（2013）江宁开民初字第794号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-04-04
案件名称
原告王长顺与被告严巍房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王长顺,严巍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）江宁开民初字第794号原告：王长顺，男，1983年4月2日生。被告：严巍，男，1980年2月6日生。原告王长顺诉被告严巍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员安东东独任审判，公开开庭进行了审理。原告王长顺、被告严巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王长顺诉称：2013年3月15日，其与被告严巍签订一份《房地产买卖合同》。双方约定，由其购买严巍所有的位于南京市江宁区xx房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为1400000元，如双方出现逾期交房或逾期付款等行为，须按照总房款1‰向对方承担违约责任。除尾款20000元外，现其已经交付房款1380000元，严巍拒绝向其交付房屋，故诉至法院，要求严巍迁出涉案房屋，并承担违约金及赔偿其损失合计58400元。被告严巍辩称：对于涉案房屋买卖的事实无异议。双方约定房屋总价款为1400000元，在签订房地产买卖合同的同时，王长顺先付20000元作为购房定金，双方在送件成功时王长顺应向其给付首期房款490000元，双方交易完税当日王长顺应向其给付第二期房款880000元。但王长顺于双方送件成功时仅向其支付首期房款480000元，尚余首期房款10000元未付，故王长顺亦有违约行为，且王长顺要求违约金过高，请求法庭予以调整。经审理查明：2013年3月15日，原告王长顺与被告严巍签订《房地产买卖合同》1份。双方约定，由王长顺购买严巍所有的涉案房屋，房屋总价款为1400000元，在签订房地产买卖合同的同时，王长顺先付20000元作为购房定金，双方在送件成功时王长顺向严巍给付首期房款390000元，双方交易完税当日王长顺向严巍第二期房款980000元；涉案房屋于2013年6月15日办理交付，交付当日王长顺向严巍给付10000元购房尾款；如双方出现逾期交房或逾期付款等行为，须按照总房款1‰向对方承担违约责任。2013年3月15日，王长顺向严巍支付购房定金20000元，2013年3月21日，王长顺向严巍支付首期房款480000元，2013年5月2日，王长顺向严巍支付第二期房款880000元。涉案房屋现已过户至王长顺名下，但尚未交付。审理中，双方一致认可在双方签订《房地产买卖合同》后，对于付款方式曾有过变更，原告王长顺认为根据当时口头约定其将首期房款由合同中约定的390000元变更为480000元，第二期房款由合同中约定的980000元变更为880000元，尾款由10000元变更为20000元，于涉案房屋交付时一并给付被告严巍。严巍则认为根据双方口头约定首期房款由合同中约定的390000元变更为490000元，第二期房款由合同中约定的980000元变更为880000元，尾款10000元不变，王长顺未完全履行义务。庭审中，王长顺申请证人中介方工作人员柏x出庭作证，证明王长顺在支付严巍首付款时曾向严巍出具金额为10000元的欠条1份，并载明该款项于交付房屋时同时给付。原被告双方及证人柏某一致陈述，原被告双方曾协商一致，以租金损失计算王长顺的违约损失。以上事实，有《房地产买卖合同》、房屋所有权证、国有土地使用权证、收据、中国邮政储蓄银行借据、个人放款单、证人证言及当事人陈述等证据证实。本院认为，出卖人应当按照约定的期限交付标的物。本案中，原告王长顺与被告严巍签订《房地产买卖合同》内容合法有效，应受到法律保护。在合同的履行过程中，双方对于付款方式做了变更，双方应按照变更后的内容全面履行自己的义务。对于双方变更后应给付首付款数额的问题，证人柏x出庭作证就该问题进行了证实，证人陈述的证言前后一致，逻辑合理，且与王长顺实际向严巍付款的事实相符，能够证实王长顺、严巍口头约定其将首期房款由合同中约定的390000元变更为480000元，尾款由10000元变更为20000元的事实，故对于证人证言，本院予以采信。故王长顺有权要求严巍迁出涉案房屋，并承担违约责任。原被告双方及证人柏某一致陈述，原被告双方曾协商一致，以租金损失计算王长顺的违约损失，故应以涉案房屋租金价值确定王长顺实际损失价值并以此计算严巍的违约责任。根据涉案房屋的地段、面积大小，本院酌定该房屋的租金应为2250元每月为宜。对于王长顺要求赔偿其损失的诉讼请求，无证据加以证实，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告严巍于本判决发生法律效力之日起30日内向原告王长顺交付南京市江宁区xx房屋并承担逾期交房的违约金（违约金自2013年6月16日起按照每月2250元计算至实际交付涉案房屋之日止）。同时，王长顺向严巍支付购房款20000元。驳回原告王长顺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取670元，由原告王长顺负担496元，被告严巍负担174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按照对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院；开户行：中国农行鼓楼支行，账号：10105901040001276）。代理审判员 安东东二〇一三年十一月十二日见习书记员 魏 静 来源：