（2013）商梁民初字第2064号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-07-01
案件名称
原告赵红梅(反诉被告)与被告陈秀平(反诉原告)排除妨碍纠纷一审民事判决书
法院
商丘市梁园区人民法院
所属地区
商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵红梅,陈秀平
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百三十四条第一款
全文
河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2013）商梁民初字第2064号原告赵红梅（反诉被告），女，1978年8月30日出生，汉族，个体户，住商丘市梁园区。委托代理人宁春勇，上海光大律师事务所商丘分所律师。被告陈秀平，曾用名陈玉荣（反诉原告），女，1962年12月27日出生，汉族，个体户，住商丘市梁园区。委托代理人牛素云，河南华豫律师事务所律师。原告赵红梅（反诉被告）与被告陈秀平（反诉原告）排除妨碍纠纷一案，原告于2013年7月24日向本院提起诉讼。被告陈秀平于2013年8月16日向本院提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员孟捷担任审判长，审判员邹庆华、洪博参加合议，于2013年11月4日公开开庭进行了合并审理。原告赵红梅及委托代理人宁春勇、被告陈秀平及委托代理人牛素云均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告诉称并反诉答辩：2010年10月4日，原、被告签订门面房租赁协议，原告租赁被告一门面，被告称该门面房属于被告自己所有，原告在不知情的情况下与被告签订了一年的租赁合同，租金分两次缴清（每半年一交），原告在租赁协议期满后继续向被告缴纳房租至2013年4月，期间被告未提出异议，接收了原告缴纳的房租。2013年3月，该门面房真正的房主杨红英找到原告，告知原告该门面房真正的房东是杨红英而非被告陈秀平，并且杨红英向原告出具了被告与其签订的租赁协议原件，原告此时才知道自己租赁两年多的门面房真正的房主是谁，遂要求被告与杨红英协商妥善解决此事，后为了不中断自己的经营，原告与杨红英签订了新的租赁协议。被告在明知原告和门面房房东杨红英签订了合法租赁协议的情况下，频繁滋事，并于2013年4月18日私自将该门面房锁上，造成此后十余日无法开门营业。2013年6月1日被告在原告经营的门店内将原告姐妹打伤。更有甚者，在2013年7月11日将原告使用的卷闸门用电焊大面积焊死，并用一辆车牌号为豫NAN0**的别克轿车将门面房堵死。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法经营权，扰乱了正常经营秩序，持续数月的侵权行为给原告带来了巨大的经济损失，为了维护原告的合法权益，现起诉到法院，请求法院依法判令被告停止侵权行为，恢复原告的正常合法经营权。判令被告赔偿原告已无法正常开业造成的各种经济损失共计30000元。本案诉讼费用由被告承担。被告的反诉，没有任何证据和正当理由、应予驳回。被告辩称及反诉称：原告诉请无法律依据，1、本案原告不具有主体资格，被告没有侵犯原告的利益。2、原告占有房屋属无权恶意占有，所以由此产生的经营权也不是合法的，涉案房屋权属存在争议，该房屋本来是由杨红英、徐杨租赁的公房，没有经过有关部门同意，擅自对外出租，属于无权，房屋不管租赁给谁都是无权租赁。原告基于无权租赁合同占有房屋显然是无权占有；原告的占有属于违法占有，该争议房屋从违章建筑来说，还是属于公房出租来说，杨红英、徐杨都是违法的，原告明知这些仍与该二人签订租赁合同，是违法的。原告在和被告签订房屋租赁合同时，被告告知若杨红英问就说是被告的表妹，从这一事实可以看出，原告在租赁房屋时就知道不是被告陈秀平的，在第三人杨红英、徐扬起诉被告陈秀平转租租赁合同纠纷一案时，原告作为第三人参加诉讼，对该房屋的权属争议是明知的，而原告为了继续占有该房屋与杨红英恶意串通，在杨红英和被告签订的租赁合同尚未到期的情况下，私自又与杨红英签订租赁合同，以达到继续占有该房屋的目的。综上，被告对原告不构成侵权，不应该赔偿损失。2010年10月，反诉人与被反诉人签订房屋租赁协议，反诉人经过精细装修的门面房出租给被反诉人，被反诉人每年支付60000元房租，房租每半年一交，提前一个月缴纳。2012年10月份，被反诉人缴纳2012年10月份至2013年4月份半年的房租，按照约定，被反诉人应于2013年3月份支付反诉人下半年房租，反诉人多次找被反诉人要求支付，被反诉人均予以拒绝，而且继续占用争议房屋。为维护反诉人的合法权益，请求法院依法判令被反诉人返还房屋，并支付反诉人房屋租金及损失共计110000元，承担本案的诉讼费用。争议焦点：原告的起诉与被告的反诉，是否有事实和法律依据。原告向本院提交的证据材料有：第一组1、民事判决书1份，2、租赁协议1份，证明杨红英是真正的房主。第二组：3、协议书1份（陈秀平与洪伟利），证明自2010年10月4日起赵红梅租赁陈秀平房屋的事实及租金每年50000元的事实。第三组4、租赁合同1份（杨红英与赵红梅），5、收条1份，证明赵红梅合法租赁的事实。第四组6、照片11张，证明从2013年4月18日以来陈秀平在赵红梅租赁期间内闹事非法侵权的事实，分别于2013年4月18日、2013年5月3日、2013年6月1日和2013年7月17日，四次闹事损害原告的财物。第五组7、光盘1份，证明自2013年4月28日违法多次侵权的事实。第六组8、调解协议书2份，证明2013年6月1日陈秀平殴打赵红梅姐妹赔偿2000元的事实。陈秀平当时承诺不再闹事的事实。第七组证据9、价格评估书1份，证明赵红梅及门面房租金损失18800元（137天）。10、证人杨红英出庭作证，证明杨红英是涉案房屋的所有权人。被告向本院提交的证据材料有：1、租房协议2份，证明被告与杨红英签订的租房合同还没有到期的情况下原告又与杨红英签订合同属于恶意串通。2、装修房屋收条1份，证明反诉原告对房屋装修的费用80000元。被告对原告提交的证据均有异议。对证据1，判决书未生效不能作为证据使用。对证据2，不能证明杨红英就是涉案房屋的房主，因为确认房屋的归属必须要有所有权证。对证据3有异议，不能证明争议发生时房屋租金就是50000元，中间经过陈秀平改建，房租已经涨到60000元。对证据4杨红英与赵红梅签订的租赁合同，对租房合同真实性无异议，合同本身不能证明两人的租赁合同是合法有效的。对证据5真实性无异议，对收条的异议同租房合同意见，对证据6有异议，认为来源不合法，是原告私自拍摄的，不能证明时间地点。对证据7有异议，录像来源不是经过有关部门调取的，也不具有连接性，不能排除被剪辑的情形。不能证明陈秀平侵权的事实。对证据8真实性无异议，原告没赔偿给我们。对证据9认为，评估时被告没有参与。被告申请重新评估。对证人杨红英出庭作证证言认为证人与本案有利害关系，证人杨红英也作为原告另行起诉被告，一审终结后已经上诉。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但认为无法达到证明目的，对证据2认为不具有合法性、关联性，不能采信。该证据仅是装修费用不是扩建费用。经庭审质证，对原、被告有异议的证据，本院综合进行分析认定。对原告提交的证据综合分析认为，2010年10月4日，原告赵红梅与被告陈秀平签订租房协议一份，根据原、被告协商后，被告租赁原告房屋并支付给原告每年租金50000元，2013年3月房东杨红英找到原告告知该房屋属于自己所有，2013年4月10日原告又与房东杨红英签订租房协议1份，对原告主张的理由本院予以支持。对被告提交的两组证据进行综合分析认定：原、被告签订的两份合同，系双方的真实意思表示，原告按双方的约定支付给了被告租房款，但被告的行为是擅自将案外人杨红英的房屋私自转让，被告辩称房屋不是案外人杨红英所有的理由，本院不予支持。装修费收据，没有详细清单，也不能证明用于此房的装修，不予认定。根据上述有效证据及当事人的陈述与自认，本院确认以下案件事实：2010年5月1日杨红英将家属院外门面房一间租赁给被告陈秀平改造使用（主房与配房均无产权证），并签订了房屋租赁合同。合同约定租期暂定一年，租金30000元，租赁期间被告陈秀平不能擅自转租或转让，如转租转让必须经杨红英同意。合同签订后，被告陈秀平在原房的基础上将房屋改扩建。被告陈秀平于2010年10月4日将房屋转租给原告的丈夫洪伟利，涉案的房屋由原告赵红梅使用。杨红英发现后，认为被告无权转租，杨红英于2013年4月10日与原告赵红梅签订了租赁合同。合同约定租金50000元，每年一次付清，租期暂定两年等。2013年7月11日被告陈秀平将房屋卷闸门焊牢，并用轿车堵在门口，原告赵红梅销售的商品衣服，被封在房内，赵红梅无法经营使用争议房屋，发生纠纷。另查明，原告赵红梅租金损失，每年50000元，每天约为137元。本院认为，原告承租的房屋没有合法的产权凭证。有关的租赁合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，属于无效合同。该《解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房主杨红英对涉案房屋享有占有处分收益权。被告承租此房，所扩建部分是为了自己方便使用，并不能以此为由主张所有权和处分权。被告将房屋转租给原告，违背了房主杨红英的意愿和当初租赁合同的约定，杨红英将房屋租给原告，原告一直在此房内经营服装生意。被告与杨红英如因房屋的租赁合同生产纠纷，可协商或诉讼解决，但被告采用极端方式，焊门、汽车堵门给原告造成严重的经济损失，原告以被告侵权为由，主张排除妨害，赔偿损失，对合理部分应依法予以支持。因被告的焊门堵门行为，造成了物质资源的浪费，经本院多次释明，其坚持不同意将房门打开，致使原告的其他损失和被告反诉主张的装修损失无法评估鉴定，被告应依法承担民事责任。原告现在主张的损失，是因被告堵门造成的租金损失，根据租赁合同就可以计算出损失数额，司法评估鉴定更补强了原告租金损失数额的合理性。被告申请重新鉴定评估，没有合法依据，只会拖延案件的审理，造成更大的损失。因此，对被告重新鉴定的申请，不予准许。原告的其他损失，可在取得证据后另行主张。被告提出反诉要求原告赔偿装修款等损失，虽然已缴纳了反诉费，但却拒绝打开房门进行评估鉴定，对被告的反诉请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（一）、（二）、（七）项的规定，判决如下：一、被告陈秀平应排除对原告赵红梅使用涉案房屋的妨害，将焊堵的经营门店的卷闸门打开，交原告赵红梅使用，于判决生效之日起3日内履行完毕。二、被告陈秀平赔偿原告赵红梅租金损失18800元（137天）；从2013年7月11日起扣除137天之次日起每天按137元计算，赔偿至房门打开恢复经营之日止。于判决生效之日起7日内履行完毕。三、驳回原告赵红梅的其他诉讼请求。四、驳回被告陈秀平的反诉请求。案件受理费550元，反诉费1250元，由被告陈秀平负担。如果被告陈秀平未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于河南省商丘市中级人民法院。递交上诉状次日起七日内未足额交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。审判长 孟 捷审判员 邹庆华审判员 洪 博二〇一三年十一月十二日书记员 张贝贝 微信公众号“”