（2013）鄂武昌民初字第03312号

裁判日期: 2013-11-12

公开日期: 2014-03-03

案件名称

原告某甲政协湖北省委员会活动中心与被告某乙公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市武昌区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

某甲政协湖北省委员会活动中心,某乙公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第一百一十四条第一款，第九十四条，第九十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

湖北省武汉市武昌区人民法院民事判决书（2013）鄂武昌民初字第03312号原告：某甲政协湖北省委员会活动中心。法定代表人：吕某。委托代理人：陈某、韩某。被告：某乙公司。法定代表人：陶某。委托代理人：刘某。委托代理人：李某。原告某甲政协湖北省委员会活动中心与被告某乙公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月13日受理后，依法由审判员凃峻适用简易程序，于2013年8月13日公开开庭进行了审理。原告某甲政协湖北省委员会活动中心的委托代理人韩某到庭参加了诉讼，被告某乙公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2013年9月10日，本案转为普通程序审理，由审判员凃峻担任审判长和人民陪审员张俊良、孙圌组成合议庭，于2013年10月24日公开开庭进行了审理，原告某甲政协湖北省委员会活动中心的委托代理人韩某、被告某乙公司委托代理人刘某、李某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告某甲政协湖北省委员会活动中心诉称：被告原名为武汉音乐之声娱乐有限公司，2012年初经工商变更登记更名为某乙公司。原、被告于2007年12月1日就某甲政协湖北省委员会活动中心位于首义路首义综合楼第三层的房屋签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：乙方（被告）租用甲方（原告）综合楼第三层现有场地经营KTV娱乐项目，租期为15年，从2007年12月1日起起租。租金每三年递增一次，幅度为6%。乙方应每三个月支付一次租金，交付租金时间在每三个月开始前10天。乙方如不能按时支付租金，每逾期一天承担应付租金千分之三的滞纳金，如乙方推迟三个月支付租金，甲方有权解除合同。另被告还租赁了原告170平方米的房屋用于办公，该房屋与本合同租赁房屋一并交纳租金。从2012年12月底至今，被告一直拖欠租金未付。根据合同约定，截止2013年6月底，被告共拖欠房屋租金本金303562元，滞纳金140505元，虽经原告多次催收，被告仍未支付。为此，请求判令：1、解除原、被告之间的签订的《房屋租赁合同》。2、被告向原告支付拖欠的全部房屋租赁费及滞纳金（从2012年12月起，每月租金43366元，暂计算至2013年10月30日止，房屋租赁费本金为477026元，滞纳金为296623.44元）；3、被告在判决生效之日将租赁房屋腾退移交原告（包括本合同约定的首义综合楼第三层被告经营的KTV娱乐项目和被告使用的170平方米的办公用房）；4、被告承担本案的全部费用。庭审中，原告对租金及滞纳金的计算方式明确为：合同约定租金每三年递增6%-10%，实际按照10%在递增，2012年12月1日是合同约定的递增年度。2012年11月租金标准是39423元，2012年12月1日起是一个新的三年标准，按照10%来递增，即39423×110%=43366元，每月租金为43366元，从2012年12月起计算至2013年10月30日止，租金共计477026元。滞纳金是因为支付租金应该在一个季度的前10天，43366元是一个月的租金，一个季度的租金应该乘以3，再乘以千分之三的滞纳金，最后再乘以滞纳天数，具体计算方式为：2012年12月-2013年2月43366元×3×0.003×330天=128797.02元；2013年3月-2013年5月43366元×3×0.003×240天=93670.56元；2013年6月-2013年8月43366元×3×0.003×150天=58544.1元；2013年9月-2013年10月43366元×2×0.003×60天=15611.76元；共计296623.44元。原告某甲政协湖北省委员会活动中心为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：证据1、房屋土地使用证、鄂协厅（2004）35号文件，证明原告有权出租本案诉争房屋。因为该土地是划拨的，故只有土地使用权证，没有房屋所有权证，土地使用权证上的房屋所有权人是湖北首义饭店，该饭店改制后，其所有剩余资产划归由原告管理，所以原告有权出租本案诉争的房屋。证据2、2007年12月1日原告与武汉音乐之声娱乐有限公司签订的房屋租赁合同一份，证明被告违约，根据合同约定原告有权要求解除合同。证据3、企业变更通知书，证明武汉音乐之声娱乐有限公司变更为被告，主体资格适格。证据4、音乐之声欠租表、滞纳金计算方式各一份，证明原告要求被告支付的租金及滞纳金的计算标准，之后的计算标准不变。证据5、租金收据，证明被告交纳租金的情况。被告某乙公司的质证意见：对证据1无异议。对证据2租赁合同无异议。对证据3无异议。对证据4租金无异议，对滞纳金计算标准是按照合同的标准计算的，对计算标准、计算公式没有异议。对证据5没有异议。被告某乙公司辩称：对租赁的事实予以认可，对未缴纳房租的事实也认可，被告愿意支付租金，也同意交纳适当的滞纳金。对于被告的名称变更没有异议。对于租赁的面积没有异议，被告租赁的是整个三层另外再加一个170平方米的办公用房。对原告主张的租金标准没有异议，每月租金是43366元。对滞纳金的计算标准也没有异议，但是希望法院能够适当降低。希望法院能够主持调解，在法院的主持下双方达成调解协议，被告还是希望继续租赁房屋。被告某乙公司未向法院提交证据。经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：武汉音乐之声娱乐有限公司于2003年8月1日成立，法定代表人沈某，2012年3月30日，该公司名称变更为某乙公司，法定代表人陶某。坐落于武汉市武昌区首义路街首义路95号房屋土地使用权证登记在湖北首义饭店名下。2004年7月2日，政协湖北省委员会办公厅下发鄂协厅（2004）35号文，载明：首义饭店改制后的剩余资产全部划归省政协活动中心管理，包括原首义饭店2002年新建的三层综合楼1栋，具体地址为首义路95号南侧，其中：一、二楼现为武汉中商集团股份有限公司租用（含附属设备房）；三楼现为武汉音乐之声娱乐有限公司租用。首义路95号门楼南侧三层门面房1栋，其中：一楼现为威斯特蛋糕房租用；二、三楼现为武汉音乐之声娱乐有限公司租用。以上资产均应由省政协活动中心向有关部门申请变更、办理土地证、房产证等手续，同时与承租房按原合同（协议）的内容依法变更甲方法人，由省政协活动中心负责按合同（协议）的约定，及时、足额地清收租金，并建立专门账户进行管理。2007年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方（被告）租用甲方（原告）位于首义路综合楼第三层现有场地经营KTV娱乐项目（不包括租用甲方写字楼的办公场所），租期为15年，从2007年12月1日起起租。合同期内，第一年至第二年，每年租金40.28万元，从第三年起（即从2009年12月1日起开始递增）每三年递增一次，幅度为6%。从第七年起，在保证每三年递增6%的基础上，甲、乙双方可参考物价上涨指数、通货膨胀因素协商调整租金（甲方在收取乙方租金时向乙方出具甲方内部收费依据，如乙方向甲方提出索要其他收费凭据，则本条款所确定的递增幅度由6%调整至10%）。签订合同时，乙方支付当年余下月份总租金。从第二年度起，每三个月支付一次租金（租金数额为当年度的四分之一），交付租金时间在每三个月开始的前10天。如乙方不能按时支付租金，应承担违约责任，每逾期一天，承担应付租金千分之三的滞纳金。如乙方推迟三个月支付租金，甲方有权解除合同。乙方投资的不可移动物件归甲方所有。另被告还租用了原告170平方米的房屋用于办公，该房屋与其租赁的综合楼第三层经营的KTV娱乐项目一起使用，一并交纳房租。合同签订后，双方依约履行合同。从2012年5月起，被告停业三个月，期间未按照合同约定交纳租金，从8月份开始被告按月交纳租金，8月份补交5月份，9月份补交6月份，10月份补交7月份，11月份补交8月份，12月份补交9月份，2013年1月补交2012年10月，2013年2月未交租金，2013年3月补交2012年11月，此后再未交租金，故原告从2012年12月开始计算被告未付租金。虽经原告多次催收，被告仍未支付，原告认为被告的行为已经严重违约，根据合同约定，原告有权解除合同，故诉请如前。被告对租赁的事实予以认可，对未缴纳房租的事实也认可，愿意支付租金，也同意交纳适当的滞纳金。对于租赁的面积没有异议，被告租赁的是整个三层另外再加一个170平方米的办公用房，两部分一并交纳房租。对原告主张的租金标准没有异议，每月租金43366元，对滞纳金的计算标准也无异议，但是希望能够适当降低。希望法院能够主持调解，在法院的主持下双方达成调解协议，被告还是希望继续租赁房屋。庭后，经本院主持调解，双方未能达成一致意见。本院认为，2007年12月1日，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十四条第一款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定：“如乙方推迟三个月支付租金，甲方有权解除合同”。被告未依合同约定向原告支付租金，原告请求依约解除合同，本院予以支持。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告未按合同约定交纳房租，对其未交部分应予交纳，原告要求被告支付房租的诉讼请求本院予以支持。被告对约定的滞纳金计算标准没有异议，但是希望能够适当降低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张的滞纳金过高，本院同意被告降低违约金的请求，对原告主张的过高部分，本院不予支持。被告认可其除了承租合同中约定的场地外还租赁了170平方米的办公用房，原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持，该返还的房屋应包括租赁合同约定的租赁场地及170平方米的办公用房。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、解除原告某甲政协湖北省委员会活动中心与被告某乙公司2007年12月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告某乙公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告某甲政协湖北省委员会活动中心支付拖欠的房屋租赁费477026元（每月租金43366元，从2012年12月起计算至2013年10月30日止，共计477026元）；三、被告某乙公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告某甲政协湖北省委员会活动中心支付拖欠的房屋租赁费滞纳金（以月租金43366元为标准，从2012年12月起计算至2013年10月30日止的按合同约定的每期支付之日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算）；四、被告某乙公司于本判决生效之日将租赁房屋（包括本合同约定的首义综合楼第三层被告经营的KTV娱乐项目和被告使用的170平方米的办公用房）返还原告某甲政协湖北省委员会活动中心；五、驳回原告某甲政协湖北省委员会活动中心其他诉讼请求。本案案件受理费7961元，由被告某乙公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十二条“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。”、第二百一十五条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”的规定申请执行。审　判　长　凃　峻人民陪审员　孙　圌人民陪审员　张俊良二〇一三年十一月十二日书　记　员　周永梅关注公众号“”