（2013）江宁开民初字第834号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-04-21
案件名称
原告潘丽娜与被告南京江宁雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘丽娜,南京江宁雅居乐房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）江宁开民初字第834号原告：潘丽娜，女，1978年10月5日生，汉族。委托代理人：郑小华、马新波，江苏维世德律师事务所律师。被告：南京江宁雅居乐房地产开发有限公司（组织机构代码55205220-4），住所地在南京市江宁开发区胜太路68号。法定代表人：毛建平，总经理。委托代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。原告潘丽娜诉被告南京江宁雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘丽娜的委托代理人郑小华、马新波，被告雅居乐公司的委托代理人杨焘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘丽娜诉称：2013年4月，其与被告雅居乐公司签订了商品房预售合同，约定由其购买雅居乐公司开发的江宁区秣陵街道清水亭西路200号碧堤湾畔花园（广告宣传为藏龙御景）11幢1006室房屋，总价款为2397614元。雅居乐公司在所有文案宣传中承诺强调该小区15幢住宅为全精装项目。合同签订以后，雅居乐公司因自身原因，将部分楼栋变更为毛坯销售，即将全精装小区变更为半精装半毛坯小区，该行为严重违反了双方全精装的约定，并严重侵害其合法权益。此外，根据销售许可方案，其所购买房屋的装修标准为5000元／平方米，但雅居乐公司仅提供了装修说明，依据该说明无法测算出装修标准，故诉至法院，要求雅居乐公司向其支付违约金239761元并提交精装修预算。被告雅居乐公司辩称：一、其在广告宣传中提到的精装修并不表示该楼盘所有商品房均为室内精装修，原告潘丽娜理解有误，由此可见该广告宣传并不具体明确，不构成要约；且双方在合同补充协议中明确约定广告宣传仅供购房时参考，不视为要约内容，权利义务以合同及其附件为准，故潘丽娜主张其销售毛坯房构成违约，无合同依据，其不应承担违约责任；至于违约金，潘丽娜主张总价款10%的违约金无合同依据，且潘丽娜也无证据证明其实际经济损失，其不应当支付违约金。二、关于精装修预算的问题，双方签署的合同文本已包括装修附件，但并未约定其应当提供装修预算，且预算对应的是决算，其与潘丽娜之间为商品房预售合同关系，双方不存在再对装修进行决算的问题，故提交装修预算并非约定或法定义务；此外预售许可中涉及的装修标准系其按行政部门要求填写，其出售给潘丽娜的标的物为精装修房屋，是一个整体的物，其无义务将装修拆分出来告知购房者各部分的售价，且其装修用材的采购渠道、价格等属于商业秘密，不应当提供给潘丽娜。经审理查明：2013年4月17日，原告潘丽娜（即乙方）与被告雅居乐公司（即甲方）签订《碧堤湾畔花园商品房预售合同》一份。双方约定，甲方预售给乙方江宁区秣陵街道清水亭西路200号碧堤湾畔花园11幢1006室（以下简称1006室），该商品房建筑面积为139.85平方米，该商品房以建筑面积计价，单价为17144元／平方米，总价款合计2397614元；乙方应当于2013年4月17日前支付727614元，余额款项办理商业贷款，乙方迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的万分之五／天计算向甲方支付迟延期间的违约金；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后15日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款的3%的，甲方有权解除本合同，并定金不予返还，乙方需按房屋总价款的10%向甲方赔偿损失。该合同补充协议约定，甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方之间的权利义务以合同及其附件为准；甲方在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。另，合同附件包括室内装修说明，该说明对室内装修材料、标准等进行了约定。审理中，潘丽娜提供《雅居乐藏龙御景品鉴手册》、商品房预售方案以及视听资料等证据，该手册称“雅居乐藏龙御景，雅居乐20周年铂金级作品……共有15栋新古典主义高层住宅，内享‘两湖三岛一河湾’超大水系景观，户型为约130-330平方米之间的精装大平层”，潘丽娜认为根据以上语句以及音像证据，可以证明雅居乐公司在宣传资料中明确所售商品房均为室内精装修房屋，因该说明及允诺与雅居乐宣传的所谓铂金级作品、豪宅新标杆等挂钩，促使其冲着雅居乐公司宣传的全精装奢华的理念而来购买房屋，故该宣传承诺构成要约，现雅居乐公司的商品房预售方案表明该项目8幢、16幢、17幢等均为毛坯房销售，故雅居乐公司违反了该要约，应当向其承担违约责任；雅居乐公司对上述证据的真实性不持异议，但认为星空地产网的视频并非其对外发布的广告，而手册以及其余的视听资料，均未明确提及所有商品房均为室内精装修房屋，手册中的相关语句应当理解为该小区公共区域等均为精装修，并不能证明所有房屋套内为精装修，此外其余视听资料并非其对外的广告宣传，其相关人员提及的精装修交付的表述并不明确，并不构成要约，而商品房预售方案表明其分期申报的销售方案都获得了准许，其做法并不违反法律规定，也是其自主决定后续销售计划和销售方式的体现。此外，雅居乐公司提出合同补充协议中已明确约定宣传资料不构成要约，潘丽娜认为合同补充协议中就宣传资料不属于要约的约定是无效的。关于违约金，潘丽娜认为合同中明确约定了购房方的违约责任，故依据对等原则，其同样可向雅居乐公司主张总价款10%的违约金；雅居乐公司认为违约金应当以实际经济损失作为衡量标准，目前其以毛坯形式对外销售的楼栋共6栋，所在位置均与潘丽娜购买的房屋距离较远，并不存在经济损失，故潘丽娜所主张的违约金不能成立；潘丽娜认为该项目改为半毛坯半精装后将降低整个小区的奢华程度，而且后续装修会带来噪音污染、安全隐患等，以上损失都难以量化，雅居乐公司无权要求调整违约金。另，关于雅居乐公司是否应当提交精装修预算问题，潘丽娜认为雅居乐公司申报的商品房预售方案中明确装修标准为5000元／平方米，雅居乐公司提供精装修预算系合同附随义务；雅居乐公司不认可此系合同附随义务。因双方分歧较大，致调解未成。以上事实，有《碧堤湾畔花园商品房预售合同》、《雅居乐藏龙御景品鉴手册》、商品房预售方案、视听资料以及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告潘丽娜与被告雅居乐公司之间签订的《碧堤湾畔花园商品房预售合同》合法有效，双方均应约定履行各自义务。从潘丽娜提供的《雅居乐藏龙御景品鉴手册》来看，“户型为约130-330平米之间的精装大平层”应当指的是雅居乐公司就该项目所售房屋全部为精装修房，关于雅居乐公司所提的公共区域精装修等解释，不符合通常人的理解，对雅居乐公司就相关语句的理解所提的抗辩意见，本院不予采纳。以上宣传是否构成要约的问题，销售广告和宣传资料一般都属于要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，对于雅居乐公司所作的广告宣传，因房屋室内为各业主专有部分，故其余楼栋房屋为精装修出售还是毛坯出售并不必然对潘丽娜是否购买1006室以及该房屋价格具有重大影响，故该广告宣传不构成要约；其次，合同补充协议中已明确约定广告宣传资料等不构成要约，而要约邀请、要约到承诺反映的双方缔结契约的过程，在该过程中双方可以通过合意来变更此前的意思表示，故该条款合法有效，应当说通过双方合约的形式已将广告、宣传资料、销售手册等排除在合同内容以外，综上，不能认定潘丽娜与雅居乐公司在商品房预售合同中存在该项目所有房屋均为精装修房的约定，即潘丽娜以雅居乐公司违反该约定为由要求雅居乐公司承担违约责任，无事实依据，本院不予支持。关于雅居乐公司是否应当提交精装修预算的问题，现双方合同中对装修标准已进行了说明，雅居乐公司应当按照装修说明向潘丽娜提供相应的精装修房屋，而提交精装修预算，并非出售精装修房屋一方所负的附随义务，故对该诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告潘丽娜的诉讼请求。本案案件受理费4976元，由原告潘丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：南京市中级人民法院；开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。审 判 长 吴婧丽人民陪审员 储德文人民陪审员 蒋家和二〇一三年十一月十二日见习书记员 马 芳 关注微信公众号“”