（2013）平中民二终字第63号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-03-27
案件名称
史玉明与中国工商银行股份有限公司泾川支行租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省平凉市中级人民法院
所属地区
甘肃省平凉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
史玉明,中国工商银行股份有限公司泾川支行
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
甘肃省平凉市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）平中民二终字第63号上诉人（原审被告）史玉明，男，生于1968年6月1日。委托代理人康晓玲（系史玉明妻子），女，生于1968年10月14日。委托代理人白宇翔，甘肃博渊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司泾川支行，住所地：泾川县。负责人白元成，该支行行长。委托代理人于五世，甘肃胜友律师事务所律师。上诉人史玉明因与被上诉人中国工商银行股份有限公司泾川支行（以下简称工行泾川支行）租赁合同纠纷一案，不服泾川县人民法院（2013）泾民初字第577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人史玉明的委托代理人康晓玲、白宇翔，被上诉人工行泾川支行的委托代理人于五世到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年4月15日，经协商，工行泾川支行将其位于泾川县城中山街办公楼沿街门面房1楼1号租给史玉明使用。当天，工行泾川支行与史玉明签订了房屋租赁合同，合同约定史玉明自4月15日起用房，租期一年，年租金48000元，于签订合同之日一次性付清。合同签订后，史玉明交纳门面房租金48000元后开始经营电器生意。2012年3月20日，工行泾川支行向史玉明发出通知，其内容为“史玉明承租人，你与我行签订的《房屋租赁合同》将于2012年4月15日到期，按照合同第十一条约定：‘出租合同期满，承租人必须完好无损将租赁房屋交与出租人，若需继续承租，应提前30天与出租人协商，双方重新签订租赁合同’。经我行研究决定，房屋到期后不再续租，现提前告知，请按照合同第七条约定‘租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：由承租人自行拆除、搬迁，并对租赁房屋恢复原状’。请予2012年4月16日前搬离承租房屋，否则，我单位将严格按照合同约定诉诸法律程序追索损失并强制收回出租房屋”，史玉明在此通知上签了字。2012年4月16日租赁合同期满后，史玉明未续签合同，也未交还租赁房屋。另查明，涉诉房屋被租赁期间，2012年2月21日凌晨3时，工行泾川支行二楼仓库及三楼居民共用供水管道破裂，水漏至租赁房内，浸湿了史玉明经营的部分电器，形成财物损害诉讼（另案处理），因双方各执己见，调解未能达成协议。原审法院认为，原告工行泾川支行与史玉明签订的门面租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，史玉明与工行泾川支行的租赁合同届满前，该行已告知史玉明不再续租，故合同双方约定的权利义务在租期届满时终止，史玉明应按照原告出示的房屋出租终结通知书确定的时间交回所承租的房屋。合同期满后，被告未履行交回承租房屋的义务，无权占有使用且至今拒不返还，阻碍了原告门面房预期利益的实现。故被告应按原合同约定4000元/月租金标准支付2012年4月15日至2013年9月15日之间逾期未交回房屋的占有使用费68000元。至于原告提出被告每月应承担租金损失费5500元及支付延期利息的请求，无证据证明，均不予支持。本案房屋租赁合同纠纷与被告另案起诉的相邻防免损害纠纷是两个相对独立的法律关系，处理结果之间不存在必然的牵连性，故被告提出本案应中止审理的辩解理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决：1、史玉明归还中国工商银行股份有限公司泾川支行沿街门面1楼1号房；2、史玉明支付中国工商银行股份有限公司泾川支行逾期腾房占有使用费68000元；3、驳回中国工商银行股份有限公司泾川支行的其他诉讼请求。案件受理费2088元，原告承担626元，被告承担1462元。限判决生效后10日内履行。上诉人史玉明上诉称，原审法院认定事实错误，程序违法，请求撤销原判，发回重审。理由是：1、他所租赁的房屋与被上诉人工行泾川支行的办公用房上下相邻，在租赁期内，因相邻的办公用房对采暖管道处理不当，至管道破损，流水进入他所租赁的商铺，浸泡了店内商品，损失严重。该行为致使租赁合同履行受租，应视为合同未到期。2、他已对上述相邻防免损害提起诉讼，该案尚未审结，与本案又系同一标的物，且存在事实上的牵连关系，应中止本案诉讼，以相邻防免损害纠纷案的审理结果作为本案审理依据。原审法院将两案割裂审理，程序错误。被上诉人工行泾川支行辩称，本案为合同纠纷，而相邻防免损害为侵权纠纷，二者不属同一法律关系，无关联性，原审处理正确。租赁合同到期，双方未续签合同，史玉明不返还房屋，也不交租金，侵害了他单位的权益，应驳回上诉，维持原判。经二审审理，对原审法院查明的事实和证据予以确认。本院认为，史玉明与工行泾川支行之间的房屋租赁合同合法有效，对双方当事人均有约束力。租赁合同期满，双方并未续签合同，工行泾川支行已提前通知解约，租赁期满后双方不存在租赁合同关系。史玉明在租赁期外占用房屋，无合同及法律依据，应当支付费用。原审法院按原合同约定租金标准判处使用费，并无不当。关于双方争议的本案是否应中止诉讼，以相邻防免损害纠纷案的审理结果为依据进行审理的问题。因本案为合同纠纷，相邻防免损害为侵权纠纷，侵权行为的责任和后果不应由合同行为来承担。同时，史玉明的商品致损，并非租赁合同的义务人履行合同行为所致，而是因相邻房屋所有人或使用人未尽防免义务导致，侵权行为的责任和后果不应由合同行为来承担。所以，上诉人史玉明关于相邻防免损害行为阻却了租赁合同的履行，应视为租赁合同未到期，应以相邻防免纠纷案的审理结果为依据来审理租赁合同纠纷案的上诉主张，于法无据，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费2086元，由上诉人史玉明负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏祎晖审 判 员 刘 瑜代理审判员 白皎洁二〇一三年十一月十二日书 记 员 宫在霞