（2013）吉中民一终字第839号

裁判日期: 2013-11-12

公开日期: 2016-05-04

案件名称

上诉人刘生芝确认合同无效纠纷一案二审民事判决书

法院

吉林省吉林市中级人民法院

所属地区

吉林省吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘生芝,毕艳秋,吉林市江机物业有限公司,吉林市江机实业发展有限责任公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2013）吉中民一终字第839号上诉人（原审原告）：刘生芝，住吉林市。委托代理人：张洪香，住吉林市。委托代理人：王永志，吉林市先锋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：毕艳秋，住吉林市。委托代理人：董萍，吉林市龙潭区汉阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吉林市江机物业有限公司，住所地吉林市龙潭区郑州路51号。法定代表人：李振静，该公司经理。委托代理人：邵闯。被上诉人（原审被告）：吉林市江机实业发展有限责任公司，住所地吉林市龙潭区遵义西路93号。法定代表人：苏涛，该公司总经理。委托代理人：丁紫薇。上诉人刘生芝因确认合同无效纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2013）龙民一初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘生芝及其委托代理人张洪香、王永志，被上诉人毕艳秋的委托代理人董萍，被上诉人吉林市江机物业有限公司（以下简称江机物业）的委托代理人邵闯，被上诉人吉林市江机实业发展有限责任公司（以下简称江发公司）的委托代理人丁紫薇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘生芝在原审时诉称：原告是原江机厂的退休职工，在上世纪八十年代原告和爱人张明海分得江机厂山前街33号楼4070号房屋。1995年5月12日，被告毕艳秋以其办理户口为由把原告的公有房屋居住证骗走，原告多次向被告毕艳秋索要，被告都以替原告保管为由不予返还。2011年4月份原告被车撞伤生活不能自理，暂住女儿家养伤。2012年6月，原告伤势好转准备回家时，发现被告毕艳秋已将门锁换掉，并将原告的所有物品搬走。经原告了解，2006年被告江机物业、江发公司背着原告已经将原告居住多年的房屋卖给了被告毕艳秋。被告违法买卖的房屋是原江机厂分给原告和其爱人的福利房，并一直居住，如该房出售，原告享有优先购买权。原告是一个83岁老人，争议房屋是原告唯一的住房。由于被告的违法行为，已经造成原告无家可归。故原告诉至法院，要求法院判令：1、被告物业公司将山前街33号楼4070号房屋卖给被告毕艳秋的买卖合同无效；2、诉讼费由被告承担。毕艳秋在原审时辩称：本案属于单位内部分房纠纷，应该按照当时的房改政策，使用人用工龄折算购买产权后，由公产房变成私有住房的案件。根据建设部城市公有房屋管理规定第28条，承租住宅用房，承租人在承租期限内死亡，其家庭成员愿意继续履行原契约可以办理更名手续，被告丈夫张洪玉是该公产房所有单位的职工，并与原告共同生活期间用其工资与单位履行了该房屋租赁费的缴纳义务。自1992年始，就取得了诉争房屋的承租权，履行缴纳房租费义务到2006年11月，长达16年，共缴纳房屋租赁费11，756.40元，此期间双方就房屋的租赁关系没有异议。原告现提起本诉已超诉讼时效。另外，根据最高院关于房地产案件受理问题的通知1992第38号第3条规定，本案不属于人民法院主管范围，法院不应受理或驳回诉请。被告毕艳秋在丈夫去世后，于2006年11月10日与公产房单位签订公房出售协议，并取得诉讼房屋所有权，此间，原、被告就该房屋所有权取得并未提出异议。2012年6月17日，毕艳秋将房屋出售给张明华，此行为属于事实和法律不能履行的情形，本案要求确认协议无效不能得到法律支持。请求驳回原告的诉讼请求。江机物业在原审时辩称：1、我公司对原告陈述的诉讼请求存有异议，我公司在本案中不承担法律责任。2、1995年张明海去世，将房子更名给张洪玉，当时张洪玉为江北机械厂全民职工，所以享有优先更名的权利，当时的更名程序无过错。3、张洪玉因病去世后，房权于2006年11月2日更名到张洪玉妻子毕艳秋名下，并于当年参加房改购房。该更名符合程序规定。江发公司在原审时辩称：我公司不知晓原、被告房屋事宜，江机物业是独立的法人单位，与我公司无关。原审判决认定：坐落于吉林市龙潭区山前街33号楼4070号房屋系原吉林江北机械厂所有。该厂通过内部分房、配房的规定，将该诉争房屋以福利分房的方式租赁给该厂职工张明海，张明海系原告丈夫。张明海去世后，1995年该厂根据该厂内部文件，即吉林江北机械厂文件厂房字（1993）342号文件，将诉争房屋承租人变更为张明海的儿子张洪玉，张洪玉系被告毕艳秋的丈夫。张洪玉去世后，被告江机物业于2006年11月根据原吉林江北机械厂关于一九九九年成本价售房事实细则补充规定将该房屋承租人更名为被告毕艳秋，并于当年参加房改，于2006年11月7日将诉争房屋出售给被告毕艳秋。原告自取得该房屋时至2011年4月一直在该诉争房屋中居住。被告毕艳秋自2002年搬进该房屋至2011年4月与原告在该诉争房屋中共同居住。2012年6月被告毕艳秋将该诉争房屋出售后，曾给原告租赁房屋让原告居住，但原告由于距离、面积等原因未在被告毕艳秋租赁的房屋中居住。另查明，吉林江北机械厂的政策性破产已由吉林市中级人民法院于2003年12月22日宣告破产终结，于2004年8月16日完成了吉林江北机械厂的注销登记手续。2004年12月28日，江发公司与吉林江北机械厂破产清算组就社会职能、公共设施及破产遗留问题等事项签订移交协议，将原吉林江北机械厂物业管理的房产部门整建制的移交给江发公司。2004年9月2日成立江机物业，江发公司对江机物业进行托管，由江机物业接管原吉林江北机械厂房产相关事宜。原审判决认为：（一）对于原告认为原吉林江北机械厂已经注销，不具有出售房屋资格，且被告江机物业不具有对原吉林江北机械厂房产的处分权为由主张吉林江北机械厂与被告毕艳秋签订的购买公有住房契约书无效，由于原吉林江北机械厂已注销，该厂遗留的关于房产相关的事宜已由江机物业接管，因此江机物业以原吉林江北机械厂的名义出售房屋属于其处理原吉林江北机械厂破产遗留的房产问题的权限内，具有对原吉林江北机械厂房屋的处分权。故对于原告的该项主张不予支持。（二）对于原告认为其与被告毕艳秋共同居住于该诉争房屋，都属于承租权人，被告江机物业在未通知原告的情况下将该房屋出售给被告毕艳秋的行为侵犯了其优先购买权，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”之规定，要求法院确认被告毕艳秋与被告江机物业购买公有住房契约书无效的主张，本案争议房屋属于国家福利政策租赁公有住房，依法不适用于《中华人民共和国民法通则》及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》关于租赁合同的相关规定，故对于原告的该项主张不予支持。（三）对于原告认为根据原吉林江北机械厂内部分房规定，被告毕艳秋的丈夫张洪玉按照家庭居住人口、工龄、年龄、职位等条件不具有分到该诉争房屋的资格，因此原江北机械厂将房屋承租人变更为张洪玉不符合该厂内部规定，进而江机物业将该房屋出售给被告毕艳秋不符合原吉林江北机械厂内部分房规定，因此认为被告毕艳秋与被告江机物业之间签订的购买公有住房契约书无效的主张，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，……因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”，原吉林江北机械厂内部根据何种资格及条件分配给该厂职工居住属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，与单位内部建房、分房相关，故根据该规定，原告的该项主张不属于人民法院民事案件受理范围，故对于原告的该项主张不予审理。（四）根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，由于原告并未提供有效证据证明被告毕艳秋与被告江机物业及被告江发公司之间的购买公有住房契约书存在上述法律规定的情形，因此对于原告的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出判决。原判决主文：驳回原告刘生芝的诉讼请求。原审判决后，上诉人刘生芝不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。其主要上诉理由为：原审法院认定事实错误，上诉人是本案讼争房屋合法承租人，江发公司无出卖权。适用法律错误，上诉人有优先购买权。因此请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人在二审时均辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审庭审中，双方当事人均未提供新的证据。经本院审理查明的事实与原审判决认定事实无异。本院认为，原吉林江北机械厂已注销，该厂遗留的关于房产相关的事宜已由江机物业接管，因此江机物业具有对原吉林江北机械厂房屋的处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，由于上诉人刘生芝并未提供有效证据证明被上诉人毕艳秋与被上诉人江机物业及被上诉人江发公司之间的购买公有住房契约书存在上述法律规定的情形，因此对于上诉人的诉讼请求不予支持。上诉人主张其有优先购买权亦无相应的法律依据，故上诉人的上诉请求无理，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人刘生芝负担。本判决为终审判决。审判长　张　铁审判员　潘军宁审判员　孙　伟二〇一三年十一月十二日书记员　邵馨瑶微信公众号“”