（2013）宁民终字第2974号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-01-17
案件名称
南京市江宁区秣陵街道周里社区村民委员会与姚太庆租赁合同纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京市江宁区秣陵街道周里社区村民委员会,姚太庆
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2974号上诉人（原审原告）南京市江宁区秣陵街道周里社区村民委员会，组织机构代码证73609883－X，住所地南京市江宁区秣陵街道周里村。负责人艾启斌，该社区主任。委托代理人张丹，江苏诺法律师事务所律师。委托代理人陆元玺，江苏诺法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）姚太庆。上诉人南京市江宁区秣陵街道周里社区村民委员会（以下简称周里社区）因与被上诉人姚太庆租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁开民初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人周里社区的委托代理人陆元玺到庭参加诉讼，被上诉人姚太庆经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。周里社区原审诉称，其与姚太庆于2008年1月18日签订《租赁协议》1份，约定将28亩田地作为养殖基地租赁给姚太庆使用，但姚太庆使用后未按约支付租赁费。2010年1月1日，双方重新签订了《农村土地（水面）承包租赁协议》，约定将38.25亩土地、水面租赁给姚太庆使用。该协议签订后，其即将上述经双方认可的土地交付于姚太庆使用，但姚太庆依然没有支付任何租金，包括2010年之前所欠的租金也依然没有结清。2012年1月20日，双方协商一致签订了《协议书》，解除2010年1月1日签订的《农村土地（水面）承包租赁协议》，姚太庆将原租赁区域内的资产自行清理完毕，一次性支付给其所欠的租金。但时至今日，姚太庆依然没有支付所拖欠的租金及相关水费。现请求判令姚太庆支付：1、租金共计94800元（分别为2008年后租金33600元、2010年后租金61200元），2010年1月至2012年1月未付租金61200元的违约金15300元；2、截止到2012年10月10日的自来水费70469.5元；3、自2012年1月21日至11月21日期间的土地使用费25500元，其后租赁费计算至返还租赁土地之日止。姚太庆原审未应诉。原审法院经审理查明，2008年1月18日，周里社区与姚太庆签订《租赁协议》1份，约定周里社区将28亩田地作为养殖基地租赁给姚太庆，租赁费为每亩600元，租期20年，于每年1月份付清给周里社区，双方在该协议中对其他的权利义务也作了相关约定。协议签订后，周里社区即将上述土地交付于姚太庆使用，但姚太庆未按约支付租赁费。2010年1月1日，双方重新签订了《农村土地（水面）承包租赁协议》，约定周里社区将38.25亩土地、水面租赁给姚太庆使用，租赁费为每年每亩800元，全年租金为30600元，租金采取先付后租，当年付下年方式，租赁期限暂定为14年，即从2010年1月1日至2025年1月1日止，若姚太庆不再租赁，则姚太庆必须恢复所租赁区域原貌，否则周里社区有权追究姚太庆相关法律责任及经济赔偿；签订协议之日，姚太庆支付结清2010年之前所欠租金及2010年度租金，以后每年十一月三十日支付结清下一年租金；如逾期超过30日，姚太庆除应补交所欠租金外，还应向周里社区支付年租金日千分之五的违约金，如逾期超过30日，周里社区有权解除协议，同时姚太庆应向周里社区支付年租金25%的违约金；周里社区将尽力帮助姚太庆协调与水、电提供方的有关事宜，但具体收费事宜由姚太庆与水电提供方协商，所有费用由姚太庆承担；在正常生产经营中，姚太庆所产生的水电等费用，必须按照规定按时交清。双方在该协议中对其他的权利义务均作了相关约定，同时该协议约定，自该协议签订之日起，双方在此日期之前签订的其他租赁承包协议、合同等同时废止（包括2008年1月18日签订的租赁协议等）。该协议签订后，姚太庆没有按约支付2010年之前和2010年之后的租金。2012年1月20日，双方协商一致签订了《协议书》，同意终止双方于2010年1月1日签订的《农村土地（水面）承包租赁协议》，正式解除协议，并对解除后的相关事项达成协议：自本协议签订之日起，双方与本日期之前签订的关于此类、此块土地的协议、合同等其他文字性材料同时废止。姚太庆将原租赁区域内的资产自行清理完毕，姚太庆一次性支付给周里社区所欠的租金后，双方相互无清欠、无补偿、无矛盾。此后，姚太庆仍未支付所拖欠的租金。周里社区诉至本院，要求姚太庆支付租金、违约金、自来水费、土地使用费。姚太庆经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼。原审法院另查明，经勘验，周里社区租赁给姚太庆使用的38.25亩土地上，盖有多间房屋和猪舍。原审审理中，周里社区提供由南京市江宁区秣陵自来水厂出具的证明1份，内容：周里社区2012年度1-10月份实用水87379度，应交水费148544.3元，已交水费71718.08元，下欠水费76826.22元。证明姚太庆在租赁的土地上所办猪厂所欠水费61902元（含上述水费中）。提供周里社区自来水抄表记录，证明姚太庆生活用水欠费8567.5元。原审法院认为，周里社区与姚太庆于2008年1月18日、2010年1月1日签订的《租赁协议》、《农村土地（水面）承包租赁协议》，均是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。2012年1月20日，双方又签订《协议书》，解除了双方的租赁合同，该协议书亦是双方真实的意思表示，是合法有效的，双方租赁关系至此解除。租赁合同解除后，姚太庆应当按解除协议约定，继续履行支付其在租赁期间所欠租金的义务，姚太庆未付租金属违约行为，应承担违约责任，给周里社区造成损失的还应赔偿损失。周里社区主张姚太庆按照双方签订的租赁协议的约定支付所欠租金2008年1月至2010年1月为33600元、2010年1月至2012年1月为61200元共计94800元的请求，原审法院予以支持。2010年1月1日，双方重新签订的《农村土地（水面）承包租赁协议》，约定如逾期超过30日，周里社区有权解除协议，同时姚太庆应向周里社区支付年租金25%的违约金，但2012年1月20日，双方协商一致解除了该协议，另又约定双方在本日期之前签订的关于此类此块土地的协议、合同等其他文字性材料同时废止，并解除协议中未对违约金的数额或计算方式进行约定，故周里社区主张按已废止的租赁协议约定的违约金计算方式，要求姚太庆支付未付租金的违约金15300元的请求，原审法院不予支持。因双方约定姚太庆在租赁期间所发生的一切债权、债务由姚太庆自行处理，与周里社区无关，姚太庆所欠水费属其自身债务，周里社区非该债务的债权人，且周里社区又未代垫该水费，故周里社区主张姚太庆支付水费的请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。经勘验，姚太庆在租赁期间在该租赁物的土地上盖有多间房屋和猪舍，因双方仅约定由姚太庆将原租赁区域内的资产自行清理完毕，清理的义务由姚太庆承担，但对清理时间并未约定，故周里社区应负有给予姚太庆合理的清理时间及催促姚太庆清理的责任，姚太庆在合理清除和催促期间内给周里社区造成损失的，姚太庆应予赔偿。原审法院酌定给予姚太庆合理清除和周里社区催促期限为双方2012年1月20日签订《协议书》后的12个月内。周里社区主张按照2010年租赁合同约定的年租金800元／亩38.25亩即每月租金2550元，计算自2012年1月20日起至2013年1月20日止的使用费30600元的请求部分，原审法院予以支持。在姚太庆不清理情形下，周里社区亦有减少损失扩大的义务，故超过上述合理期限后的损失，应由周里社区自行承担。姚太庆经原审法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院缺席判决：一、姚太庆支付周里社区租金94800元（自2008年1月起至2012年1月止）。二、姚太庆赔偿周里社区自2012年1月20日起至2013年1月20日止按照每月租金2550元的标准计算的使用费30600元。上述一、二款项合计姚太庆应支付125400元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。三、驳回周里社区其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取案件受理费2200元，由周里社区负担830元，姚太庆负担1370元。周里社区不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院对上诉人要求被上诉人承担违约金的诉讼请求不予支持，系对事实认定错误，法律适用错误。2012年1月20日上诉人与被上诉人签订协议，解除双方土地租赁关系，是对解除双方之前的土地承包租赁合同，明确终止租赁关系的具体表述，是解除合同的真实意思之表现。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。若上诉人签订2012年1月20日协议解除双方租赁关系时存在对被上诉人过往责任不予追究的意思表示，应当在该协议中明确约定，所以，根据这份协议，无法推断出上诉人具有对被上诉人违约责任不予追究的意思表示。二、原审法院判决认为租赁期间产生的水费与上诉人无关，被上诉人所欠水费属于其个人债务，上诉人并非该债务的债权人，系认定事实错误。三、原审法院对2012年1月20日签订协议后，关于土地使用费的认定与事实不符，适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判第三项，改判支持我方原审全部诉请，并由被上诉人承担两审诉讼费。被上诉人姚太庆经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。二审中，双方当事人对原审查明的事实没有异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人提供南京市江宁区秣陵自来水厂于2013年9月17日出具周里社区已缴纳2012年度水费的证明、2013年9月10日南京市江宁区秣陵自来水厂和其一起出具的证明、村水电工的抄表记录四份，证明被上诉人欠水费70469.5元，但上诉人没有提供南京市江宁区秣陵自来水厂出具的水费发票。被上诉人对上述证据的真实性不予认可。本院认为，上诉人周里社区与被上诉人姚太庆于2008年1月18日、2010年1月1日签订的《租赁协议》、《农村土地（水面）承包租赁协议》及双方于2012年1月20日签订的《协议书》，合法有效，对双方当事人具有约束力。虽然双方曾协议约定了违约条款，但双方于2012年1月20日签订的《协议书》约定，双方之前签订的协议、合同同时废止，故上诉人要求被上诉人承担违约金的上诉主张，缺乏合同依据，原审判决不予支持，并无不当。上诉人虽提供了江宁区秣陵自来水厂出具的上诉人已结清2012年度水费的证明，但上诉人提供的证据尚不足以证明其代被上诉人垫付了水费，故上诉人要求被上诉人支付代垫水费的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原审法院认定的清理期间以及该期间内被上诉人应承担占有使用费问题，上诉人认为原审法院的相关认定与事实不符，但上诉人对此未提供证据证明，故对上诉人该项主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人姚太庆经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1944元，由上诉人南京市江宁区秣陵街道周里社区村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 邹小戈代理审判员 涂 甫代理审判员 吴 勇二〇一三年十一月十二日书 记 员 崔 鸣 来自：