（2013）彭山民初字第77号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-11-27
案件名称
何秦怀诉四川青龙工业经济开发有限公司、第三人成都南辉实业股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
眉山市彭山区人民法院
所属地区
眉山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第一条，第六条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省彭山县人民法院民 事 判 决 书（2013）彭山民初字第77号原告何秦怀，男，生于1961年10月15日。委托代理人王建明，四川谦亨律师事务所律师。委托代理人巫明忠，四川谦亨律师事务所律师。被告四川青龙工业经济开发有限公司。法定代表人王康明，董事长。委托代理人郭声芸，该公司职工。第三人成都南辉实业股份有限公司。法定代表人王康明，董事长。委托代理人郭声芸，该公司职工。本院于2013年1月7日立案受理了原告何秦怀诉被告四川青龙工业经济开发有限公司（以下简称：四川青龙公司）、第三人成都南辉实业股份有限公司（以下简称：成都南辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭，于2013年5月23日、6月9日公开开庭进行了审理。原告何秦怀及其委托代理人王康明、巫明忠，被告四川青龙公司及第三人成都南辉公司的委托代理人郭声芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年11月29日，原告与被告四川青龙公司签订了C-007-11-0237号《商品房买卖合同》，原告一次性支付全款59万元，购买了由被告开发销售位于彭山县青龙经济开发区C区6幢39、41、43、45、47号房屋（单层高6米，钢混结构的青龙粮油交易中心商业用房，建筑面积，共计：180平方米）。按照合同约定被告须于2007年12月30日将竣工验收合格的商品房交付原告，并于交房后180日内办理商铺产权证。同日，原告在被告的介绍下与第三人成都南辉公司签订了C-007-11-0237号《青龙粮油物流交易中心商铺经营权转让合同》，将所购商铺经营权从2008年1月1日起至2027年12月31日止转让给第三人成都南辉公司。2008年7月以后，原告多次催促被告为其办理产权证，但时至今日被告仍未办理。2012年6月，被告口头告知原告无法办理商铺的分户产权证，请求原告将所购商铺退还给被告，被告按原购房价格返还原告购房款。原告认为被告未履行登记办证的义务，侵犯了原告与第三人的合法权利。故诉至法院，请求依法判令确认原、被告于2007年11月29日签订的《商品房买卖合同》无效，解除原告与第三人成都南辉公司签订的C-007-11-0237号《青龙粮油物流交易中心商铺经营权转让合同》；判令被告返还原告购房款59万元，并赔偿原告损失59万元；判令被告按租金赔偿占用原告的资金利息损失，用于冲抵原告已收取的第三人的租金，第三人的损失由被告承担；判令第三人支付原告从2012年10月1日至2013年5月31日期间的租金44，250.00元。被告辩称，原、被告所签订的C-007-11-0237号《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且双方均按合同履行了购房付款内容，合同真实有效。办理商铺的分户产权证是政府及政府职能部门的法定职能，不是被告的义务和责任，不能办理分户产权证，被告没有过错。被告认为，只要原告不坚持持有商铺，被告同意返还原告的购房款；原告的赔偿损失请求不能成立；要求第三人成都南辉公司支付租金应当另案处理。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人成都南辉公司述称，第三人不是本案的适格当事人，商铺经营权转让合同与本案的商品房买卖合同之诉是两个完全不同的法律关系，第三人完全同意被告四川青龙公司对原告的答辩意见。第三人成都南辉公司认为，原告无权提出支付租金的请求，解除原告与第三人成都南辉公司签订的C-007-11-0237号《青龙粮油物流交易中心商铺经营权转让合同》应当另案处理，且原告应当将收取的商铺经营权转让费全额返还给第三人。故请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年11月29日，原告何秦怀与被告四川青龙公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号：C-007-11-0237。该合同约定：（一）原告购买由被告四川青龙公司开发销售位于彭山县青龙经济开发区青龙粮油物流交易中心C区6幢39、41、43、45、47号商铺，建筑面积共180平方米，总价59万元……；（四）被告四川青龙公司须于2007年12月30日前将竣工验收合格的商品房交付原告……；（五）原告付清购房款，商铺交付原告使用后，由被告受原告委托在180日内按管理部门的规定办理商铺产权证书……；（七）本合同连同附件共四页，一式三份，被告执一份，原告执一份，当地房管部门留存一份，均具有同等法律效力，本合同从原、被告双方签字盖章之日起生效。合同的签名处有原告何秦怀及代理人文全林的签名，被告四川青龙公司及法定代表人王康明均加盖了印章。同日，原告何秦怀向被告四川青龙公司支付了全部购房款59万元；被告四川青龙公司向原告何秦怀出具了四川青龙工业经济开发有限公司专用收据一张，且加盖了四川青龙工业经济开发有限公司财务专用章。2007年11月29日，被告向原告交付了商铺，但至今未交付商铺产权证。另查明，2006年4月26日，被告四川青龙公司与彭山县国土资源局签订《建设用地协议书》一份，协议约定彭山县国土资源局以挂牌方式出让247亩国有土地使用权给被告四川青龙公司修建天下粮仓物流区，土地用途为商业，使用年限40年。2006年4月30日，被告四川青龙公司缴纳了247亩征用土地费及补偿费568.1万元。2006年11月9日，被告四川青龙公司取得“天下粮仓”物流区C区商品房预售许可证。2009年6月26日，被告四川青龙公司取得天下粮仓物流区6栋1楼＊号房屋所有权证。再查明，2007年11月29日，原告何秦怀与第三人成都南辉公司签订《商铺经营权转让合同》一份，合同编号：C-007-11-0237。约定原告何秦怀将诉争商铺的经营权转让给成都南辉公司，从2008年1月1日起至2027年12月30日止，期限为二十年；成都南辉公司已向原告何秦怀支付了5年的商铺经营权转让费。以上事实有原告的身份证复印件、营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书、《商品房买卖合同》、《商铺经营权转让合同》、天下粮仓报、天下粮仓宣传画册、四川青龙工业经济开发有限公司专用收据、《商品房预售许可证》、《房屋所有权证》、《建设用地协议书》、付款凭证8张、彭山县国土资源局证明、《彭山经济开发区管委会关于办理天下粮仓C区“两证”手续的说明》及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为：商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；而合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同受法律保护；合同当事人均应按照合同约定诚实信用履行义务。本案中，原告何秦怀与被告四川青龙公司在自愿、平等、有偿、协商一致基础上订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，其约定内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定。合同签订后，原告何秦怀依约定向被告四川青龙公司支付全部购房款；被告四川青龙公司也向原告何秦怀交付被购买商铺；原告何秦怀与第三人成都南辉公司通过签订商铺经营权转让合同的形式已获取收益。本院认为，原告何秦怀与被告四川青龙公司已经履行了商品房买卖合同约定的主要内容，被告四川青龙公司虽未按约定向原告交付商铺的产权证，但并未给原告何秦怀的利益造成实际损失。对原告何秦怀在庭审中提出被告四川青龙公司在未取得国有土地使用权证、商品房预售许可证、商品房销售许可证的情况下与原告签订的《商品房买卖合同》应为无效的理由，因该合同是双方真实意思表示，且已履行合同约定主要内容，原告何秦怀也未向法庭提供证据证明，双方签订的商品房买卖合同存在法定的无效情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效的规定，对原告提出的该理由，不予采信。故对原告提出确认原、被告于2007年11月29日签订的《商品房买卖合同》无效的主张，不予支持。对原告提出的请求解除原告与第三人成都南辉公司签订的C-007-11-0237号《青龙粮油物流交易中心商铺经营权转让合同》及第三人成都南辉公司支付原告从2012年10月1日至2013年5月31日期间的租金44，250.00元的主张，因与本案是不同的法律关系，原告何秦怀应另案起诉，故在本案中对原告何秦怀提出的该二项主张，不予支持。综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告何秦怀的诉讼请求。本案诉讼费15，820.00元，由原告何秦怀负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审 判 长 谌 英代理审判员 宋 议人民陪审员 蒋在德二〇一三年十一月十二日书 记 员 王易南 来自：