（2013）昌民初字第10217号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-06-03
案件名称
北京诚智慧中物业管理有限公司与杜军学物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京诚智慧中物业管理有限公司,杜军学
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第10217号原告北京诚智慧中物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号二层203室。法定代表人梁建，董事长。委托代理人付明浩，北京市君泰律师事务所律师。被告杜军学，男，1973年8月18日出生。原告北京诚智慧中物业管理有限公司（以下简称诚智慧中公司）与被告杜军学物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告诚智慧中公司的委托代理人付明浩，被告杜军学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诚智慧中公司诉称：原告受北京东亚信鸿国际会展中心有限公司的委托，自xxx项目之首位业主办理房屋交接手续之日起为该项目提供物业管理服务，并签订了《xxx中心（xxx中心）前期物业服务合同》。合同约定物业服务费的价格为办公1.68元／平方米／月，业主逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三作为滞纳金。原告自入住小区后，履行了物业服务义务。被告居住于xxx中心x号楼x单元x室，房屋面积为84.93平方米。自2010年7月10日起，被告未向原告交纳物业管理费和生活垃圾清运费，经原告多次催要未果。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告给付原告物业费5136.60元、生活垃圾清运费90元；2、判令被告给付自2010年7月10日至2012年10月31日的滞纳金738元；3、诉讼费由被告承担。被告杜军学辩称：1、原告的主体不适格，与被告签订物业服务合同并提供物业服务的公司是北京房修一物业管理有限公司，原被告之间不存在物业服务合同关系；2、原告提供的多项物业服务不达标。小区内存在绿化缺失，环境卫生不达标，大厦没有专人值守，进出车辆未进行有效的管理，消防设施损坏无人修理，也未组织过消防演习，电梯没有进行定期维修维护，保安服务不到位等情况；3、小区内的停车收费收益都被物业公司占用，没有返还给业主。经审理查明：被告杜军学系昌平区xxx中心x号楼x单元x室的业主，物业类型为办公，房屋建筑面积为84.93平方米。2007年7月31日，北京东亚信鸿国际会展中心有限公司（甲方）与北京房修一物业管理有限公司（乙方）签订《xxx中心（xxx中心）前期物业服务合同》，合同约定，物业服务费价格为办公1.68元／平方米／月，商业1.98元／平方米／月，由乙方按年向业主收取。2009年7月10日，北京房修一物业管理有限公司（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费由乙方按1.68元／建筑平方米／月向甲方收取，物业管理服务费总额为1712.20元／年。2009年4月6日，北京房修一物业管理有限公司（甲方）与北京房修一慧中物业管理有限责任公司（乙方）签订《公司整合协议》，约定甲方所属的第九分公司整体并入乙方，并入后九分公司所负责的xxx中心等项目物业管理业务管辖权划归乙方。此后，北京房修一物业管理有限公司向北京东亚信鸿国际会展中心有限公司发出《关于变更合同主体的函》，北京东亚信鸿国际会展中心有限公司复函要求在征询业主及建委等相关部门意见后，依照国家法律规定办理相关手续。2010年2月10日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司开始管理xxx中心物业项目。被告杜军学未交纳2010年7月10日至2013年7月9日的物业服务费以及生活垃圾清运费。另查，2010年3月31日，经北京市工商行政管理局海淀分局核准，北京房修一慧中物业管理有限责任公司名称变更为北京诚智慧中物业管理有限公司。上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的《xxx中心（xxx中心）前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》、名称变更通知、《关于变更合同主体的函》、《关于变更合同主题有关问题的回复函》、资质证书、《公司整合协议》、办理结果通知书、情况说明、照片等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告虽未与被告签订书面物业服务合同，但原告实际为被告提供了物业服务，被告亦实际享受了原告提供的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。被告提出与其签订物业服务合同的是北京房修一物业管理有限公司，原告并非适格主体的辩解意见，本院认为，原告与北京房修一物业管理有限公司之间划拨xxx项目的物业管理权的行为违反相关法律规定，原告依据《xxx中心（xxx中心）前期物业服务合同》以及《前期物业服务合同》要求被告支付相关费用缺乏依据，但原告已经提供了事实服务，被告作为小区内的业主，在接受了原告的事实服务之后，应当向原告交纳物业服务费和生活垃圾清运费，故对于被告的该项辩解意见本院不予采信。关于物业服务费的收费标准的确定，物业服务收费的标准一般为两种，即市场调节价和政府指导价。被告所居住的房屋不属于按政府指导价收取物业费的范围，故应当按照市场调节价确定物业费的收取标准，本院参照同类物业服务项目收费标准以及本案具体情况酌情予以确定。被告提出原告提供的物业服务不到位的主张，本院认为，小区内绿化面积缺失等问题是由多种原因造成的，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故此原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；但没有证据证明，原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务，原告应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。被告提出的停车费收益的问题涉及全体业主的共同权益，应当另行解决。另指出，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。现原告起诉，要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告杜军学给付原告北京诚智慧中物业管理有限公司二〇一〇年七月十日至二〇一三年七月九日的物业服务费五千一百三十六元五角七分、生活垃圾清运费九十元，共计五千二百二十六元五角七分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京诚智慧中物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告杜军学负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 赵 娟二〇一三年十一月十二日书 记 员 张思维 来源：百度搜索“”