（2013）岳民初字第01711号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-07-07
案件名称
长沙长和物业管理有限责任公司与湖南晟通天力汽车有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙长和物业管理有限责任公司,湖南晟通天力汽车有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2013）岳民初字第01711号原告长沙长和物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市岳麓区高新技术开发区麓谷工业园基地总变电站。法定代表人刘瑛，系该公司总经理。委托代理人袁连坤，湖南路虎律师事务所律师。被告湖南晟通天力汽车有限公司，住所地长沙高新开发区麓天路2号五强科技园909号房。法定代表人张云建，系该公司董事长。委托代理人王爱平，湖南国风德赛律师事务所律师。委托代理人杨瑜，女，1985年5月4日出生，土家族。原告长沙长和物业管理有限责任公司（以下简称长和公司）诉被告湖南晟通天力汽车有限公司（以下简称晟通公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月22日立案受理，依法由审判员陈志胜担任审判长，与审判员谢伊妮、人民陪审员徐佑珍组成合议庭于2013年7月8日对本案进行了公开开庭审理，书记员郑婷担任法庭记录。原告长和公司的委托代理人袁连坤，被告晟通公司的委托代理人王爱平、杨瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告原名长沙天力罐车制造有限公司于2009年11月入住长沙矿冶研究院工业园，并租赁了金瑞新材料科技股份有限公司位于园区内的装备一车间及附属设施用于特种车辆的生产制造，租赁物建筑面积为11242平方米。在被告与金瑞新材料科技股份有限公司的原房屋租赁合同到期后，双方于2013年1月8日又续签了房屋租赁合同，租赁使用期为2013年1月1日起至2015年12月31日。而原告为该长沙矿冶研究院工业园整个园区的物业管理单位，在被告租赁使用以上厂房期间，一直由原告提供物业管理服务及代收代缴水电费，物业管理费按每月1.1元／平方米计算。截止至2013年5月31日，被告共计拖欠原告物业管理费及水电费249659.63元＋61831元＋51924.53元（水电费暂计算至2013年5月31日）=363415.16元。经原告多次催要而被告至今仍未支付。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告物业管理费、水电费共计363415.16元（暂计算至2013年5月31日）。2、本案诉讼费用由被告承担。被告晟通公司辩称：原告没有提供双方的物业管理合同，无法确定双方是否存在物业服务关系，也未提供相关计算标准，故原告的起诉缺乏依据。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：证据一，房屋租赁合同，证明1、被告租赁了金瑞新材料科技股份有限公司的厂房面积为11242平米，被告实际占有使用该房屋的时间为2010年4月1日；2、租赁使用期间的水电等费用由被告承担，物业管理费由被告与物业公司另行协商。证据二，企业询证函，证明截止2012年12月31日，被告公司通过财务审计，确认了被告尚欠原告应付账款249659.63元。证据三，2012年10月10日双方确认的被告应付款明细表，证明1、原告向被告提供了物业管理服务，被告拖欠原告物业管理费及水电费的事实；2、被告应付物业管理费的计算标准为按月1.1元每平米计算。证据四，原告已开具的部分物业管理费（217210.80元）、部分水电费（水费5530.03元、电费2万元）发票，（2013年1月之后的物业管理费、水电费没有开票），证明原告向被告开具了被告应付款项的发票。证据五，物业管理费、水电费发票的签收单，证明被告对原告开具的应付款发款分别由被告工作人员郑粟英、李志坚、缪利军予以了签收确认。证据六，2012年12月13日至2013年5月13日的电费分摊情况表，证明被告此期间的分摊电费为47589.68元，因被告名称进行了变更，故原告无法开具相关发票，被告也没有支付相关费用。证据七，2012年12月13日至2013年5月13日的水费分摊情况表，证明被告此期间产生的水费4334.85元，因被告名称进行了变更，故原告无法开具相关发票，被告也没有支付相关费用。证据八，租赁合同，证明天力公司一直租用金瑞公司的车间，租赁面积为11200平米，租赁期限为2012年3月1日-2012年12月31日。证据九，公章移交签收单，证明公章移交有移交人缪利军和接收人彭慧的签字。对原告提交的证据，被告晟通公司质证认为：证据一，因为原告未提供原件，故不能作为证据使用；即使提供原件，对其三性均有异议，该证据不合法，与本案无关联。2012年12月24日长沙天力罐车制造有限公司原股东是湖南金能科技有限公司将其持有的100%股权通过上海市联合产权交易所以公开挂牌的方式转让给湖南晟通集团有限公司，故被告更名为湖南晟通天力汽车有限公司，原天力罐车公司的公章是由金能公司掌故，金能公司利用掌管公章之便未经晟通公司同意擅自与金瑞新材料公司签订了原告提供的证据一中的合同，故金瑞公司与被告已经因合同效力问题在本院产生了纠纷，我方认为本合同在未经我方同意，擅自签订是无效的。2、该证据与本案无关联，因为原告索赔的是截止2012年12月31日的物业管理费，而该合同是2013年1月8日签订的，合同中也只是提到物业管理费用由被告与物业公司另行协商，合同无原告的签字盖章也未约定物业管理费的计算标准，故该证据无证明力。证据二，原告未提供原件，我方不予认可，且该复印件上显示是应付账款，未写物业管理费，因此，其真实性值得怀疑。证据三，真实性无异议，签字是冯建兴，但冯建兴是股份变更前天力公司的总经理，该证据不能证明原告的证明对象。1、其抬头包含了两个公司（天力公司、联琦公司），我方从未使用过联琦公司的名称，联琦公司是另外一个公司，故该费用中包含了属于联琦公司的费用。2、冯建兴的签字并未对费用进行肯定，其陈述是“若属实”，故其也不肯定。3、明细表计算出来22364.8元与原告的计算相矛盾。4、有很多不是属于物业公司收的费用，比如房租、厂房改造款等。故我方认为本证据不能作为证据使用。证据四，真实性无异议。证据五，我方无法证实该三人的签字是否真实，且我不清楚这三人是否是我公司员工，也不能证实我方已经收到该发票。证据六、七，真实性有异议，无法确认签字人，因为股东变动后，公司人员流动较大；该证据证明的数据与诉求中的数据完全不一样。证据八、九，原告补充的证据超过了举证期限。被告晟通公司未向本院提交证据。根据被告的质证意见，本院对原告提交的证据认证如下：对原告提交的8份证据，对证据四，被告晟通公司对真实性无异议，且未提出反证和其他反驳意见，本院予以确认。对证据三、五、八，被告晟通公司虽有异议，但未能提供反证，本院予以确认。对证据一，因被告晟通公司与案外人金瑞新材料科技股份有限公司就该份房屋租赁合同是否有效正在进行诉讼，故对该份证据不予认定。对证据六、七，因涉及证据一，故对该二份证据不予认定。对证据九，因未能提供原件，本院不予认定。对证据二，被告晟通公司认为没有提供原件故有异议，但未能提供反证；原告申请法院到天职国际会计师事务所湖南分所调查核实该证据，以证实其真实性，但天职国际会计师事务所湖南分所书面回复我院称其对长沙天力罐车制造有限公司出具的审计报告已经交给委托方，其工作数据底稿来源于被审计单位，并认为审计报告与本案无必然联系，不适合作为本案的证据提供；因该份证据系被告发给原告的企业询证函，在原告确认该函文中的数字后将函交给被告，故原告无企业询证函的原件符合常理，且该份函文中提及的数字与证据四发票总和的数字相互印证，故对该份证据予以认定。根据上述确认的证据并结合当事人当庭陈述，本院确认如下案件事实：长沙天力罐车制造有限公司（以下简称天力公司）曾租赁案外人金瑞新材料科技股份有限公司位于长沙市高新区麓枫路69号长沙矿冶院工业园内的装备一车间及附属设施，并约定物业管理费由天力公司承担，具体由天力公司与物业公司另行协商，并约定天力公司承担水电费等。天力公司未与原告长和公司签订物业服务合同。2012年12月24日，天力公司原股东湖南金能科技有限公司将其持有的100%股权，通过上海市联合产权交易所以公开挂牌的方式，转让给湖南晟通集团有限公司，后天力公司更名为被告晟通公司。另查明：1、庭审中，被告晟通公司表示天力公司债权债务均由其承担，并承认与原告存在事实物业关系。2、原告除收取物业费，还代收水电费。3、原告曾于2012年10月22日、2012年12月24日、2012年12月28日给天力公司开具物业管理费、水电费发票共计249659.63元。后天力公司向原告发《企业询证函》确认其应付原告账款249659.63元，原告予以确认。本院认为，在物业公司提供服务后，业主应当缴纳物业管理费，虽然本案中原、被告之间并未签订物业服务合同，但是被告承认原、被告之间的事实物业关系，且在原告已向被告开具发票，原被告之间亦确认被告应付原告账款249659.63元，故被告应当向原告支付249659.63元。另原告主张2013年发生的水电费，原告未提供充分证据证实，被告亦未认定该费用，故对该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告湖南晟通天力汽车有限公司于本判决生效后十日内支付原告长沙长和物业管理有限责任公司物业管理费和水电费共计249659.63元；驳回原告长沙长和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6751元，由原告长沙长和物业管理有限责任公司承担1751元，被告湖南晟通天力汽车有限公司承担5000元，该款原告长沙长和物业管理有限责任公司已经垫付，由被告湖南晟通天力汽车有限公司在支付上述款项时一并支付给原告长沙长和物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 陈志胜审 判 员 谢伊妮人民陪审员 徐佑珍二〇一三年十一月十二日书 记 员 郑 婷附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。