谭勇定金40000元，并支付赔偿款20000元；二、驳回原告谭勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2964元，减半收取1482元，由原告谭勇负担814元，被告张志峰负担668元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人户名：宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：810060143738093001。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 员　郑智杨二〇一三年十一月十二日代书记员　王何平 来源：百度“”