（2013）清中法民三终字第168号
裁判日期: 2013-11-12
公开日期: 2014-03-27
案件名称
上诉人梁剑州、李春、中国联合网络通信有限公司清远市分公司与被上诉人李植及原审第三人中国移动通信集团广东有限公司清远分公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁剑州,李春,中国联合网络通信有限公司清远市分公司,李植,中国移动通信集团广东有限公司清远分公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》：第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）清中法民三终字第168号上诉人（原审原告）：梁剑州，男，汉族，1966年8月16日出生。委托代理人：曾树发，杜彩燕，均系清远市清城区上廓法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：李春，女，汉族，1962年2月2日出生。委托代理人：吴仁凯，广东天环律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：中国联合网络通信有限公司清远市分公司。负责人：许伟，总经理。委托代理人：曾军萍，女，汉族，1972年11月28日出生。系该分公司员工。委托代理人：梁映芝，女，汉族，1978年9月13日出生。系该分公司员工。被上诉人（原审被告）：李植，女，汉族，1955年9月2日出生。原审第三人：中国移动通信集团广东有限公司清远分公司。负责人：唐仕辉，总经理。委托代理人：谢坚荣、雷雪梅，均系广东平正信诚律师事务所律师。上诉人梁剑州、李春、中国联合网络通信有限公司清远市分公司因租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院(2013)清城法民初字第3000号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：原告与被告李春、李植在2008年8月27日签订了《房屋出租合同》，约定原告将其所有的位于清远市新城十三号区人民三路金城加油站西边梁剑州楼房及附属设施出租给被告经营酒店、餐饮及娱乐业，租赁期限从2008年9月1日至2018年8月31日止；合同约定原告可提前单方终止合同的情形有两种：一是被告需按时交纳租金，如果拖欠租金超过15日，属被告违约，原告有权单方终止合同，并收回房屋，不作任何补偿；二是被告保证不在该房屋内存放危险物品，否则，如该房屋及附属设施因此受损，被告应承担全部责任，并且原告有权单方终止合同。此外，合同还约定被告另需装修或者增设附属设施和设备的应事先征得原告的书面同意方可进行，被告保证按合同规定合法使用该房屋，不得擅自改变使用性质及房屋主要结构。2008年9月1日，原告与被告李春签订一份《关于清远市新城西13号区梁剑州商住全幢租赁附件》，约定将租赁期限延长至2023年8月31日，并约定被告可将物业分包或转租。被告方承租原告的房屋后，用于经营百合假日酒店，并在天面安装了热水塔。2009年9月、11月，被告李春分别和第三人中国移动通信集团广东有限公司清远分公司、中国联合网络通信有限公司清远市分公司签订《通信基站站址租赁合同》，将部分房屋及天面转租给第三人作基站用房及在天面安装无线发射设备。原告认为被告转租给第三人安装发射架的行为造成其楼面及水池破损。原告为此于2012年6月4日向被告发出《整改通知书》，要求被告在2012年6月25日前拆除两个发射架，修复破损的楼面及水池。因被告没有按原告的要求进行整改，原告遂向原审法院提起诉讼。在诉讼过程中，原审法院因天面安装的发射架及热水塔问题向清远市城乡规划局发函征询：在租赁房屋的天面建设发射架及热水塔是否需要审批及有否审批。清远市城乡规划局复函原审法院：“在租赁房屋的天台建设通信基站及热水塔需要经我局审批，经我局审批系统查询，在位于清远市新城人民三路百合酒店房屋天台建设的通信基站及热水塔没有经我局审批”。原审法院认为：原、被告签订的《房屋出租合同》，当事人意思表示真实，不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方当事人应依约履行。被告承租房屋后将部分房屋转租给第三人中国移动通信集团广东有限公司清远分公司和中国联合网络通信有限公司清远市分公司，被告及第三人未经原告同意在租赁房屋的天面增设了热水塔及安装了无线发射设备，违反了《房屋出租合同》（二）乙方责任中的第5点约定，亦不符合《合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，也没有履行相关审批手续，因此，原告请求判令被告拆除在承租房屋天面增设的热水塔及无线发射设备的诉讼请求，合法合理，原审法院予以支持。对于原告要求解除与被告租赁合同的诉讼请求，由于被告及第三人增设附属设施的情形不属于合同约定的原告可以单方解除合同的情形，法律、法规亦没有赋予当事人在这种情况下可以单方解除租赁合同。因此，原告要求解除与被告的租赁合同，事实和法律依据不足，对原告的该诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2013年4月18日作出判决如下：一、被告李春、李植应于本判决发生法律效力后十日内拆除租赁房屋天面增设的热水塔及无线发射设备；二、驳回原告梁剑州的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担50元，被告负担50元。上述判决宣判后，梁剑州、李春及中国联合网络通信有限公司清远市分公司均不服，分别向本院提起上诉。梁剑州上诉称：上诉人梁剑州一审提供的证据已清楚显示被上诉人李春、李植为图自己利益及便利而超出承租房屋用途擅自在承租物上设置多种物体，不惜损坏原有的消防用水管网络及防雷避雷线网，并对上诉人的房屋造成了一定的损坏，且对上诉人要求其整改及拆除违建物置之不理，使上诉人对其使用租赁物涉及的安全事宜深感不安。按上诉人发出的整改通知书的限定，被上诉人一直不拆除违建物，双方租赁合同应予解除。上诉请求：撤销原审判决第二项，并改判解除双方的租赁合同关系；一、二审诉讼费由被上诉人承担。李春上诉称：上诉人李春承租房屋是为了经营酒店业，而热水塔是经营酒店必备的附属设施，所以上诉人安装有充分的合同依据，一审判决拆除则无法再经营酒店，无异于变相解除合同；被上诉人梁剑州不同意安装热水塔，则等于不同意上诉人经营酒店业，是严重违反合同约定的；租赁合同也没有约定不得增设附属设施，事先未办理书面同意手续也仅仅是履行合同过程中的小瑕疵而已，并未给被上诉人造成任何损害。上诉请求：撤销原审判决第一项，驳回梁剑州的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由梁剑州负担。中国联合网络通信有限公司清远市分公司上诉称：一、原审回避无线发射设备的设置符合公共利益的问题作出的判决，将造成社会损失的扩大。二、涉诉基站的建设已经过相关部门批准，原审没有全面审视上诉人中国联通公司提供的证据，严重忽视案件的重要证据。三、涉诉基站的建设有电信条例上的合法依据，原审判令拆除是缺乏法律依据的。上诉请求：撤销原审判决第一项及受理费承担的内容，维持原审判决第二项，判令梁剑州承担一、二审的诉讼费用。被上诉人李植没有作出答辩，亦没有到庭参加二审诉讼。原审第三人中国移动通信集团广东有限公司清远分公司没有陈述意见。本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。另查明，原审第三人中国移动通信集团广东有限公司清远分公司在法定期间内亦提出了上诉，但其后又向本院申请撤回上诉。本院认为：中国移动通信集团广东有限公司清远分公司提出上诉后又向本院申请撤回上诉，属于对其诉讼权利的自由处分，并不违反法律规定，依法应予准许。因此，该公司在本案二审中的诉讼地位应为原审第三人。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人梁剑州、李春及中国联合网络通信有限公司清远市分公司上诉请求的范围进行审理。梁剑州与李春、李植签订的《房屋出租合同》属于租赁合同。该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不存在无效的情形，是有效合同。虽然合同约定了李春、李植一方可以在租赁房屋上增设附属设施和设备，但合同亦明确约定了李春、李植一方增设附属设施须先征得梁剑州的书面同意后方可进行。合同是双方当事人协商一致的产物。依法成立的合同，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行自己的义务。本案中，李春、李植一方未按合同约定先征得梁剑州的书面同意而擅自在租赁房屋上增设附属设施，显然属于违约。原审法院判令该二人承担拆除热水塔的违约责任，并无不当，本院予以确认。虽然李春、李植一方安装的热水塔确属其经营酒店业的必要附属设施，但其安装于屋顶楼面上，则应考虑对房屋的安全影响问题，需要与梁剑州协商选定合适的位置后才能安装，因此，上诉人李春关于未先征得梁剑州书面同意而增设安装必要的热水塔只属小瑕疵及不应拆除热水塔的上诉主张，理由不成立，本院不予支持。同理，李春、李植一方未先征得梁剑州的书面同意而允许中国移动通信集团广东有限公司清远分公司与中国联合网络通信有限公司清远市分公司在涉案房屋上增设无线发射设备，亦属违约，亦应承担拆除增设的无线发射设备的违约责任。电信企业享有电信条例规定的权利，但权利的行使不能损害他人的合法权益。李春、李植并非涉案房屋的所有权人，该二人是基于租赁合同而取得涉案房屋的使用权。中国移动通信集团广东有限公司清远分公司及中国联合网络通信有限公司清远市分公司在与李春、李植订立转租合同时，应当知道李春、李植与梁剑州之间有租赁合同关系以及租赁合同中有关于增设附属设施须先征得梁剑州书面同意的特别约定，但该两公司未征得梁剑州书面同意而在涉案房屋上增设无线发射设备，显然已损害梁剑州的合法权益。因此，上诉人中国联合网络通信有限公司清远市分公司关于不应拆除涉案无线发射设备的上诉主张，理由不成立，本院不予支持。李春、李植未先征得梁剑州书面同意而增设热水塔及允许第三人增设无线发射设备，虽违反了双方租赁合同的约定，但合同并未约定该种违约情形属于梁剑州可单方解除合同的情形，且该种违约并不属于根本性违约，因此，上诉人梁剑州关于应解除租赁合同的上诉主张，依据不足，本院不予支持。在违约方承担采取补救措施的违约责任后，双方应当继续履行合同，并应尽快协商解决必要附属设施的安装选址问题。至于涉案附属设施的增设安装是否已经对涉案房屋的结构安全造成了实质性损害，当事人可另循途径解决。综上所述，上诉人梁剑州、李春及中国联合网络通信有限公司清远市分公司的上诉主张理由均不成立，对其上诉请求，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费合共300元，由上诉人梁剑州、李春及中国联合网络通信有限公司清远市分公司各负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 薛延光审 判 员 肖惠文代理审判员 禹 莉二〇一三年十一月十二日书 记 员 林健欢 微信公众号“”