（2013）鱼民初（一）字第1737号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-11-03
案件名称
柳州市××物业××责任公司与郑××物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
柳州市鱼峰区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柳州市××物业××责任公司,郑××
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法���关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2013）鱼民初（一）字第1737号原告柳州市××物业××责任公司，住所：广西××蝴蝶山路××号。法定代表人罗××。委托代理人廖××。委托代理人杨××。被告郑××。原告柳州市××物业××责任公司与被告郑××物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月16日立案受理。依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员韦厚望独任审判，于2013年11月7日公开开庭进行了审理。原告柳州市××物业××责任公司的委托代理人廖××、杨××，被告郑××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院查明，原告系有限责任某司，于2002年7月11日注册成立，原使用名称为柳州市恒运卓越物业管理有限责任某司，2008年4月26日��更为现使用名称。被告系柳州市蝴蝶山路58号阳某某园22栋2单元2-2号房屋业主，该房屋建筑面积为114.3平方米。柳州市蝴蝶山路58号阳某某园小区系柳州市恒运天合房地产开发有限责任某司（以下简称恒运房某某司）开发建设。2002年2月26日，原告与恒运房某某司签订《前期物业管理协议》，约定：恒运房某某司委托原告对阳某某园小区提供前期物业服务；物业费收费标准为普通住宅按建筑面积每月0.45元／平方米。2004年11月15日，原告与被告签订《阳某某园前期物业管理服务协议》，约定：物业费收费标准为普通住宅按建筑面积每月0.45元／平方米；物业费缴费时间为每半年交费一次，业主应在物业公司发出的缴费通知时间内支付物业费；如被告违反协议不按约定时间和标准缴纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%缴纳滞纳金。该协议并对原、被��双方的其他权利义务进行了约定，但未约定协议终止期限。阳某某园小区业主委员会已依法成立，原告与阳某某园业主委员会于2010年12月31日签订《阳某某园物业服务合同》，约定：阳某某园业主委员会选聘原告对阳某某园小区提供物业服务，委托期限为2011年1月1日至2012年12月31日，物业费收费标准为普通住宅按建筑面积每月0.48元／平方米。因被告拖欠物业费，原告通过书面方式向被告催收2006年7月1日至2012年12月31日期间的物业管某某及楼道灯费，但被告仍拒不缴纳，原告故起诉至本院，请求判令：1、被告支某某告2006年7月1日至2012年12月31日期间的物业管某某4094元及其违约金3803元；被告支付2007年1月至2012年12月期间的路灯费216元（72个月×3元／月），合计人民币8113元；2、被告承担本案诉讼费用。本院认为，原告为阳某某园小区提供物业服务，被告作为小区内的业���，双方签订了《阳某某园前期物业管理服务协议》，双方之间成立物业服务合同关系。原、被告双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告的合同义务，即按照协议提供符合等级和标准的物业服务；被告的合同义务，即按照协议约定及物价部门的规定支付物业服务费和其他相关费用。被告认可原告曾向其催收过物业费，也曾在住处看到原告张贴的催费通知单，承认从2006年7月起未向原告支付过物业管某某，本院予以确认。被告认为：原告虽提供了物业服务，但未能按照双方合同约定提供相应的物业服务，小区管理混乱，且恒运房某某司应退还被告房屋差价款及逾期备案违约金，原告亦承诺同意将上述款项抵扣物业费用，现恒运房某某司未向被告退还房屋差价款及逾期备案违约金，也未向原告以该款抵扣物业费，故被告不同意缴纳，除非原告愿意将上述款项抵扣物业费并同意被告按所欠费用80%缴纳；原告认为：原告的物业服务确实存在一些瑕疵，但被告不能以此拒交全部物业管某某用，且恒运房某某司与原告系不同企业法人，独立核算账目，被告不能以恒运房某某司同意抵扣为由强行要求原告抵扣物业费，原告亦未承诺同意被告按所欠费用的80%缴纳。对此，本院认为，被告作为阳某某园小区业主，对原告提供的物业服务有监督权，原告提供的物业服务不到位，被告可向原告提出并要求其进行改正，但不能以此拒交全部物业管某某用。恒运房某某司虽承诺退还被告房屋差价款及支付逾期备案违约金，然原告与恒运房某某司均系独立法人企业，原、被告之间的物业服务关系与被告和恒运房某某司之间的商品房买卖关系属不同法律关系，被告不能以恒运房某某司不履行承诺为由要求原告抵扣物业费，故被告的辩解意见依据不足���本院不予采纳。2010年12月31日，原告与阳某某园业主委员会签订的《阳某某园物业服务合同》约定物业费收费标准为0.48元／月／平方米。故原告诉请要求被告支付2006年7月1日至2012年12月31日的物业费4094元［0.45元／平方米×114.3平方米×54个月（2006年7月至2010年12月）＋0.48元／平方米×114.3平方米×24个月（2011年1月至2012年12月）］，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，原告当庭自认物业管理存在瑕疵，被告虽拒交物业费，却并非恶意拖欠，双方已多次协商，故原告要求被告支付违约金3803元，依据不足，本院不予支持。关于路灯费216元，被告辩称与原告之间的合同并未约定路灯费，故不同意支付。原告主张双方之间的合同对路灯费虽无约定，但《柳州市物业服务收费管理实施细则》（试行）第十条及原告与阳某某园业主委员会签订的《阳某某园物业服务合同》第三章第四条有明确约定，被告应当缴纳。对此，本院认为，《柳州市物业服务收费管理实施细则》（试行）的施行时间为2009年3月1日，原告与阳某某园业主委员会签订《阳某某园物业服务合同》的时间为2010年12月31日，此前原、被告双方对路灯费未进行约定，故原告诉请要求被告支付2007年1月至2009年2月28日的路灯费，依据不足，本院不予支持。2009年3月1日至2012年12月31日的路灯费138元（3元／月×46个月），被告应支付给原告。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《柳州市物业服务收费管理实施细则》（试行）第十条之规定，判决如下：一、被告郑××支某某告柳州市××物业××责任公司物业费4094元、路灯费138元，合计人民币4232元；二、驳回原告柳州市××物业××责任公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已向本院预交），减半收取25元，由被告郑××负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判员 韦厚望二〇一三年十一月十二日书记员 陈 莹附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、���身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《柳州市物业服务收费管理实施细则》（试行）���十条物业的供配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、监控设备、公共照明、中央空调等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及物业管理区域内的管漏、线损，没有列入物业服务成本的，应统一纳入代收代缴费用，由相关业主缴纳。物业服务企业应单独列帐，按实际支出费用和规定或约定的分摊方法合理分摊，在收取费用前将分摊情况予以公布。公共能耗分摊原则：使用人、受益人共同分摊。具体分摊方式有合同约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照下列分摊方式分摊：1、楼道灯电费以单元或幢按户分摊；2、道路路灯、水景等水费、电费由全体业主按产权按户数分摊；3、中央空调的电费按建筑面积分摊；4、二次加压水泵、给排水能耗费用按用水量分摊；5、电梯的电费按建筑面积分摊。 搜索“”