（2013）浙绍民终字第1218号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-06-04
案件名称
绍兴市高震物业管理有限公司诉ＸＸＸ物业服务合同纠纷一案民事二审案件判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李某某,某公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙绍民终字第1218号上诉人（原审被告）李某某。被上诉人（原审原告）某公司。法定代表人王某某。委托代理人（特别授权）瞿某某。上诉人李某某因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2013）绍越民初字第2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2010年4月20日，绍兴南闲开发建设有限公司与原告某公司签订了《春风公寓物业服务合同》一份，约定绍兴南闲开发建设有限公司选聘原告对春风公寓提供前期物业管理服务事宜。管理期限为2010年4月20日至2013年4月21日。多层住宅按0.4元／月／平方米计算，阁楼面积不计入物业费收费范围，且居户面积按安置时的套型计算。自签订合同一年内（按实际接管之日起计）按季支付。对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，某公司可以按国家有关规定从到期之7日后按应缴费用每日千分之三加收滞纳金，滞纳金用作补充物业管理费。合同对物业服务内容与质量、违约责任及其他内容等进行了约定。合同签订后，某公司即对春风公寓提供物业服务管理，直至2013年5月份撤离。同时查明：被告李某某原系绍兴市越城区鉴湖镇南池村村民，其原房屋被拆迁后安置了三套房屋，分别为春风公寓南区3幢202室（建筑面积125.35平方米）、南区11幢502室（建筑面积87.56平方米、阁楼面积65平方米）和北区1幢201室（建筑面积85.88平方米），房屋性质均为多层住宅，目前尚未领取产权证。被告李某某现居住在南区3幢202室房屋内。被告自2010年年底入住至今未支付过物业管理费。被告因此诉至法院，请求依法解决。原审法院审理认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，原告与建设单位绍兴南闲开发建设有限公司签订的《春风公寓物业服务合同》合法有效，对业主李某某具有约束力，对被告李某某辩称其非合同当事人，故不应交纳物业费的辩称意见不予采信。原告已依约对涉案物业所在的春风公寓进行了物业管理，履行了合同义务。李某某作为涉案物业业主，享受了原告提供的物业管理服务，被告对此也予以认可，故应当在原告提供物业管理期间向原告支付物业管理费。原告要求李某某支付2011年4月20日至2013年4月20日止的物业管理费合法有据，予以支持。根据合同约定的收费标准及李某某安置所得的三套房屋面积，原告要求被告李某某支付三套房屋2011年4月至2013年4月的物业管理费合计2623.29元，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于原告要求被告支付的滞纳金，因原告未提供证据证明其在起诉前以书面形式向被告催讨过上述物业费，故对其主张的滞纳金，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告李某某应于本判决生效后三十日内支付给原告绍兴市高震物业有限公司物业管理费2623.29元；二、驳回原告绍兴市高震物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告某公司负担13元，被告李某某负担12元，于本判决生效后三十日内付清。上诉人李某某不服原审判决，提起上诉称：一、原判未认真调查，判决结果有误。上诉人是2010年鉴湖镇拆旧造新安置户，拆房时被明确告知因为拆旧房安置户，同本村村民相同对待，待遇不变，不用缴纳所谓小区管理费。二、原判适用法律错误。上诉人确实不知道绍兴南闲开发建设有限公司代签了服务合同，三年来也从未有人对此进行过告知及催交物业费，而物业公司也一直对上诉人的房屋漏水问题不予处理。上述秘密代签合同、事后不告知的行为违背双方意愿，不符合最高法的司法解释精神。综上，请求二审法院撤销一审判决，不支持被上诉人的诉讼请求。被上诉人某公司答辩称：一、被上诉人系与绍兴南闲开发建设有限公司签订前期物业服务合同，该合同符合中国人民共和国国务院以及浙江省绍兴市政府关于物业管理条例的相关文件规定，被上诉人进驻春风公寓提供物业管理符某某策法律法规。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，建设单位依法与物业公司签订的前期服务合同，对业主具有约束力。上诉人以其并非合同当事人为由抗辩不能成立，被上诉人也曾多次在小区大楼、楼道张贴催交物业费公告。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人李某某、被上诉人某公司在二审中均未提供新的证据。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审理认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。被上诉人某公司系建设单位依法选聘的物业服务企业，基于书面的物业服务合同约定向鉴湖镇春风公寓提供前期物业服务，符合《物业管理条例》的规定，该前期物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。上诉人李某某对前期物业服务合同的签订不知情、违背双方意愿的抗辩理由，不能成立。上诉人李某某作为春风公寓南区3幢202室等三套房屋的业主，在享受物业服务企业提供相关物业管理服务的同时，负有交纳物业管理费的义务，依法应向被上诉人某公司支付拖欠的物业管理费。上诉人李某某关于拆旧房安置户无需缴纳小区管理费的主张，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。综上，上诉人李某某的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 王安洁审 判 员 楼晓东代理审判员 兰祥燕二〇一三年十一月十二日书 记 员 刘莎莎 关注微信公众号“”