（2013）朝民初字第27120号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2016-11-02
案件名称
李增京与刘建琴房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第27120号原告（反诉被告）李增京，男，1959年11月13日出生。委托代理人郑兆阳，北京市浩东律师事务所律师。被告（反诉原告）刘建琴，女，1967年2月19日出生。委托代理人常晶齐，北京市金栋律师事务所律师。原告李增京（以下简称原告）与被告刘建琴（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告对原告提起反诉，本院予以受理，本诉案件与反诉案件合并审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、原告委托代理人郑兆阳、被告、被告委托代理人常晶齐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2007年9月13日，我和被告的同居人张东良签订了一份《租房协议》，约定由刘建琴承租我出租的位于北京市朝阳区×号房屋楼房二层的六间房屋，面积为200平方米，租赁期限3年。该协议到2010年8月23日到期。租金已经全部付清。协议到期后，我和被告协商以月租金1600元的标准继续将上述房屋出租给被告。由于北京市房租价格上涨，我通知被告从2013年5月1日开始每月房屋租金调整到3000元，并且主动免去2013年2月23日至2013年5月1日期间的房屋租金。被告听后大怒，告知我今后既不交租金，也不搬走。在被告承租房屋期间，被告擅自改变房承租房屋的结构，将原有的六间大房改成十二间小房，并改变房屋的用途用于开设旅馆。现我诉至法院，请求判决：1、解除我和被告之间的房屋租赁合同关系；2、被告将承租我的房屋恢复原状返还给我；3、被告按照每月3000元的标准支付我自2013年5月1日至搬出之日止的房屋租金。被告辩称并反诉称：我从2005年开始就承租被告出租的位于北京市朝阳区×号院的房屋。双方签订的租赁合同在2009年到期，到期后我继续承租该房屋。2013年2月，原告要在后院加盖二层，致使我在承租房屋内经营的旅馆停止经营。2013年5月，工程完工后，原告提出要求将房租涨到每月3000元，我不同意。原告就给我的房屋停水，并派其弟弟殴打我，想将我轰走。因为在我经营旅馆期间，对房屋进行了大量的装修，并购买了家具、电器，现原告要求解除合同，必将使我遭受重大的损失。我同意解除合同，并从租赁的房屋中搬出，但前提是原告给我进行赔偿。现我提起反诉，请求判决：1、原告赔偿我2013年2月23日至2013年6月23日期间停止经营的损失20000元；2、原告赔偿我装修损失43254元、家具家电损失37271元。原告对被告反诉辩称：我认为被告提出的20000元停止经营的损失是没有事实和法律依据的，对于经营状况，被告自己也承认不好。关于被告主张的装修、家具、家电损失，我认为这是被告经营过程中应当承担的风险和经济成本，不应当由原告赔偿。经审理查明：被告从2007年开始承租被告出租的位于北京市朝阳区×号院的房屋，用于旅馆经营，双方签订过租赁合同，合同约定被告每月支付原告1600元的租金，合同到2009年。在被告承租上述房屋期间，为了经营，将上述房屋隔成十二间房屋，并对房屋进行了装修。合同到期后，原、被告双方未续签合同，但被告继续按照原合同的租金价款继续承租上述房屋。2013年2月，原告要在该院落内翻建房屋，影响被告的经营，故原告未收取被告2013年2月23日至2013年5月1日期间的租金。待原告的房屋建造完毕后，原告向被告提出将租金增加到每月3000元的标准，被告不同意。从2013年5月1日以后，原告即不再收取被告按原租金标准支付的租金，在原告建造完房屋后，被告承租的房屋内没有供水，被告为解决供水问题，自行安装了水罐供水。案件审理过程中，被告曾申请对其装修的价款进行评估，但被告在法院指定的期限内未向评估机构预交评估费，故本案中本院未对被告所述的装修费用进行评估。以上事实，有北京市朝阳区孙河乡上辛堡村村民委员会的证明、集体土地建设用地使用证、照片、装修款收据、购买家具、电器的票据、及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为：当事人对租赁期限未约定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除租赁合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告双方虽曾签订过书面的租赁合同，在该书面合同到期后，双方未续签租赁合同，但双方仍按照原合同的约定在事实上继续履行原租赁合同，故应当认为原、被告双方形成了事实上的不定期租赁合同关系。在原告要求提高租金、被告不同意的情况下，原告有权要求解除双方的租赁合同关系，因被告同意解除并腾退房屋，本院对此不持异议。因被告现仍占用租赁的房屋，故原告要求被告支付租金至被告实际腾退之日的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告提出的要求按照每月3000元的标准支付租金无事实依据，本案将仍按照原1600元的月租金标准判决被告给付租金。因被告用承租的房屋从事旅馆经营，将房屋的格局进行了变更，原告对该情况是知情且长期未提出异议，现原告要求被告在腾房时将房屋恢复原状的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于被告提出的要求原告赔偿停止经营损失的反诉请求，本院认为，原告在院内建造房屋虽影响到被告的经营，但被告主张该损失发生的停业期间，原告并未向被告收取租金，故被告的该项反诉请求无法律依据，本院不予支持。关于被告主张的装修、家具、家电的损失，本院认为，上述费用中的装修费用系被告从事旅馆经营活动的必要费用，该费用在在双方的租赁合同关系正常解除后，应当由经营方自行承担该费用，被告要求原告赔偿，没有法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿的家具、电器损失，本院认为上述物品在合同解除后，可由被告自行搬出，被告要求原告赔偿亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李增京与被告（反诉原告）刘建琴就位于北京市朝阳区×号院二层六间房屋形成的租赁合同关系；二、被告（反诉原告）刘建琴于本判决生效之日起十五日内将其承租的位于北京市朝阳区×号院内所有房屋腾空交还原告（反诉被告）李增京；三、被告（反诉原告）刘建琴在履行完毕上述第二项判决内容后七日内按照每月一千六百元的租金标准向原告（反诉被告）李增京支付自二〇一三年五月一日至实际腾退上述房屋之日止的租金；四、驳回原告（反诉被告）李增京的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘建琴的全部反诉请求。如被告（反诉原告）刘建琴未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由被告（反诉原告）刘建琴负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费一千一百五十五元，由被告（反诉原告）刘建琴负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 乔红星代理审判员 吴 薇人民陪审员 张 勇二〇一三年十一月十二日书 记 员 张 颖 来自：