（2013）佛南法民三初字第714号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-08-29
案件名称
樊倩诉柯亚琴、侯震宇、满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
樊倩,柯亚琴,侯震宇,满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司,满堂红（中国）置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法民三初字第714号原告（反诉被告）樊倩，女。委托代理人贺文斌、陈学丰，广东国龙律师事务所律师。被告（反诉原告）柯亚琴，女。被告（反诉原告）侯震宇，男。上述两被告共同委托代理人彭孝华、张嘉宝，广东生龙律师事务所律师、律师助理。被告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地：佛山市禅城区体育路13号首层之九铺。负责人温兆强，总经理。委托代理人李敏聪，系该司员工。被告满堂红（中国）置业有限公司，住所地：广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6-8楼，组织机构代码：72190207-1。法定代表人陈戎，董事长。委托代理人李敏聪，系该司员工。原告樊倩诉被告柯亚琴、侯震宇、满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（下称佛山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月27日受理后，依法追加满堂红（中国）置业有限公司（下称满堂红公司）作为本案的共同被告。被告柯亚琴、侯震宇在举证期限内提出反诉，本院依法受理并决定与本诉合并审理。本案依法由审判员方菲适用简易程序于2013年10月11日、10月22日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人贺文斌，被告柯亚琴、侯震宇的委托代理人彭孝华、张嘉宝，被告满堂红公司及分公司的委托代理人李敏聪到庭参加了两次庭审，被告柯亚琴到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2013年2月6日，经佛山分公司居间介绍，原告与柯亚琴、侯震宇签订《房地产买卖合同》，柯亚琴、侯震宇将位于佛山市南海区的3座1201房转让给原告，约定转让价款为840000元。在《房地产买卖合同》签订前，佛山分公司告知原告房屋过户登记仅需缴纳契税、交易手续费、工本费、印花税、测绘费，无需缴纳个人所得税。所以，原告才与三被告约定转让价款840000元，并与三被告签订了《房地产买卖合同》，并愿意承担契税、交易手续费、工本费、印花税、测绘费。原告在合同签订当日即向柯亚琴、侯震宇支付了30000元定金，并向佛山分公司支付了10000元中介费用。后在合同履行过程中，因柯亚琴、侯震宇无法提供无房证明，导致涉案房屋过户登记需另外缴纳近9万元的个人所得税。三被告通过欺诈方式与原告签订《房地产买卖合同》，恶意隐瞒真实房产信息，欺骗原告无需缴纳个人所得税。但在合同履行过程中，又要求原告额外承担相当于总房价十分之一的个人所得税。三被告的行为已严重损害了原告的合法权益。佛山分公司是满堂红公司的分公司。为此，诉请：1、判令四被告柯亚琴、侯震宇、满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司、满堂红（中国）置业有限公司继续履行2013年2月6日签订的《房地产买卖合同》，协助将位于佛山市南海区的3座1201房所有权人变更登记至原告名下。2、前述房产过户过程中产生的个人所得税由四被告负担。3、被告柯亚琴、侯震宇提供前述房产的房屋装修发票、银行按揭利息发票、契税发票、中介费发票、被告柯亚琴、侯震宇在佛山市及户籍所在地城市的住房登记情况查询结果予原告。原告在诉讼中明确第2项个人所得税是指法律规定由卖方缴纳的个人所得税，尚未发生，数额未确定。被告柯亚琴、侯震宇共同辩称，对于原告所有的诉讼请求均不同意。理由如下：1、在签订房屋买卖合同之前，原告到涉讼房屋多次勘查，被告柯亚琴、侯震宇在房产信息方面不存在欺瞒。2、原告在履行过程中，多次要求柯亚琴、侯震宇提供无房证明，而在签订合同前柯亚琴、侯震宇已经告知原告在深圳已经有房产，不能提供无房证明。卖给原告的房产是佛山的房产，不是深圳的房产，柯亚琴、侯震宇没有义务提供这些无房证明。原告要求提供无房证明无理，实际上是怕承担违约责任。3、签订的房屋买卖合同约定所有交易的税费由买方承担，原告在签订合同之前就应当了解需要交纳的税费。原告多次怠于履行房屋买卖合同，构成违约。被告满堂红公司及佛山分公司辩称，1、签订合同前，佛山分公司已与卖方确认至2013年7月29日之后才办理房产证满5年，且属于家庭唯一住房。原告没有证据证明满堂红公司刻意隐瞒该信息。2、个人所得税本由卖方承担，双方合同约定由买方承担。佛山分公司仅提供居间服务，交易税费不应当由佛山分公司和满堂红公司承担，而是由买卖双方一方或者双方共同承担。3、本案产生纠纷的原因是业主在签订合同前向佛山分公司隐瞒了不是唯一住房的情况，故引起买卖双方纠纷。4、同意继续履行合同。被告柯亚琴、侯震宇反诉称，2013年2月26日，柯亚琴、侯震宇与原告及佛山分公司签订了《房地产买卖合同》。合同约定，柯亚琴、侯震宇将位于佛山市南海区的3座1201号房产作价人民币84万元出售给原告；原告应于2013年7月10日前办理完银行按揭贷款手续，同时应于2013年8月5日前支付首付款26万元，并办理房产递件过户等手续。合同还约定，该房产交易产生的税费等由原告承担。《房地产买卖合同》签订后，原告因个人原因一直拖延办理按揭，直至7月10日仍未办理，也没有联系过柯亚琴、侯震宇。7月底，柯亚琴、侯震宇主动联系原告，询问合同履行进展，原告不但不正面回复，还反口，明知柯亚琴、侯震宇在深圳有房产，仍无理要求柯亚琴、侯震宇提供无房证明、签订阴阳低价合同等事宜，企图避免税费，还辩称是中介公司欺骗了原告。柯亚琴、侯震宇随后询问了相关部门，这样做法会触犯国家法律，遂明确拒绝了原告的无理要求。至此，原告至8月5日止一直没有去办理按揭，支付首付款等义务，也没有通知柯亚琴、侯震宇协助。原告早已无购买房产之心，又担心承担违约之责，遂在履行期届满后又故意向柯亚琴、侯震宇送达房产交易催告函，仍强行要求柯亚琴、侯震宇提供无房证明等证件。原告的上述行为，早已构成了违约，柯亚琴、侯震宇本可就此终止合同，要求其支付违约金。但柯亚琴、侯震宇仍同意将期限延至8月20日一并办理按揭，交首付款，办理递件等手续。柯亚琴、侯震宇于8月20日跑到佛山去协助办理上述事宜，原告仍以没有无房证明、要求签订低价阴阳合同等事由而拒绝办理，首付款分文未付，也没有提前告知柯亚琴、侯震宇需要带什么资料。柯亚琴、侯震宇回来后，又书面告知原告，希望其按合同约定诚信履行，但原告却置之不理。为此，诉请：1、解除双方签订的《房地产买卖合同》。2、原告支付违约金84000元。3、请求判令本案反诉费由原告承担。被告柯亚琴、侯震宇在本案中不对被告满堂红公司和佛山分公司主张权利。原告对反诉辩称，1、原告不存在违约行为。相反，是卖方恶意隐瞒房产的真实信息导致合同无法继续履行。2、合同签订前，业主确认至2013年7月29日涉讼房屋办理房产证满5年，且属于家庭唯一住房。事实上，涉讼房屋并非业主家庭唯一住房，这样导致原告增加交纳个人所得税，损害了原告的利益。3、合同约定2013年7月10日前办理申请银行按揭手续，但申请银行按揭手续必须提交广东省商品房买卖合同，但合同后面的约定按揭手续的办理是在递件过户之前，时间上存在矛盾。4、柯亚琴、侯震宇请求的违约金过高。佛山分公司、满堂红公司对反诉述称：1、合同应当继续履行。2、商业贷款可在递件之前提交办理银行按揭申请。原告可先提交了办理银行按揭申请再办理过户。但原告没有申请商业贷款，原告申请公积金贷款。公积金贷款是需要先办理递件手续再申请贷款的。3、如合同无法继续履行，买卖双方可以重新签订补充协议继续履行合同，但佛山分公司在2013年7月底跟卖方联系，要求卖方签订补充协议或先办理过户、收取首期款，但卖方主张买方违约，后拒绝沟通，不接听电话，故合同没有继续履行。卖方要求买方支付违约金不合理。原告在诉讼中提供下列证据：1、原告身份证（各1份，原件），证明原告诉讼主体资格。2、被告柯亚琴、侯震宇身份证（各1份，复印件）、被告满堂红公司组织机构代码证（1份，复印件）、佛山分公司企业机读档案登记资料（1份，打印件加盖广东省佛山市工商行政管理局政府信息公开专用章），证明四被告诉讼主体资格。3、两被告结婚证（1份，复印件），证明涉讼房产属于两被告柯亚琴、侯震宇共同所有。4、房地产买卖合同（1份，原件）。5、收款证明（1份，原件）。6、买卖代理费支付承诺书（买方）（1份，原件）。7、收款收据（1份，原件）。证据4-7，证明原告已经按照合同约定支付了定金、中介费，但由于四被告的原因导致合同无法继续履行。8、交易税费字条（1份，原件），证明签订合同时，四被告已经明确告知原告涉讼房产不需缴纳个人所得税、营业税。9、邮件详情单（1004365328204）（1份，原件）。10、向柯亚琴、侯震宇发出通知书（1份，原件）。11、邮件详情单（1099678468100）（1份，原件）。12、向佛山分公司发出通知书（1份，原件）。证据9-12，证明原告向四被告发出通知书，要求被告尽快履行合同，办理过户。13、房地产权证（1份，复印件），证明涉讼房屋在购入时的价格在40万元左右，如需缴纳个人所得税，个人所得税应为80000多元。14、证明、三水区城建水务档案馆查询结果、佛山市个人住房信息查询结果、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果、佛山市（南海区）房产查询证明、无婚姻登记记录（各1份，原件），证明原告在佛山符合购房条件。15、2013年2月佛山市房产交易情况（1份，复印件），证明南海区2013年2月南海区均价9474.66元每平方米，而涉讼房屋如加上税费需11700元每平方米，价格不合理。经质证，被告柯亚琴、侯震宇对原告证据1-3、5-7、14无异议。对证据4的真实性无异议，但该合同仅是双方交易的约定，不能证明原告的主张，该合同约定买方办理按揭申请的时间、办理交易过户手续及支付首期款的时间，因原告原定办理商业贷款，合同履行时间没有矛盾，后原告单方要求办理公积金贷款造成合同不能继续履行；合同没有约定卖方需提供无房证明；合同第4条约定税费承担方式，税费由买方承担。对证据8有异议，无法确认其真实性，如该纸条是真实的，可以说明是中介欺骗原告，而不是被告柯亚琴、侯震宇有意隐瞒。对证据9、10的真实性无异议，被告柯亚琴、侯震宇已经收到，可以证明原告无理要求柯亚琴、侯震宇提供无房证明，税费是由原告承担的；原告也承诺递件当天向柯亚琴、侯震宇支付首期房款；柯亚琴、侯震宇2013年8月20日到佛山配合办理银行按揭手续，但因原告没有提供材料而办理不到。对证据11、12的真实性无法确认，由法院认定。对证据13的真实性无异议，为了避免征收个人所得税，房屋于2013年7月才办理过户，合同约定房产的税费由原告承担，无论征收多少税费，原告应当自行承担。对证据15有异议，在南海区的地段不同，房产的交易价格不同，以均价反映本案房屋交易价高低不合理；房管登记的房产价格信息与房产的真实交易价格信息不一致。被告佛山分公司、满堂红公司对原告证据1-3、13、14无异议。对证据4-7的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，不能证明满堂红公司隐瞒了卖方的住房情况信息；买方已经履行了合同部分义务，合同可以继续履行，不是满堂红公司导致合同不能继续履行。对证据8的真实性无异议，在签订合同当天，佛山分公司、满堂红公司的员工向原告告知了交易的税费，佛山分公司、满堂红公司已经履行了告知义务，不需要缴纳个人所得税是根据卖方的信息确定的，不是佛山分公司、满堂红公司的原因导致合同不能继续履行。证据9、10相对方不是佛山分公司、满堂红公司，佛山分公司、满堂红公司不清楚。对证据11、12的真实性无异议，佛山分公司、满堂红公司已经收到。对证据15的真实性、合法性有异议，原告没有提供原件核对，不能确定是房管出具的数据，对于反映的价格有异议，涉讼房屋位于南海区的中心，交易价格相对较高。被告柯亚琴、侯震宇在诉讼中提供下列证据：1、原告身份证（各1份，复印件），证明原告诉讼主体资格。2、被告柯亚琴、侯震宇身份证（各1份，复印件），证明柯亚琴、侯震宇诉讼主体资格。3、房屋买卖合同（1份，原件），证明该合同仅是双方交易的约定，不能证明原告的主张，该合同约定买方办理按揭申请的时间、办理交易过户手续及支付首期款的时间，因原告原定办理商业贷款，合同履行时间没有矛盾，后原告单方要求办理公积金贷款造成合同不能继续履行；合同没有约定卖方需提供无房证明；合同第4条约定税费承担方式，税费由买方承担。4、短信（53个截屏，当庭出示手机短信），证明①原告没有在7月10日前办理按揭，卖方催促；②买方早就知道卖方在深圳有房产；③是中介公司欺瞒卖方的住房信息，而不是卖方隐瞒。④应由买方缴纳个人所得税。5、2013年8月16日向樊倩发出的房产交易催告函（1份，原件）。6、2013年8月16日向佛山分公司发出的按揭递件协助函（1份，原件）。7、邮件详情单（1011469867804）及查询结果（1份，原件）。8、邮件详情单（1092746809102）及查询结果（1份，原件）。证据5-8，，证明柯亚琴、侯震宇在收到原告的通知以后，向原告及中介发函，告知被告柯亚琴、侯震宇无法办理无房证明，同意协助原告办理相关的手续。9、车票（2份，原件）及发票联（1份，原件），证明被告柯亚琴、侯震宇2013年8月20日到佛山配合原告办理房产按揭手续，但无果。10、2013年8月26日向樊倩发出的房产交易催告函（1份，原件）。11、2013年8月26日向佛山分公司发出的按揭递件协助函（1份，原件）。12、邮件详情单（1092745431902）及查询结果（1份，原件）。13、邮件详情单（1092745430502）及查询结果（1份，原件）。证据10-13，证明被告柯亚琴、侯震宇表示同意继续履行合同，敦促对方继续履行，但对方没有回复。14、房屋产权信息查询（1份，原件）。15、佛山市（南海区）房产查询证明（1份，原件）。证据14、15，证明被告柯亚琴、侯震宇的住房情况。经质证，原告对被告柯亚琴、侯震宇证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，原告申请的是公积金和商业贷款的组合贷款，向银行办理按揭贷款需要提供备案合同、收款收据，合同约定的2013年7月20日办理按揭贷款根本不具备条件，中介拟定的合同具有重大的缺陷，导致合同不能履行有过错。对证据4的真实性无异议，但认为发生的时间是在7月底、8月初，不能代表原告承担个人所得税，是原告急于继续履行合同，遇到种种困难而要求被告协助，无房证明是办理过户过程中房管要求必须具备的材料，如原告知道需要交纳个人所得税，原告不可能与卖方签订合同。对证据5、7的真实性无异议，是原告发出通知以后，卖方象征式的向原告回函。对证据6、8、9不予确认，不清楚。对证据10、12的真实性无异议。对证据11、13无法确认。对证据14、15无异议，证明了卖方在签订合同时没有提供该深圳的房产信息，恶意隐瞒房产的真实信息。被告佛山分公司、满堂红公司对证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，合同第1条交易背景约定在签订合同前买卖双方需要提供与物业交易有关的重要信息；合同第3条约定8月5日办理过户手续，业主应当协助买方过户，业主有约定和法定的义务提供家庭住房信息；双方约定的税费中不包括个人所得税，因签订合同前认为不需要缴纳个人所得税，才约定由买方承担税费。对证据3的真实性不清楚，有异议。对证据5-8无异议，证据5有抄送给满堂红公司；买卖双方约定买方在2013年8月20日办理手续是以卖方出具无房证明为前提。对证据9有异议，无法确认其关联性。对证据10-13的真实性无异议，但业主没有提供无房证明，继续履行是以卖方出具无房证明为前提。对证据14、15无异议，但卖方在签订合同前没有提供该深圳的房产信息，恶意隐瞒房产的真实信息。被告佛山分公司、满堂红公司在诉讼中没有提交证据。根据原告的申请，本院传唤证人陈某出庭作证。证人陈某陈述：签订合同前是由我的同事跟进本案的买卖的。签订合同时由我代表满堂红佛山分公司与原被告本案签订合同。签订合同时，买方樊倩、卖方柯亚琴、侯震宇到场，我说到过户时候涉讼房屋是卖方唯一且满五年的生活住房，双方没有表示异议，并顺利签约。我于签约当天没有询问房产的相关情况。原告证据8《交易税费字条》是我所出具。基于业务员韦劭告诉我，房产于2013年7月时已满五年且唯一，我签约时告知原告不需要缴纳个人所得税、营业税。我没有向卖方提出过提供办理按揭需要的资料。买方、卖方及经纪方在2013年7月底、2013年8月协商继续履行合同的事宜，卖方提出买方没有按时办理按揭，故合同没有继续履行。现买方还没有按照合同约定办理按揭。但没有办理按揭的原因不清楚，具体不是我负责跟进。经质证，原告对证人证言部分陈述的真实性有异议；签订合同前、签订合同时，中介告知房产是卖方满五年且唯一，在误导的情况下原告与被告签订合同。被告柯亚琴、侯震宇对证人证言部分陈述有异议，认为证人承认被告跟他说过要卖掉佛山的房子在深圳换大一点的房子；如交易不成功，证人需退还中介费，证人与本案的处理有利害关系；证人发给被告的短信可以证明税费应由原告承担；证人证言对办理按揭的陈述相互冲突，法院应根据举证规则认定；证人陈述卖方没有提供房产信息给中介不真实，卖方提供了房产证复印件给证人。佛山分公司、满堂红公司对证人证言无异议。证人发给被告短信的目的是减少所有的税费，不是单单减少个人所得税；中介不负责办理按揭手续，如买方需要找代理办理按揭手续，需要另行委托按揭公司办理；办理不到按揭不是我方的责任；合同有效的联系地址是卖方提供的，与卖方在深圳有无房产没有关系。经审查，四被告对原告证据1-7、13、14的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告佛山分公司及满堂红公司确认证据8由其员工陈某出具，本院对证据8的真实性予以确认。被告柯亚琴、侯震宇确认收到证据9、10，被告佛山分公司及满堂红公司确认收到证据11、12，本院对其真实性予以确认。原告不能证明证据15与本案的关联性，本院对其不予审查。对被告柯亚琴、侯震宇的证据，原告和被告佛山分公司、满堂红公司对证据1、2、14、15无异议，本院予以采信。证据3-8、10-13有证据形成的参与方或收件方确认其真实性，本院对其真实性予以确认。被告柯亚琴、侯震宇不能证明证据9与本案的关联性，本院不予审查。对证人陈某的证言，双方当事人均无异议的陈述，本院对其真实性予以确认，对当事人有异议的陈述的真实性结合本院采信的证据予以综合认定。本院综合当事人的陈述及本院采信的证据，认定以下事实：案涉房屋位于佛山市南海区的3座1201房（下称案涉房屋），登记权属人为柯亚琴，占有份额单独所有。登记日期2008年7月29日。佛山市南海区国土城建和水务局于2013年11月6日出具的佛山市（南海区）房产查询证明显示案涉房屋没有权属限制情况登记。被告侯震宇和柯亚琴于2004年9月21日登记结婚。2013年2月6日，被告柯亚琴、侯震宇（卖方）、原告樊倩（买方）、满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，约定买方购买案涉房屋，成交价840000元；付款方式为银行按揭付款：买方选择组合贷款（商业贷款＋公积金贷款）方式办理银行按揭贷款；买方在签署合同当天支付30000元定金予卖方；买方应在2013年7月10日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；买卖双方同意于2013年8月5日前办理交易过户手续；首期房款260000元在房管部门受理交易递件当天支付；尾期房款580000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。交易税费缴付方式为买方承担；签署本合同后，如因国家政策、政府部门规章制度、税费种类及标准、房屋基准价等变动导致税费调整的，买卖双方同意交易税费以政府部门最终确定为准并按上述约定的税费缴付方式继续履行合同。物业交付时间为卖方收齐楼款当天。买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。2013年2月6日，原告支付定金30000元予被告柯亚琴、侯震宇。2013年2月6日，原告与被告佛山分公司签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》一份，约定佛山分公司为原告购买案涉房产提供房地产咨询服务，原告同意支付房地产咨询及买卖代理费15000元予佛山分公司，于2013年2月6日支付10000元，余下金额于交易结案当天支付。同日，原告支付10000元服务费予佛山分公司。2013年7月31日，柯亚琴与原告通过手机短信沟通合同履行事宜，柯亚琴告知原告，柯亚琴已告诉经纪方无法开具无房证明。2013年8月13日，原告向柯亚琴、侯震宇发出《通知书》，载明希望被告柯亚琴、侯震宇在2013年8月20日前办理以下手续以保证《房地产买卖合同》顺利履行：一、提供无房证明，便于买方办理缴税手续；二、与买方签订在房管部门备案的《广东省房地产买卖合同》，并向房管部门办理递件手续；买方将在房管部门受理交易递件当天向卖方支付首期房款；三、协助买方共同向银行申请办理按揭贷款手续。柯亚琴、侯震宇于2013年8月15日收到该通知书。2013年8月13日，原告向佛山分公司发出《通知书》一份，载明请求佛山分公司敦促柯亚琴、侯震宇并安排买卖双方在2013年8月20日办理上述《通知书》各项手续。佛山分公司于2013年8月14日收到该通知书。2013年8月16日，柯亚琴、侯震宇向原告发出《房产交易催告函》一份，认为原告以中介公司收取费用过高为由未能在2013年7月10日前办理按揭贷款手续，7月底又提出要求卖方提供无房证明。原告已经逾期一个多月，柯亚琴、侯震宇本可终止合同，但现给予宽限期，于2013年8月20日去佛山与原告及中介方一同办理交首付、按揭、递件等事宜，告知如下事项：一、柯亚琴、侯震宇已提供房产证、身份信息给中介方，再提供一次给原告。但无法办理《无房证明》。二、如办理按揭、递件需要其他个人资料，于2013年8月20日前告知。三、同意按84万元成交价签订《广东省房地产买卖合同》。四、原告准备好首付款，于2013年8月20日三方在场时，将首付款打入柯亚琴、侯震宇账户，然后一同去办理相关手续。准备好递件所需缴纳的交易税费。五、贷款银行审批通过后，3个工作日内提供贷款银行电子审批证明。原告于2013年8月21日收到该函件。2013年8月16日，柯亚琴、侯震宇向佛山分公司发出《按揭递件协助函》一份，载明已与原告约定2013年8月20日办理交首付、按揭、递件等事宜，请佛山分公司及时联系并提醒所需准备的资料。佛山分公司于2013年8月19日收到该函件。2013年8月20日，原告与柯亚琴、侯震宇因协商不成，没有办理申请按揭及房屋递件过户等手续。2013年8月26日，柯亚琴、侯震宇向原告再次发出《房产交易催告函》一份，认为原告没有在2013年7月10日前办理按揭贷款手续，在2013年8月20日又以需柯亚琴、侯震宇提供无房证明及签订低价备案合同为由拒绝支付首付、办理按揭等，柯亚琴、侯震宇再次重申2013年8月16日的《房产交易催告函》中的各项事项，敦请原告收到通知后3日内联系柯亚琴、侯震宇处理各项事项，如逾期或再次提出无理要求，柯亚琴、侯震宇将不再协助处理。原告于2013年8月28日收到该函件。2013年8月26日，柯亚琴、侯震宇向佛山分公司发出《按揭递件协助函》一份，载明请佛山分公司转告原告准备好购房的相关资料费用，3日内与柯亚琴、侯震宇联系，若再逾期，柯亚琴、侯震宇将不再协助处理，请中介提醒卖方准备所需资料以备首付、办按揭、递件等事宜。佛山分公司于2013年8月27日收到该函件。另，原告是佛山市户籍居民，至庭审终结时未婚，在佛山地区没有购买其他房产。2013年8月8日深圳市产权登记中心房屋产权信息查询显示柯亚琴是位于深圳市的2317房的登记权属人之一。案涉房屋买卖合同在签约前的经纪人是佛山分公司的员工韦劭，佛山分公司在诉讼中陈述该员工已离职。签约及签约后的经纪人是陈某，陈某在诉讼中陈述对案涉房屋是卖方唯一生活住房的判断依据是韦劭告知。原告于2013年8月27日提起本案诉讼。本院认为，原告与被告柯亚琴、侯震宇及经纪方佛山分公司签订的《房地产买卖合同》包含了原告与被告柯亚琴、侯震宇的买卖涉讼房屋合同关系，也包含佛山分公司为买卖双方提供经纪服务的居间合同关系，为混合合同。该合同是各方真实意思表示，合法有效。关于合同是否继续履行的问题，买卖双方约定买方在2013年7月10日前签订按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料。原告认为合同关于房屋过户前办理银行按揭贷款的约定不合理，无法实际履行。本院认为，买方的购房款支付能力是合同签订时卖方决定是否交易及双方协商付款方式的重要考量因素，银行按揭贷款申请手续设置于房屋递件过户之前，是为了保证在房屋过户前，双方可以了解买方是否存在不良资信问题、可否获得银行贷款的初步资格，进而判断交易能否完成、是否适宜继续推进的重要依据。买方应先向银行提交按揭贷款申请或进行信用情况审核，如办理过程需要卖方配合，买方可向卖方提出配合请求，但买方负有通知义务。原告没有举证证明在2013年7月10日前办理了提交贷款申请或信用审核等申请银行贷款的初步手续，或向银行单方提交申请而银行不予接收，也没有举证证明向卖方发出了请求配合的通知，原告已经构成迟延履行。原告在2013年8月13日要求柯亚琴、侯震宇提供无房证明并提出于2013年8月20日前办理过户手续，柯亚琴、侯震宇于2013年8月16日提出2013年8月20日原告先支付首期款后双方办理过户手续。由于合同并无载明案涉房屋是卖方唯一的生活住房，经纪人陈某对房屋情况的判断来源于韦劭的告知，而满堂红公司及佛山分公司并没有举证证明韦劭对房屋情况作出判断的依据，原告及经纪方均未能举证证明双方明确约定卖方保证案涉房屋是卖方唯一生活住房，柯亚琴、侯震宇没有提供无房证明的义务；另外，根据合同约定，在房管部门受理交易递件前，原告支付首期房款的履行期限尚未届至。故原告和柯亚琴、侯震宇均对2013年8月20日办理过户手续附加了合同约定之外的条件，双方未能对附加条件达成一致意见导致没有办理过户手续及按揭手续，双方对2013年8月13日至2013年8月26日期间合同未继续履行均有责任，相应损失各自承担。原告于2013年8月28日收到柯亚琴、侯震宇主张继续履行合同的催告函，但原告于2013年8月27日已提起本案诉讼，请求继续履行合同，双方因本案诉讼中止合同的履行，双方对2013年8月27日之后合同未继续履行均没有责任。由于柯亚琴、侯震宇2013年8月26日尚发出继续履行的通知，原告具有在佛山地区购房的资格并主张继续履行合同，合同具备继续履行的条件，双方应依约继续履行。本院对柯亚琴、侯震宇反诉请求解除合同不予支持，对原告请求柯亚琴、侯震宇继续履行合同予以支持。佛山分公司和满堂红公司同意继续履行居间合同，本院对原告请求佛山分公司和满堂红公司继续履行合同予以支持。由于买卖双方尚未办理银行按揭贷款申请手续（合同约定的第一次序义务），房屋过户手续及提供核税所需资料的履行期限尚未届至，且原告请求的资料并不是合同约定或行政主管部门要求办理过户时卖方必须提供的资料，原告请求四被告配合办理房屋过户手续及柯亚琴、侯震宇提供房屋装修发票、按揭利息发票、契税发票、中介费发票、住房登记情况查询结果，本院均不予支持。原告对2013年8月13日前迟延办理银行按揭贷款申请负有责任，应对柯亚琴、侯震宇承担违约责任。双方在合同中约定迟延履行的违约金标准为总成交价的1‰，原告主张违约金过高，本院综合原告的过错程度、卖方的损失及合同的履行情况，根据公平及诚信原则予以衡量，认定双方约定的违约金标准过高，酌情调整为按未付款项810000元的日万分之三计算违约金，原告应支付从2013年7月11日起至2013年8月12日止共33天的违约金8019元予柯亚琴、侯震宇，本院对柯亚琴、侯震宇反诉请求超出本院核定部分不予支持。买卖双方在合同中明确约定交易税费缴付方式为买方承担，经本院在诉讼中多次释明，原告坚持请求继续履行案涉《房地产买卖合同》；原告及经纪方均未能举证证明卖方在签约时作出了保证案涉房屋是卖方唯一生活住房的陈述，从而存在欺诈或重大误解情况，原告主张个人所得税变更为由卖方负担，本院不予支持。满堂红公司和佛山分公司不是房屋买卖法律关系的当事人，经纪方不需要承担房屋买卖过程中买方或卖方应缴的税费。即使原告以个人所得税是损失为由主张满堂红公司和佛山分公司负担，案涉房屋过户应缴的个人所得税尚未发生，该损失是否发生还需根据各方合同的履行情况确定，本院对原告主张交易的个人所得税由满堂红公司和佛山分公司负担在本案中不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告柯亚琴、侯震宇于本判决发生法律效力之日起继续履行与原告樊倩于2013年2月6日签订的《房屋买卖合同》项下房屋买卖关系的约定。二、被告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司继续履行与原告樊倩于2013年2月6日签订的《房屋买卖合同》项下居间合同关系的约定。三、原告樊倩应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金8019元予被告柯亚琴、侯震宇。四、驳回原告樊倩的其他诉讼请求。五、驳回被告柯亚琴、侯震宇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取50元（原告已预交），由被告柯亚琴、侯震宇负担；反诉受理费减半收取950元（被告柯亚琴、侯震宇已预交），由原告负担25元，由被告柯亚琴、侯震宇负担925元。原告应负担的反诉受理费25元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予被告柯亚琴、侯震宇，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一三年十一月十二日书记员 梁绍蕾 关注微信公众号“”