（2013）深中法房终字第1665号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-04-18
案件名称
许燕与陈建腾房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许燕,陈建腾,阳静敏,孙大涛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1665号上诉人（原审被告、反诉原告）：许燕，女，汉族，1986年6月23日出生。委托代理人：ＸＸ，广东创基律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈建腾，男，汉族，1985年6月9日出生。委托代理人：邹锦林，广东启仁律师事务所律师。原审被告：阳静敏，女，汉族，1981年8月17日出生。委托代理人：ＸＸ，广东创基律师事务所律师。原审第三人：孙大涛，男，汉族，1988年1月10日出生。上诉人许燕因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第1083号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年1月26日，陈建腾与深圳市住房和建设局签订一份《商业用房租赁合同》，约定深圳市住房和建设局同意将位于深圳市福田区梅山苑9栋一层A018号房屋出租给陈建腾，面积为74.12平方米，出租房屋仅可作服装零售用途使用，陈建腾须在开业前获得必要的消防、金融、卫生、工商等部门的书面同意，以保证出租房屋的规划功能及其配套使用。租赁期限为一年，即自2011年2月1日至2012年1月31日止，月租金为4447.2元。未经深圳市住房和建设局同意，陈建腾不得将出租房屋全部或部分转租于他人或以任何形式允许他人使用。经深圳市住房和建设局同意转租的，陈建腾应凭其同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记手续，但转租终止期不得迟于陈建腾的租赁期限，陈建腾并保证其受转租人不将转租房屋再得转租。合同还对其他租赁事宜进行了约定。2011年10月17日，陈建腾与深圳市住房和建设局签订一份《商业用房租赁合同》，约定深圳市住房和建设局同意将位于深圳市福田区梅山苑9栋一层A018号房屋出租给陈建腾，面积为74.12平方米，出租房屋仅可作商业（烟酒零售）用途使用，陈建腾须在开业前获得必要的消防、金融、卫生、工商等部门的书面同意，以保证出租房屋的规划功能及其配套使用。租赁期限为一年，即自2011年9月1日至2012年8月31日止，月租金为4447.2元。未经深圳市住房和建设局同意，陈建腾不得将出租房屋全部或部分转租于他人或以任何形式允许他人使用。经深圳市住房和建设局同意转租的，陈建腾应凭其同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记手续，但转租终止期不得迟于陈建腾的租赁期限，陈建腾并保证其受转租人不将转租房屋再得转租。合同还对其他租赁事宜进行了约定。2011年3月27日，陈建腾与许燕签订一份《合作协议》，约定陈建腾与许燕合作经营深圳市福田区梅山苑9栋A018商铺，合作期限自2011年3月27日至2012年4月30日止，该合作为合作制，陈建腾每月将分到固定分红6200元，许燕应于每月5日前支付陈建腾当月分红和各项应承担的费用，如有延误，陈建腾有权督促或停止合作。在签订本协议的同时，许燕应向陈建腾支付合作保证金12400元。双方经营期间以陈建腾身份统一办理营业执照，经营范围为服饰零售行业，陈建腾对许燕的经营不负责任何的法律责任，期间各自所涉及的所有债务均自行承担。如许燕未分红或拖欠其他费用5天以上，陈建腾有权解除本协议，由造成陈建腾损失的，许燕应向陈建腾赔偿。陈建腾依据上述情形单方解除协议时，应提前7天通知许燕迁离。迁离前，双方应结清期间所发生的相关费用，如许燕拖欠费用，陈建腾有权不退还合作保证金。上述合同签订后，陈建腾向许燕交付涉案房产，陈建腾确认已收取许燕押金12400元。许燕已结清2011年6月30日之前的租金及2011年5月31日之前的水电费、物业管理费。许燕自2011年7月起未向陈建腾支付租金，陈建腾共支付涉案房产2012年6月至12月的水电费共计4378元。涉案房产的物业管理费为每月118.6元。2012年2月15日，陈建腾向许燕发出解除合作协议通知书，该函件于2012年2月16日由许燕工作人员阳晨签收。许燕于2012年2月24日将涉案房产交付孙大涛使用。同日阳静敏代许燕收取孙大涛转让费63000元。第一次庭审过程中，陈建腾与孙大涛确认孙大涛于2012年1月1日与深圳市住房和建设局直接签订房屋租赁合同，直接向深圳市住房和建设局承租涉案房产并从2012年1月1日开始向深圳市住房和建设局支付租金。陈建腾诉至原审法院，请求判令：1、确认陈建腾与许燕签订的《合作协议》已于2012年2月16日解除；2、许燕、阳静敏连带向陈建腾支付2011年6月1日至2012年2月16日的固定分红（租金）共计52700元（6200元／月×8个半月）；3、许燕、阳静敏连带支付陈建腾垫付的2011年6月1日至2012年2月16日物业管理费1008元（118.6元／月×8个半月），水电费5100元；4、许燕、阳静敏连带向陈建腾赔偿上述第2、3项费用的逾期付款利息暂计为4000元（按金融机构同期贷款年利率6.65%计算至判决生效之日）；5、许燕、阳静敏承担本案全部诉讼费用。许燕向原审法院提起反诉，请求判令：1、陈建腾返还许燕保证金12400元；2、陈建腾承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，陈建腾与许燕签订的《合作协议》性质为租赁合同，该合同系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因此合法有效，各方当事人应全面履行。许燕在使用期间未按合同约定向陈建腾支付2012年7月1日以后的租金、水电费及物业管理费，已违反合同约定，应承担相应的违约责任。经查，孙大涛于2012年1月1日与深圳市住房和建设局签订房屋租赁合同，直接向深圳市住房和建设局承租涉案房产且孙大涛从2012年1月1日开始向深圳市住房和建设局支付租金。由此可见，陈建腾与深圳市住房和建设局就涉案房产签订的房屋租赁合同应于2012年1月1日提前解除合同后才与孙大涛就同一租赁房产签订租赁合同。陈建腾自合同解除之日起即丧失涉案房产合法的使用权，陈建腾与许燕签订的《合作协议》即不存在继续履行的基础，《合作协议》的权利义务因此而终止，陈建腾自2012年1月1日起无权再向许燕收取租金。许燕应向陈建腾支付2011年7月1日至2012年12月31日拖欠的租金37200元、2011年6月至2012年12月31日水电费4378元及物业管理费711.6元。陈建腾主张超出部分，原审法院予以驳回。许燕主张三方协议于2011年8月29日协商解除，但未提交充分证据予以证明，陈建腾及孙大涛均不认可，故对许燕主张的上述事实，原审法院不予采信。陈建腾无提交充分证据证明被告阳静敏与陈建腾存在租赁合同关系或被告阳静敏为实际经营者，陈建腾仅依据阳静敏收取孙大涛转让费为由要求阳静敏承担连带清偿责任，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。关于利息部分，利息作为法定孳息，许燕应从拖欠次日（当月6日）起以当月拖欠费用为基数按中国人民银行同期贷款利率计付。关于反诉部分，根据合同约定，许燕拖欠费用的，陈建腾有权不退还合作保证金。该条款系双方针对许燕拖欠费用的违约行为所预先确定的违约金。因许燕有拖欠相关费用的违约事实，陈建腾有权没收保证金，故许燕反诉请求陈建腾返还租赁保证金，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认陈建腾与许燕于2011年3月27日签订的《合作协议》的权利义务于2012年1月1日终止；二、许燕应于本判决生效之日起十日内向陈建腾支付2011年7月1日至2011年12月31日拖欠的租金37200元、水电费4378元及物业管理费711.6元；三、许燕应于本判决生效之日起十日内向陈建腾支付所欠费用的利息（利息以当日拖欠费用为基数，从拖欠次日起按中国人民银行同期贷款利率计至本判决确定的应付款之日止）；四、驳回陈建腾的其他诉讼请求；五、驳回许燕的反诉请求。本案本诉案件受理费1370元，由陈建腾负担448元，由许燕负担922元。反诉案件受理费55元，由许燕负担。上诉人许燕不服原审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，上诉人、被上诉人及第三人孙大涛已经口头协商好在2011年8月29日解除上诉人与被上诉人之间的《合作协议》，被上诉人将房屋转租给孙大涛，所以上诉人与被上诉人之间因转租产生的权利义务己于2011年8月29日终止。这一事实从以下几个分方面也可以充分证明：1、2011年10月17日，被上诉人为配合孙大涛转租房屋，将涉案房屋的租赁用途变更为“烟酒零售”，房屋用途与上诉人的经营范田不符，而与孙大涛承租后的经营范田相符，说明被上诉人在2011年10月17日之前已经知悉孙大涛要转租房屋的事实；并配合孙大涛帮其更改了房屋经营范田。2、虽然孙大涛直到2012年1月1日才正式与深圳市住房和建设局直接签订房屋租赁合同，但这是因为转租后孙大涛怕深圳国土租赁不允许私自转租，故变卦提出要直接与业主签订合同。3、孙大涛2012年1月1日正式与深圳市住建局签订合同前，已经从2011年9月份开始承担涉案房屋的租金，正因为其承担了此部分租金，上诉人才最终允许共在转让费中扣减了部分费用以抵该租金，一审判决认定孙大涛“从2012年1月1日开始向深圳市住房和建设局支付租金”与事实不符。虽然被上诉人提交的证据《深圳市住房和建设局出租房租金收款证明》显示，陈建腾已经交纳了2011年7月至12月的租金，但由于当时的承租人仍然为陈建腾，所以租金只能以陈建腾的名义交纳，故该证据并不能证明是谁实际在交纳租金。从证明的交款方式宋石，截至2011年8月份的租金都是通过银行托收的方式交纳（即上诉人将转租租金汇入被上诉人的银行帐号，深圳市住建局在被上诉人的银行帐号中扣款，其中2011年7、8月份的租金约定从上诉人交给被上诉人的保证金中抵扣），2011年9月至12月租金的交款方式为POS刷卡，当时孙大涛是凭刷卡单据来减扣转让金的，也就是说孙大涛从2011年9月份已经开始承担涉案房屋的租金，上诉人关于三方口头协商好2011年8月29日转租变更的说法是与事实相符的。关于2011年9月至12月的租金到底是刷谁的卡支付的事实，上诉人在一审法院追加孙大涛为第三人后依法申请调查取证，但一审法院未作处理。4、孙大涛在与上诉人的手机通话录音中也承认了2011年8月29日开始转租涉案房屋并实际承担租金，以此要求上诉人在转让费中扣减该笔费用。综上，从手机录音内容及孙大涛2011年9月开始承担租金的情况已经可以充分证明上诉人关于2011年8月29日协商解除的主张，2011年8月29日至2011年12月31日期间转租合同中的实际次承租人为孙大涛。2011年8月29日后上诉人占用涉案房屋系与第三人之间因转让费产生的纠纷，与本案无关。本案一审中，孙大涛作为证人时某出庭，被追加为第三人后反而拒不到庭，不敢对手机录音内容进行质证，使案情无法得到澄清，意图与被上诉人合谋欺诈上诉人。恳请二审法院在查明2011年9月至12月租金实际交款人的基础上，依法改判，维护法律正义和社会公平，保护上诉人的合法权益。请求：1、撤销一审判决第一、二、三项判决，并依法改判（1）确认上诉人与被上诉人于2011年3月27日签订的《合作协议》的权利义务于2011年8月29日终止；（2）上诉人不需向被上诉人支付2011年7月1日至2011年12月31日拖欠的租金37200元、水电费4378元及物业管理费711．6元；（3）上诉人不需向被上诉人支付所欠费用的利息。2、一审本诉诉讼费用、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人陈建腾口头答辩称，陈建腾从深圳市住房和建设局租商铺，转租给上诉人。租期内，上诉人想把商铺转租给孙大涛，孙大涛找到陈建腾，希望直接与深圳市住房和建设局签合同，上诉人不配合交铺，2012年2月24日，上诉人向孙大涛索要了6.3万元，上诉人拖欠费用，故陈建腾提起了一审诉讼，上诉人的主要理由是认为三方有一个口头协议，在2011年8月之后商铺已经转给孙大涛了，9月至12月的租金是孙大涛支付给深圳市住房和建设局的，但是陈建腾有直接的证据可以证明这9月至12月的租金就是陈建腾支付给深圳市住房和建设局的。经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。在二审审理期间，被上诉人向本院提交了四份证据，系深圳市住宅租赁管理服务中心出具的2011年9月至12月租金的发票联，显示付款人为被上诉人。上诉人对上述证据的真实性予以认可，但对其关联性不予认可。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点是陈建腾与许燕于2011年3月27日签订的《合作协议》的终止时间问题。对此，上诉人上诉主张《合作协议》于2011年8月29日终止。其主要理由是上诉人、被上诉人及原审第三人孙大涛已经口头协商好在2011年8月29日解除上诉人与被上诉人之间的《合作协议》以及孙大涛已经从2011年9月份开始承担涉案房屋的租金。关于上诉人主张三方协议于2011年8月29日口头协商解除，因上诉人未提交充分证据予以证明，被上诉人对此不认可，故对上诉人上诉主张的该事实，本院不予采信。关于上诉人主张孙大涛已经从2011年9月份开始承担涉案房屋的租金，由于被上诉人提交的发票显示2011年9月至12月的租金付款人为被上诉人，上诉人对其上诉主张此期间的租金已由孙大涛支付的事实不能举证证明，故对上诉人上诉主张的该事实，本院亦不予采信。因此，上诉人上诉主张《合作协议》于2011年8月29日终止的证据不足，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1370元，由上诉人许燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 力审 判 员 杨潮声代理 审 判员 唐 毅二〇一三年十一月十二日书记员（兼） 严军军所附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”