（2013）浦民一（民）初字第16018号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-02-26
案件名称
李嘉佶与上海三林房地产开发经营有限公司、李春林确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李嘉佶,李春林,上海三林房地产开发经营有限公司,徐宝年
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第16018号原告李嘉佶。委托代理人曹俊，上海市万达律师事务所律师。被告李春林。委托代理人李惠萍。被告上海三林房地产开发经营有限公司。法定代表人徐健。委托代理人汪宝蕙，上海市徐浦律师事务所律师。第三人徐宝年。委托代理人是连海，上海市外滩律师事务所律师。原告李嘉佶诉被告李春林、上海三林房地产开发经营有限公司（以下简称三林公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2013年5月8日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，本院依法追加徐宝年为无独立请求权第三人参加诉讼，并于2013年9月25日公开开庭进行了审理。原告李嘉佶的委托代理人曹俊、被告李春林的委托代理人李惠萍、被告三林公司的委托代理人汪宝蕙、第三人徐宝年及其委托代理人是连海到庭参加诉讼。原告李嘉佶诉称，原告与被告李春林原居住于上海市国货路XXX弄XXX号。1996年4月，该房屋所在地块进行市政动迁，李嘉佶、李春林及其妻子李瑛（2006年11月3日过世）被安置于上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）。该房屋为使用权房，承租人为李春林，李嘉佶和李瑛为同住人。李嘉佶平常另居住在其父母处。2010年6月，李春林因身体原因入住养老院，期间系争房屋一直空关。2012年5月底，李嘉佶发现有人入住系争房屋，方知系争房屋已被他人违法出售。经向上海三凌物业管理公司（以下简称三凌公司）查询，李嘉佶发现系争房屋早在2012年1月10日就被他人以李嘉佶和李春林的名义签订了《上海市公有住房出售合同》。经向上海市浦东新区房地产交易中心查询，案外人周某某于2012年1月在李嘉佶和李春林不知情的情况下，以周某某的名义办理了系争房屋的产权登记。2012年5月17日，周某某将系争房屋出售给了葛某某。2012年7月9日，李嘉佶和李春林向本院提起诉讼。2012年11月15日，本院做出（2012）浦民一（民）初字第21901号民事裁定，驳回原告起诉，将有关材料移送公安机关。2013年4月，浦东新区公安分局经侦支队做出不予立案决定，并将材料退回法院。原告认为，李嘉佶为系争房屋的合法同住人，案外人在李嘉佶不知情的情况下，冒用李嘉佶的名义签订的《上海市公有住房出售合同》严重侵犯了李嘉佶的合法权利，故诉至本院，请求判令李嘉佶、李春林和三林公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效。被告李春林辩称，徐宝年以其与李嘉佶的名义购买公房的事情其开始并无知情，李嘉佶起诉后其才知道。其现对徐宝年以其名义购买公房的行为是认可的。被告三林公司辩称，原告的诉讼请求，由法院判定。三林公司在公房出售中不存在过错。原告通过中介公司向三凌公司（系三林公司委托管理公房的单位）递交了居住租用公房凭证、李瑛的死亡证明、李春林和李嘉佶的身份证及户口本原件和复印件等资料，三凌公司经审查认为上述材料符合承租人购房的形式要件，故从网上下载了《上海市公有住房出售合同》，交给中介公司拿去给承租人和共有人签字，再由三林公司盖章。之后，周某某伪造了《上海市公有住房出售合同》、个人购房缴款凭证、契税缴纳凭证等材料，将房屋办理到了周某某名下。损害原告利益的是周某某伪造的合同，而非李春林、李嘉佶与三林公司签订的合同，故该合同应认定为有效。第三人徐宝年述称，不同意原告的诉讼请求。其系李春林的女婿，李春林一直由其夫妇照顾，李春林的证件由其夫妇保管。其因向周某某借款人民币（以下币种相同）70万元还不出来，便与周某某商量将系争房屋卖掉还钱。于是，其拿着李春林的身份证、李嘉佶的身份证复印件、李瑛的户籍证明、系争房屋的户口本、《上海市租用居住公房凭证》到三凌公司要求购买系争房屋，三凌公司审查后给其开具了《购房缴款凭证》。之后其将上述材料全部交给了周某某，之后的手续都是周某某和中介公司去办理的，其不清楚。《上海市公有住房出售合同》和《公有住房出售协议书》是周某某让其签的，该合同上李春林和李嘉佶的签名都是其代签的。李春林和李嘉佶对购买公房的事情并不知情。李嘉佶起诉后，李春林对购买公房的事情予以了追认，李嘉佶的父亲李伟勤也已与其就赔偿问题达成了一致，双方只是在付款期限上还存在分歧。现房屋已由周某某转卖给下家，房屋已很难追回。故李春林、李嘉佶与三林公司签订的《上海市公有住房出售合同》有效。经审理查明，系争房屋系使用权房，租赁人为李春林，同住人为其妻李瑛（已于2006年去世）和孙子李嘉佶。该房户口本上登记的除上述两人外，还有儿子李伟勤、女儿李惠萍、女婿徐宝年、外孙徐云四人。2010年年底至2011年4月，徐宝年向周某某借款共计70万元。借款到期后，徐宝年还不出借款，就与周某某商议将系争房屋卖掉，用房款偿还借款。徐宝年遂携带《上海市租用居住公房凭证》、户口本、李春林的身份证、李嘉佶身份证复印件等资料至三凌公司要求购买系争房屋，三凌公司为其开具相应的材料。之后，徐宝年将《上海市租用居住公房凭证》、户口本、李春林的身份证、李嘉佶身份证复印件等资料及三凌公司出具的材料交给周某某。2012年1月10日，徐宝年应周某某的要求以李春林、李嘉佶的名义与三林公司签订《上海市公有住房出售合同》和《职工家庭购买公有住房协议书》各一份，约定李春林、李嘉佶自愿购买系争房屋，全部售价为14，079元。上述两份合同乙方签章处李春林、李嘉佶的签名为徐宝年代签。徐宝年购房款14，079元由周某某支付，购买系争房屋的其他手续由周某某及其委托的中介办理。李春林和李嘉佶对系争房屋的购买情况并不知情。之后，周某某又通过中介，伪造了购房人为周某某的《上海市公有住房出售合同》等材料，将系争房屋产权登记至周某某名下。2012年4月6日，周某某将系争房屋出售给案外人葛某某，售价84万元，并于2012年5月17日将系争房屋过户至葛某某名下。2012年7月9日，李春林、李嘉佶以三林公司为被告诉至本院，请求判令李春林、李嘉佶与三林公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效。审理过程中，李春林表示：“当初购买系争房屋我不知情，合同是谁签的我也不知道，事后知道了，我儿子李伟勤问我是否起诉，我说随便，现在事情已经解决了，我撤回对三林公司的起诉。”2012年11月15日，本院以审理中发现办理系争房屋产权所依据的《上海市公有住房出售合同》并非三林公司所签，购房人周某某并不具备购买系争房屋产权的资格，本案存在利用伪造的合同骗取原告房屋的犯罪嫌疑为由，裁定驳回李嘉佶的起诉。并将有关材料移送上海市公安局浦东分局。2013年3月23日，上海市公安局浦东分局以被侵害人李春林、李嘉佶与李惠萍、徐宝年系亲属关系，李春林已放弃主张自己的权益，另一被侵害人李嘉佶能取得自己的权益部分，也予以谅解，且现无证据证实徐宝年、周某某提供伪造的资料办理过户手续，故认定徐宝年、周某某涉嫌犯罪证据不足为由，对该案不予立案，并退回本院。审理中，原告表示仅要求法院对李春林、李嘉佶与三林公司签订的《上海市公有住房出售合同》确认无效。如判令上述协议无效，不要求法院在本案中对无效后果进行处理。以上事实，由经庭审质证的《上海市公有住房出售合同》、《职工家庭购买公有住房协议书》、（2012）浦民一（民）初字第21901号民事裁定书、2012年8月14日李春林在本院所做的谈话笔录、上海市公安局浦东分局经济犯罪侦查支队出具的沪公（浦）经函（2013）第003号函以及原、被告和第三人的陈述等证据在案佐证。本院认为，李春林、李嘉佶与三林公司于2012年1月10日签订的《上海市公有住房出售合同》，非李春林、李嘉佶本人签字，李春林、李嘉佶对购买系争房屋事宜并不知情，也未委托徐宝年或其他人签订该合同及办理购房事宜。三林公司作为公房出售方，在徐宝年及周某某等人以李春林、李嘉佶办理购房手续时，未尽到审查义务，对《上海市公有住房出售合同》是否权利人本人所签也未审慎核实，故徐宝年以李春林、李嘉佶名义与三林公司签订《上海市公有住房出售合同》构成无权代理。审理中，李春林对徐宝年的代理行为予以了追认。但对于另一权利人李嘉佶，其父亲李伟勤虽然与徐宝年进行过协商，但并无证据证明李嘉佶对徐宝年的代理行为予以追认。因此，李春林、李嘉佶与三林公司签订的《上海市公有住房出售合同》并非李春林和李嘉佶的真实意思表示，系徐宝年无权代理，当属无效。对于无效后果，原告表示不要求在本案中处理，故本院对无效后果不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八之规定，判决如下：原告李嘉佶、被告李春林与上海三林房地产开发经营有限公司于2012年1月10日签订的《上海市公有住房出售合同》无效。案件受理费151元，减半收取计75.50元，由上海三林房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 唐墨华二〇一三年十一月十二日书 记 员 赵 勤附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。…… 百度搜索“”