（2013）海民初字第22931号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-06-17
案件名称
徐淑兰等诉刘赛兰等排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金玉海,徐淑兰,刘赛兰
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十八条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第22931号原告金玉海，男。原告徐淑兰，女。二原告之共同委托代理人王长革，男。被告刘赛兰，女。原告金玉海、徐淑兰与被告刘赛兰排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭文成独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告金玉海、徐淑兰之共同委托代理人王长革，被告刘赛兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金玉海、徐淑兰诉称，2004年6月7日，我们与刘赛兰及刘赛兰之夫崔某签订了购房协议，约定由刘赛兰、崔某购买北京市海淀区某小区110号房屋（以下简称110号房屋）。签约后刘赛兰即搬入110号房屋居住。后，双方的购房协议因违反法律法规的强制性规定，于2011年被法院判定无效。刘赛兰、崔某随即诉至法院请求我们赔偿其各项损失。2013年6月3日，（2012）海民初字第3556号判决判令我们向刘赛兰、崔某返还购房款18.6092万元、赔偿装修折价1.008793万元、经济损失55.8318万元，该判决业已生效。2013年8月31日，我们向刘赛兰支付了生效判决确认的款项，但刘赛兰始终拒绝腾退110号房屋。此外，刘赛兰在居住期间擅自拆除了110号房屋卧室与客厅之间的隔断墙，破坏了110号房屋的居室结构。为维护我的合法权益，请求法院判令刘赛兰腾退110号房屋；恢复110号房屋卧室与客厅之间的隔断墙的原状；按每日150元的标准向我们支付110号房屋自2013年8月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费；刘赛兰返还我们110号房屋的燃气卡、水卡、电卡、与物业签署的入住合同；本案诉讼费由刘赛兰承担。刘赛兰辩称，我不同意腾房，因为我现在没有找到住的地方，如果对方给我三个月的时间，我可以腾房。110号房屋卧室与客厅之间最初确有一个隔断墙，该墙不是承重墙，具体材质我不清楚，是被我拆除了，当时我觉得已经买下了房屋就没与金玉海、徐淑兰商量。我认为在法院判令我腾退前，金玉海、徐淑兰无权主张房屋使用费。110号房屋的煤气卡、水卡、电卡及入住合同确实在我们手中，只有等我自己家的问题解决完以后才能把这些东西还给金玉海、徐淑兰。故我不同意金玉海、徐淑兰的全部诉讼请求。经审理查明，徐淑兰与金玉海系夫妻关系，崔某系刘赛兰之夫，2004年5月29日，徐淑兰购买了110号房屋，同年6月7日，金玉海、徐淑兰作为售房人与购房人刘赛兰、崔某签订协议，约定将110号房屋出售给刘赛兰、崔某。后刘赛兰、崔某付清了110号房屋的购房款，并于2009年12月入住110号房屋。2011年，金玉海、徐淑兰将刘赛兰、崔某诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。经本院审理查明，110号房屋所在地原为旧村改造后建楼，土地性质仍为集体所有制，而刘赛兰、崔某系居民身份，无权买卖农村集体经济组织成员的住房，故判决认定双方所签订的房屋买卖合同无效。同时，该判决中明确：金玉海、徐淑兰作为出卖人在出卖时应知110号房屋属于禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，应对合同无效承担主要责任。2011年，刘赛兰、崔某诉至法院请求法院判令金玉海、徐淑兰返还购房款、赔偿装修损失、缔约过失损失等。本院2013年6月3日作出（2012）海民初字第3556号民事判决书，判令金玉海、徐淑兰返还刘赛兰、崔某购房款18.6092万元，赔偿刘赛兰、崔某装修折价款1.008793万元、经济损失55.8318元。就徐淑兰、金玉海请求刘赛兰、崔某腾房的反诉请求，该判决指出由于刘赛兰、崔某一直在涉诉房屋中居住，目前尚未就合同无效获得实际赔偿，而根据生效判决，金玉海、徐淑兰对合同无效应承担主要责任，故在刘赛兰、崔某尚未获得实际赔偿前，确定其腾房时间要求其腾房有违公平。另，就工程造价评估费、房屋评估鉴定费、鉴定人员出庭费，金玉海、徐淑兰尚需向刘赛兰、崔某支付3144元。该判决业已生效。2013年8月31日，金玉海、徐淑兰向刘赛兰中国工商银行账户汇款75.764193万元。庭审中，刘赛兰主张2013年9月14日徐淑兰、金玉海擅自更换了110号房屋门锁，自此之后其已无法进入110号房屋。徐淑兰、金玉海认可诉讼中其子女已更换110号房屋门锁，具体时间不详。金玉海、徐淑兰主张刘赛兰居住期间拆除了卧室和客厅的隔断墙，刘赛兰对此表示认可，但表示此前的隔断墙极为简易，且其购房后出于方便生活的目的拆除隔断墙并无不当。上述事实，有双方当事人陈述、中国工商银行个人业务凭证、（2012）海民初字第3556号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。生效判决已确认刘赛兰、崔某与徐淑兰、金玉海的房屋买卖合同无效，徐淑兰、金玉海并已向刘赛兰支付相应赔偿及费用，则刘赛兰、崔某应在合理期限内腾退110号房屋。现徐淑兰、金玉海请求刘赛兰腾房，具备法律依据，但110号房屋门锁已被金玉海、徐淑兰一方更换，刘赛兰已丧失对110号房屋的实际占有，则徐淑兰、金玉海的该项诉请已无事实基础，本院对此无法予以支持。徐淑兰、金玉海另主张刘赛兰应将110号房屋内隔断墙恢复原状，本院对此亦无法予以支持，理由如下：1、徐淑兰、金玉海系自愿放弃对110号房屋的占有并将该房屋交由刘赛兰管理，对其自身行为，进而对于刘赛兰管理房屋的行为，徐淑兰、金玉海应自担责任；2、刘赛兰自主占有110号房屋期间出于优化居住环境的善意拆除了隔断墙，属正常的管理行为；3、无证据显示相应隔断墙的拆除不当贬损了110号房屋的价值；4、徐淑兰、金玉海对房屋买卖合同的无效负主要责任，则该无效合同产生的大部分不利影响均应由徐淑兰、金玉海自行承担，即便隔断墙的拆除有悖徐淑兰、金玉海的特殊需求，亦应由徐淑兰、金玉海自行恢复；5、现有证据无法证明原有隔断墙的详细情况。徐淑兰、金玉海对合同无效负有主要责任，并导致刘赛兰遭受较大损失，则在徐淑兰、金玉海返还购房款并进行赔偿之前无权主张腾房或收取房屋使用费。另因刘赛兰长期自主居住110号房屋，客观上需要较长的时间准备腾退事宜，则徐淑兰、金玉海在支付赔偿款后应给予刘赛兰合理的腾退时间。而徐淑兰、金玉海2013年8月31日支付赔偿款，9月14日更换门锁，刘赛兰并未在具备腾退条件后长期占用110号房屋。故对徐淑兰、金玉海请求刘赛兰支付房屋使用费的诉请，本院无法予以支持。至于110号房屋的燃气卡、水卡、电卡、入住合同，均属房屋使用中的必要证件或文书，刘赛兰应予返还，故对徐淑兰、金玉海请求返还上述物品的诉请，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条之规定，判决如下：一、刘赛兰于本判决生效后七日内返还徐淑兰、金玉海北京市海淀区某小区一一Ｏ号房屋的燃气卡、水卡、电卡及入住合同；二、驳回徐淑兰、金玉海的其他诉讼请求。案件受理费三十五元，由刘赛兰负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费七十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 郭文成二〇一三年十一月十二日书 记 员 马文静