（2013）巨民初字第777号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-11-20
案件名称
冯彩苓与巨野东方红房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
巨野县人民法院
所属地区
巨野县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯彩苓,巨野东方红房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条
全文
山东省巨野县人民法院民 事 判 决 书（2013）巨民初字第777号原告冯彩苓，女，1968年12月10日出生，汉族，居民。委托代理人王保安，男，1967年5月5日出生，汉族，居民，系原告冯彩苓之夫。委托代理人徐鹏，山东君诚仁和（巨野）律师事务所律师。被告巨野东方红房地产开发有限责任公司。法定代表人常玉啟，该公司董事长。委托代理人张旗，山东诚维律师事务所律师。原告冯彩苓与被告巨野东方红房地产开发有限责任公司（以下简称巨野东方红房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年6月17日公开开庭进行了审理。原告冯彩苓及委托代理人王保安、徐朋，被告巨野东方红房地产公司委托代理人张旗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯彩苓诉称：2010年10月2日，原、被告签订尚东太阳城小区车库使用权转让协议，约定原告于合同签订之日交付被告50000元，被告将尚东太阳城小区C6号楼北4号车库的使用权转让给原告。合同签订当天，原告按约定将50000元房款交付被告，但被告却没有履行协议将车库交付给原告使用。原告多次催告，被告未予回应，特诉至法院，请求法院依法判令被告将尚东太阳城小区C6号楼北4号车库交付原告，并赔偿因迟延交付造成的损失35000元。被告巨野东方红房地产公司辩称：1、原告与被告车库是租赁关系而非买卖关系，从合同约定看，原告享有排他的使用权而非所有权，且有期限限制，并且被告如果改变结构和用途，被告有权要求原告恢复原状，原告转让或出租应当向被告备案。这些约定表明，原告所享有的权利是受限制的权利，是不完整的权利，不具有所有权的绝对性、排他性和永续性特征，双方合同约定的使用权转让实质是租赁关系，并非买卖关系。2、双方的合同事实上已无法履行。尚东太阳城C区D区共计建设房屋500余套，回迁户400户左右，其余100余套归被告所有。车库、储藏室约占30%-40%，也就是说只有30%-40%的人能得到车库。被告的100套房屋应当有30-40个车库。但由于回迁户上访，县政府和指挥部为平息事端，强令将应当归被告的车库全部收回，分配给了回迁户。本案所争议的车库于2011年4月交付给了回迁户陈显力。因此，本案当事人之间的合同从事实上已无履行的可能。根据合同法的规定，原告不能再要求履行合同。本案系政府利用行政权力干涉民事行为，属于不可归责于当事人的事由造成合同无法履行，双方均没有违约行为及过错，不应当承担违约责任。经审理查明：2010年10月2日，原告冯彩苓（乙方）与被告巨野东方红房地产公司（甲方）签订车库使用权转让协议，约定：甲方将尚东太阳城小区C6号楼北4号车库的使用权转让给乙方，价款50000元，当日交付。乙方付清款后，对该车库享有排他的独占使用权，期限与所占土地批准使用年限相同。乙方仅做停车、库房使用，不得擅自改变结构和用途，违反约定造成损害须承担赔偿责任，甲方有权要求乙方恢复原状。乙方转让、出租车库使用权时须向甲方办理变更登记，但不得改变使用用途。协议签订后，原告即将50000元交付被告。但被告一直未能将车库交付给原告。2011年5月26日，被告巨野东方红房地产公司与回迁户陈显力签定房屋产权调换合同，将双方争议的上述车库作为回迁房调换给了陈显力。另查明，被告巨野东方红房地产公司尚东太阳城C区D区共计建设房屋500余套，其中回迁户400余户，车库、储藏室约占30%-40%。本院所确认的上述事实，有当事人陈述笔录、原、被告签定的车库转让协议、交款收据、被告与回迁户签定的房屋拆迁产权调换协议书、房屋产权调换书等证据在卷为凭，并经本院开庭质证和审查，可以采信。本院认为：原告冯彩苓与被告巨野东方红房地产公司签定的车库使用权转让协议双方意思表示真实，内容不违反法律规定，合同成立并生效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。协议虽然名为使用权转让，但转让后享有排他的独占使用权及使用期限与土所占地使用期限相同，其实质上属于车库的买卖。原告冯彩苓已按约定交付了房价款，被告巨野东方红房地产公司应当按照约定将车库交付原告使用。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。”目前该车库已被巨野东方红房地产公司作为回迁房调换给了回迁户，合同事实上已无法继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第（三）项规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”被告巨野东方红房地产公司开发的被告巨野东方红房地产公司尚东太阳城C区D区共计建设房屋500余套，其中回迁户就有400余户，车库、储藏室只占30%-40%，被告应当知道车库及储藏室连回迁户的要求都不能满足，仍然与原告签订转让协议，最终因回迁户上访，车库优先满足回迁户的需要而造成与原告的合同不能履行，并非《合同法》规定的不可抗力造成合同无法履行的情形，应当按法律规定返还原告购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。原告要求赔偿迟延履行的损失16000元、要求赔偿车辆损失13000元，没有提交证据证明，要求赔偿律师费、交通费6000元没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第一百一十三条第（三）项、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、解除原告冯彩苓与被告巨野东方红房地产开发有限责任公司签定的车库使用权转让协议；。二、由被告巨野东方红房地产开发有限责任公司返还原告冯彩苓购房款50000元及利息（按照银行同期同类贷款利率自2010年10月3日起计算至判决确定之日止）；三、被告巨野东方红房地产开发有限责任公司承担50000元的赔偿责任；四、驳回原告冯彩苓的其他诉讼请求。以上给付款项限于本判决生效之日起10日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告巨野东方红房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判长 刘 波审判员 王 庆审判员 张洪臣二〇一三年十一月十二日书记员 付海心 关注公众号“”