（2012）聊东商初字第691号

裁判日期: 2013-11-12

公开日期: 2014-12-15

案件名称

山东聊城中天物业管理服务有限公司与宁波双桥房地产开发有限公司聊城分公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

聊城市东昌府区人民法院

所属地区

聊城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

山东聊城中天物业管理服务有限公司,宁波双桥房地产开发有限公司聊城分公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十条

全文

山东省聊城市东昌府区人民法院民事判决书（2012）聊东商初字第691号原告（��诉被告）山东聊城中天物业管理服务有限公司，住所地聊城市东昌西路12号国际商务港。法定代表人王金芳，经理。委托代理人田明，山东光岳律师事务所律师。委托代理人张义都，该公司副经理。被告（反诉原告）宁波双桥房地产开发有限公司聊城分公司，住所地聊城市昌润路北首。法定代表人李旭光，经理。委托代理人张善芳，聊城市政府法制办干部。原告（反诉被告）山东聊城中天物业管理服务有限公司（以下简称中天物业公司）与被告（反诉原告）宁波双桥房地产开发有限公司聊城分公司（以下简称宁波双桥公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2012年5月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山东聊城中天物业管理服务有限公司委托代理人田明、张义都，被告（反诉原告）宁波双桥房地产开发有限公司聊城分公司��托代理人张善芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中天物业公司诉称，原被告于2009年7月25日签订《江南公寓前期物业管理服务合同》一份，约定由原告管理被告开发的江南公寓，被告支付前期物业开办费5万元、早期介入费8万元共计130000元，但被告仅支付90000元，尚欠40000元未付，同时根据合同第四章第8、9、11条的规定，业主或物业使用人拖欠的物业管理费及未售出房屋管理费99031元也应由被告承担，但被告以种种理由拒绝支付剩余欠款，请求判令被告支付上述拖欠的139031元并承担诉讼费用。被告宁波双桥公司辩称，被告已通过代为垫付或原告支取的方式超额支付给原告相关费用，故被告不欠原告所诉款项。反诉原告宁波双桥公司诉称，原被告双方签订的物业服务合同后，因反诉被告经营管理不善，致使物业管理区域内消防设施、器材毁损殆尽；反诉��告未售出的4000余平方商业用房内的水电暖设施设备丢失，甚至物业办公设施也不知去向，直接经济损失达341284元，反诉原告要求反诉被告予以赔偿。反诉被告中天物业公司辩称，反诉原告的反诉没有法律依据，其反诉的依据是基于第三人的侵权关系，诉求的性质属赔偿性质，而本案中审理的是合同关系，本诉和反诉并不属同一法律关系，反诉不能成立，应另案起诉。原告为支持其诉求提交如下证据：证据1、原被告于2009年7月25日签订的《江南公寓前期物业管理服务合同》，证明双方因前期江南物业的管理达成物业管理服务合同，约定早期介入服务从2010年1月1日起至本物业开始交付使用之日止；前期物业管理期限自开始交付使用之日起至物业委员会成立；被告向原告支付前期物业开办费5万元、支付早期介入服务佣金8万元，空置物业的物业管理费及业主未按时足��交纳的物业管理费均由甲方即被告支付，并约定了收费标准；证据2、江南公寓未办理入住手续业主明细一份，证明空置26户的业主所欠的物业管理费23052元。另说明：业主欠物业管理费分为两部分：1、2010年4月30日至2011年4月29日，未在物业办理手续的物业费用是23052元。2、2011年4月30日至2011年9月10日发生的物业管理费用是46648元；3、商业楼空置的物业费用是50114元，三项合计为119814元，加上前期所欠的4万元，共计159814元，另收取业主管理费20783元，从上述数额中扣除，应为139031元。证据3、照片13张及申请一份，证明原告于2011年7月1日已向房管局申请撤回对江南公寓的物业管理、解除与被告的物业管理合同并且在江南公寓贴通知，向业主告知撤离物业服务。被告宁波双桥公司为支持其抗辩提交证据如下：证据1、收到条二张，证明原告在2010年8月10日支取过现金2万元，��2010年11月12日通过支取现金支票3万元，还证明虽合同中约定了前期开办费及早期介入服务费的支付方式，但双方在实际执行过程中形成了按实际需要分次零碎支付的方式；证据2、物业管理相关费用单据33张，证明被告在2010年8月至11月垫付物业管理相关费用共计70945.5元；证据3、公用照明电费单据5张，证明被告代交2010年8月至11月电费共计1049.54元；证据4、水费单据2张（复印件），证明被告代为垫付2010年6月27日至9月27日水费共计9927元共计；证据5、电梯及地下室电费、水费7张，证明被告代为垫付的2010年9月份2231.53元及10月份的电梯、地下室电费及共计7304.57元。反诉原告宁波双桥公司为支持其反诉请求提交证据如下：证据1、2012年5月6日山东省聊城市北大电器自动化研究所出具的江南公寓丢失材料补充表一份，证明江南公寓中天物业公司管理区域内的消防器材设施的��失情况，总价值为141284元。证据2、2011年10月2日山东聊建第四建设公司出具的证明一份，证明反诉原告未售出商业楼安装设备及水电设施损失情况，价值约20万元。对上述证据双方均进行了质证，对本诉中原告所提交证据，被告认为证据1中约定空置物业的物业管理费及业主未按时足额交纳的物业管理费均由甲方即被告支付显失公平，证据2系自行打印的材料，不能视为证据，没有证明效力，证据3申请材料没有签字和公章，只是打印材料，不具有证明效力，照片也看不出在什么时间地点张贴的，也无证据效力。对本诉中被告所提交证据，原告认为证据1不能证明双方协议变更支付费用的方式，恰恰证明了被告违约支付费用，证据2中的费用按约定应由被告承担，证据3、4、5中的费用，因当时被告与业主矛盾大，被告当时承诺承担；对反诉证据均不予认可，认为证据出具人不具有法定资格。根据以上证据和当事人陈述可以认定以下事实：原被告于2009年7月25日签订《江南公寓前期物业管理服务合同》一份，约定被告聘请原告对江南公寓小区提供前期物业管理服务，早期介入服务期自2010年1月1日起至物业开始交付使用之日即2010年4月30日，前期物业管理服务期限自物业开始交付使用之日起为期3年或至业主委员会成立；被告向原告支付早期介入服务佣金8万元（含业主交接前乙方提前进驻人员的工资、办公费用以及交接后但未完全交接的物业费的补差），被告于物业交付使用之日起15日内向原告支付前期物业开办费5万元（包含办公设施购置费以及交接期间物业服务人员的加班费）；空置（未售出）房屋的物业管理费及业主未按时足额交纳的物业管理费由被告支付；在物业入住前7日内，被告应向原告提供和移交物业资料并办理移交手续，双方共同对物业的共用部分进行检查验收并办理移交手续及物业费收取标准等内容。合同签订后，双方未办理交接原告即对江南公寓小区提供了物业服务，期间双方对该小区各项物业开支均有负担。原告称在合同履行期间被告仅支付前期物业开办费、早期介入服务佣金90000元，尚欠40000元未付，被告被告抗辩该费用已变更为零碎支付且已超付。后因原告向被告索要该40000元及物业服务等费用99031元产生纠纷，原告诉至本院，请求判如所请。被告以原告管理不善、致使物业管理区域内消防设施器材毁损及未售出的商业用房内的水电暖设施设备丢失造成经济损失达341284元为由，反诉原告予以赔偿。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是1，被告是否已支付前期物业开办费、早期介入费；2，原告所诉求的物业管理服务期间所产生的物业管理等费用是多少，应否由被告负担��3，反诉应否受理，物业管理服务期间中天物业公司是否造成了被告损失，如造成损失，该损失是多少。关于焦点1，双方所签订的《江南公寓前期物业管理服务合同》中明确约定了前期物业开办费50000元、早期介入服务佣金80000元的支付期限为物业交付使用之日起15日内，原告主张被告尚欠两项费用40000元未予支付，被告虽抗辩该费用已变更为零碎支付且已支付，但其提供的费用单据并不能证明已支付两项费用130000元且原告不予认可，因此其辩述理由不能成立，原告诉求被告支付前期物业开办费及早期介入服务佣金40000元，本院予以支持。关于焦点2，根据合同“在物业入住前7日内，被告应向原告提供和移交物业资料并办理移交手续，双方共同对物业的共用部分进行检查验收并办理移交手续。”的约定，本案中原被告未履行移交、查验等手续，虽然合同约定“空置��未售出）房屋的物业管理费及业主未按时足额交纳的物业管理费由被告支付”，但原告的证据不能有效证明其管理服务期间所产生的物业管理服务等费用是多少，原告该部分诉求没有事实和法律依据，因此，对该项诉求本院不予支持。关于焦点3，本院认为，反诉与本诉基于同一物业服务管理合同、同一法律关系而形成，反诉被告的“本诉和反诉并不属同一法律关系，反诉不能成立，应另案起诉”辩述理由不能成立，本诉反诉一并审理符合法律规定；基于焦点2中所述的合同约定，双方未进行移交、查验手续，反诉原告也未提交有效证据证明中天物业公司在管理服务期间因疏于管理造成其财产损失341284元，因此对其反诉请求不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、限被告宁波双桥房地产开发有限公司聊城分公司于本判决生效后十日内支付原告山东聊城中天物业管理服务有限公司物业开办费及早期介入服务佣金40000元。二、驳回原告山东聊城中天物业管理服务有限公司其他诉讼请求。三、驳回反诉原告宁波双桥房地产开发有限公司聊城分公司要求反诉被告山东聊城中天物业管理服务有限公司赔偿其设施损失的诉讼请求。案件受理费2276元，被告宁波双桥房地产开发有限公司聊城分公司承担800元，原告山东聊城中天物业管理服务有限公司承担1476元；反诉费6419元由被告宁波双桥房地产开发有限公司聊城分公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判长　　王明军审判员　　李桂忠审判员　　康　民二〇一三年十一月十二日书记员　　李　慧来源：百度“”